瑞庭网络技术（上海）有限公司：家的轻松寻找

第三节　瑞庭网络技术（上海）有限公司——轻轻松松找到家

公司名称：瑞庭网络技术（上海）有限公司

成立时间：2007年

创始人：梁伟平

主营业务：安居客专业找房网站

一、关于瑞庭网络技术（上海）有限公司

瑞庭网络技术（上海）有限公司，成立于2007年1月，旗下安居客网站（http：//www.anjuke.com）是国内领先的专业网上找房网站，提供专业的网上找房信息服务平台，目标成为中国信息量最大、房源质量最好的首选网上找房市场以及经纪人、经纪公司、业主和购房者最喜爱的房产互动社区。公司的愿景是将安居客打造成中国首选的网上找房信息服务平台，为用户提供最佳的找房体验。公司业务覆盖二手房、新房和租房三大版块。

安居客是一支以提供最佳二手房买卖租赁体验为理想的创业团队，企业当中有多年从事房产中介和互联网行业的资深专家，也有很多是富有激情、勇于创新的年轻人。现在主要从事二手房买卖和租赁信息服务，同时为用户提供全面的线上线下交易流程指导。公司在创业初期就有着对自己的明确的定位，能够让找房者更加方便透明地了解市场行情、价格信息，由专业的经纪人提供一对一的服务，能够节省时间，避免骚扰。安居客网站上的房源很新很真实，还可以通过地图的方式，更加直观、方便、快捷地找房。

企业希望能够打造中国首选的二手房线上交易市场，为用户提供最佳的二手房买卖和租赁体验。安居客成立至今，已获得首轮两百万美金和第二轮、第三轮各千万美金的美国风险投资支持，目前，安居客已在上海、北京、深圳、广州、成都、南京、杭州、苏州、重庆、天津、大连、武汉12个城市成立了分公司并开通了站点。网站日均访问人数超过22万，日均访问页面数达到650万，全站房源数量超过100万套，付费经纪人人数超过25000人。据专业咨询公司艾瑞的权威数据显示，截止到2009年10月份，安居客已稳坐专业找房平台第一宝座，流量已超过新浪乐居，Alexa全球排名上升至1000名，中国网站排名86位。2009年，安居客荣获了多项荣誉，例如“创业邦100强称号”，荣登《红鲱鱼》（全球著名的投资风向杂志Red Herring Magazine）“亚洲100强”，荣获“09中国最具投资价值房产网络信息平台”等。

二、创业故事

1974年出生的梁伟平，来自于浙江，毕业于同济大学，是地下建筑与工程系的硕士研究生。出生于3月19日的梁伟平属于双鱼座，但因为正逢双鱼座和白羊座的过渡期，他自认为身上具有这两个星座的双重特质。一方面，梁伟平显现着双鱼座的浪漫主义，“我身上有一股革命乐观主义精神，对任何事情都很有理想。”而另一方面，梁伟平全身又透露着白羊座的激情、独立和强势。

在毕业之后，他一直任职于上海市普陀区住宅发展局公务员。有着一份稳定的、令很多毕业生羡慕和孜孜以求的工作，但是梁伟平对这一切似乎并不感到满意。在几年的安定生活之后，他开始了自己的创业生涯。这之后，他有过多次的创业经历。首先，梁伟平拿出积蓄在上海开了一家上岛咖啡厅，从未有过创业经历的他在开店不久之后便实现了盈利，仅仅一年半的时间就收回了成本，但是不久之后，咖啡厅利润下跌，梁伟平便将店铺及时出手让与他人。这之后，梁伟平在创业的道路上继续着。不久，他又开了一家美容院，开张之后，梁伟平的心中却没有原来的激情与喜悦，他越来越不想继续做下去，仅仅半年的时间，梁伟平就毅然离开。这两次的短暂的创业经历，梁伟平都没有做到最后，也都没有让自己全身心地投入，事后，他表示，“我对这件事情没有充分兴趣，或者说我并不适合这类保险系数比较高的创业行业。”

2006年，梁伟平依然没有确定自己的创业方向，也没有找到自己的创业机会。这时，一位朋友让梁伟平帮忙做做网站。之前，梁伟平并没有任何的互联网技术，就是这样一个看似无关和无心的机会，让梁伟平有了一个接触互联网的机会，在互联网上，他了解到了很多的创业故事，在这段时间，他对依托于房地产的创业机会有了比较多的认识，也深刻地感受到互联网的发展实力。8月，梁伟平离开了朋友的网站，开始筹划自己新的互联网事业，当时确定了好几个方案，但是最终确定在了房地产网络上。2007年1月，由梁伟平等人创立的瑞庭网络技术（上海）有限公司正式成立，4月，定位于房地产专业网站的安居客网站正式上线。梁伟平在有了新的追求和方向之后，一边积累相关的技术知识和经验，一边着手创办自己的二手房网络，这一次的创业算得上是厚积薄发，梁伟平内心深处的真正兴趣和坚持也被激发了出来，他将公司的目标定在：“为找房者提供最佳网上找房体验。”

