首页 理论教育 特色小镇+产业地产的新型开发模式

特色小镇+产业地产的新型开发模式

时间:2023-06-01 理论教育 版权反馈
【摘要】:目前大量的特色小镇在规划做文旅,从各地方上报的特色小镇规划来看,文旅地产比例遥遥领先。采用开发住宅,承诺后期导入产业配套的开发模式。绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地,轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作,甲方出钱出地,绿城代建或者入股的模式进行开发。是否有强势的产业导入与可持续的运营能力,直接影响拿地的成功率,也决定了后期的开发模式和盈利模式。

特色小镇+产业地产的新型开发模式

目前市场上的开发模式主要包括自带产业模式、先住后产模式、借鸡生蛋模式、资源合作模式等,特色小镇领域的核心产品春风十里小镇,涵盖智慧产业、生态环保产业、大健康产业、金融产业、文旅产业、大农业产业等,可为区域的经济发展导入可持续的创新产业链。同时通过产融联创:产品+资本+运营的开发模式,解决政府的产业招商与运营等问题,实现产业升级,推动区域经济增长。

——自带产业模式

产业地产是以产业的性质来进行分类的,文旅小镇就要有旅游产业,金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在规划做文旅,从各地方上报的特色小镇规划来看,文旅地产比例遥遥领先。

文旅小镇对景观资源和旅游IP 的依赖度高,开发商要低价拿地,必须具备强势的产业资源导入的能力。比如万达模式就属于这种,强势的文旅IP 资源平台和万达对当地就业税收的拉动是模式的核心,促使地方政府主动低价和万达合作。

据统计,万达每个文旅城开业,平均给当地提供2 万个就业机会。在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。这种产业资源优势,让万达在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位,按照订单模式拿地,一次性谈妥底价,化整为零,分批次获取土地,而且有定向招拍挂等定制出让条件,万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地,土地价格不变,底价成交。

在开发模式上,万达文旅城通过现金流滚资产的模式,以财务运营和资本运作驱动开发。

——先住后产模式

恒大文旅城,目前全国仅海花岛和怀来两个项目,目前均未开业,处于住宅销售阶段。采用开发住宅,承诺后期导入产业配套的开发模式。和万达不同的是,恒大在文旅方面,目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP 资源,在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户,并没有清晰的开发和拓展模型。

现在地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案,成熟度的要求越来越高,尤其是在拿地的时候就需要想清楚怎么干,变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。

——借鸡生蛋模式(www.xing528.com)

比如绿城的理想小镇,在一线城市和核心二线城市周边,30-50 公里包围圈内的地区,盘活农业用地,整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源,打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地,轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作,甲方出钱出地,绿城代建或者入股的模式进行开发。

与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作,获得土地,同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作,开发成都小镇项目;与浙江物产农业合作,开发杭州长乐小镇;与中大莫干山生态园开发建设公司合作,开发莫干山观云小镇等。

绿城小镇重点在于配套服务体系,绿城选择构建开放平台,自己强化关键服务,其他服务选择和外部力量合作,包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中,抽取2%左右金额,用于园区配套团队建设和后续运营服务。

——资源合作模式

传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏,没有自己的产业资源库和运营经验,这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。比如碧桂园科技小镇模式,通过联合外部产业资源进行合作,引进战略投资者来突破这个问题。

例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构,百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商,以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持,获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间,约定低于市场价的低价和税收返还,通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。

目前来看,碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边,东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇,在已经有产业基础的小镇做拓展开发,一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

从这四种模式来看,传统房企转型做特色小镇,其实不管是做文旅还是做特色产业小镇,成败关键在于产业运营。是否有强势的产业导入与可持续的运营能力,直接影响拿地的成功率,也决定了后期的开发模式和盈利模式。

免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。

我要反馈