设备安装调试期的管理内容介绍

设备安装调试期是指从物业设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

（1）设备安装调试期介入的工作方式。由工程部参与调试工作，现场学习。

（2）设备安装调试期介入需要注意的问题。

1）物业功能组合不合理。

2）由于物业功能定位不准，导致供电负荷严重不足的现象。

3）由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费。

4）由于用户二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留余地。

5）中央空调机组电缆选型不当，没有采用封闭母线而使用了多条电缆并联供电，使机组出力而受到限制。

6）供电系统的配置容量、主结线系统、负荷分配计量不满足安全和用户需要。

7）给水排水系统没有充分考虑给水排水的需要。

8）设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象。

9）中央空调系统的回风量往往被忽视，回风口布置是否合理，否则会大大降低制冷效率。

10）消防系统没有合理布局，自动报警能不能满足二次装修的扩容需要。

11）消防报警系统是物业管理的重要部分，充分考虑二次装修要增加的烟感器数量，检查消防自动报警的主机是否留有足够的备用回路。

12）电梯和扶梯的选型不够先进和不能满足物业功能需要。

13）物业绿化和停车场管理的布局不够合理完善。

（3）设备安装调试期介入的工作要求。(www.xing528.com)

1）物业管理人员应结合现场实际，通过详细研读各专业设计图样，对照建筑结构空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套设施设备系统的设计布置情况，包括供配电备系统、给水排水系统、空调通风系统、消防系统、电梯系统以及智能化设备系统等。物业管理人员要具备相应的专业技术和一定的工程施工管理经验，及时发现施工中不符合设计要求，违反专业规范要求的质量问题。

2）物业管理人员应通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

3）物业管理人员应在详细研读设计图样和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护的角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程筹建处改进。

4）物业管理人员应参加设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，熟悉物业各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：

①设备选型报告及技术经济论证。

②设备购置合同。

③设备安装合同。

④设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）。

⑤进口设备商检证明文件。

⑥设备安装调试记录。

⑦设备性能检测和验收移交书。

⑧设备安装现场更改单和设计更改单。

⑨相关产品样本。

⑩业务往来文件、批件等。

（11）文件资料连同设备安装工程竣工验收图样资料一起归入设备前期技术资料档案。