公司从上海起步，梁伟平也慢慢看到了这个市场的实力。安居客上线不久后，梁伟平和同僚曾对通过安居客成交的10笔交易进行回访。原本以为借助鼠标和网络的买房人群主要为年轻白领，但在回访中梁伟平惊喜地发现，这10笔成交中，买房者不但有中年出租车司机，还有花甲老人。这让梁伟平觉得很是兴奋，也更有决心淘金网络二手房交易市场。二手房做好了，梁伟平又开始往新房和租房方面发展，爱房网和好租网应运而生。2010年，借着国家新一轮房地产调控，安居客筹备已久的新房网站爱房网进入新一轮改版。主要盈利模式为，从用户拨打指定号码到楼盘咨询处开始，到最终成交的各个环节中收取费用。2009年8月的时候，爱房网电话量每天接近100个，2010年初这个数字达到了2000个，新版登录之后，梁伟平估计电话会达到每天5000个，如果达到1万个电话量的目标，梁伟平相信爱房网一年能带来4亿元收入。

三、公司发展

搜房网、焦点网这些都是相对比较流行的房产门户网站，他们的模式是依靠资讯吸引眼球、赚取人气，之后便完成房屋交易。而梁伟平手下的安居客网站却不是这样的，他融合了百度、谷歌的搜索模式和付费发布信息模式，在创业短短的两年时间里实现了盈利增长每季度翻一番的好结果。

在创业初期，梁伟平就对自己网站的模式有了清晰的认识，他明白，只要对房地产感兴趣的人，都会进入类似搜房、焦点这样的网站，这些网站已经经过了长期的客户和媒体宣传，如果自己的公司依旧采取这样的模式，那么是很难成功的。所以自己一手创办的安居客采取了这样的方式：把用户定位于需要找房买房租房的人，客户定位于需要卖房、出租房屋的人。用户是服务对象，而客户是获利对象。在安居客的页面呈现上，没有像搜房网那样密密麻麻的咨询信息，只有醒目的搜索框以及房价走势图。找房者可通过选择地图找房、轨道交通找房等多种人性化方式寻找房子。安居客就是这样一个以搜索取胜的网站，梁伟平也很清楚的意识到，如果自己的网站不能给用户提供有效的信息，不能让用户便捷地找寻到自己心中所需要的房源，那么这些用户在今后的时间很可能就不会再来自己的网站了。

于是安居客每年投入高于同行3～5倍的精力去完善数据库以及搜索技术。在搜索方面，安居客通过用户浏览过的足迹向用户推荐可能适合他的房子。可能某一位用户浏览过一些房源，在浏览的过程中留下了自己的收入状况以及一些对周边的环境的相关要求信息，在所有的房源页面上也有不同的停留时间，可能有一些是几秒钟，有一些则停留了很长时间，那么根据这一系列的信息，对某一些类似的楼盘可能会相对比较感兴趣，安居客会根据客户自身的信息以及浏览的足迹，进行记录、分析和计算，通过整个系统的运行和比较，安居客会向客人推荐房源，简单地说，就是安居客能够通过系统的计算“猜”出用户们比较喜欢哪一类的房子，从而向客户进行推荐。有了这一套强大而成熟的系统，安居客现在向客户推荐的房源匹配程度越来越高。(www.xing528.com)

为了更好地让房产中介诚信服务，安居客在今年4月联合全国各大中介公司展开二手房市场的“扫雷行动”。“扫雷行动”包括经纪人黑名单制度、独创的SCS虚假房源监控系统、中介诚信联盟三部分，帮助找房者彻底杜绝找房、购房隐患。黑名单制度是被投诉发布虚假房源的经纪人一旦被查实后就会被安居客驱逐出去，再也不能进入全国安居客任何一个城市网站上。目前活跃在安居客上的30000多名房产经纪人中，每周会有5至10个被“驱逐”。SCS系统将会监控那些异常动向的盘源，并进行重点审核和排查，比如一些楼盘因价格低点击率超高，安居客会分析这是否存在虚假成分而进行排查。

同时，安居客号召中介公司、经纪人加入“诚信联盟”。加入诚信联盟的中介公司和经纪人，安居客会在经纪人和其房源上加一个标志，表示其和房源信息都值得相信。安居客不仅在技术上迅速发展，在其获得投融资这一方面，也有着令人惊叹的速度和成绩。2007年，网站上线4个月后，即已获得投资意向，7个月后，第一轮200万美金的投资款到帐；公司注册仅一年11个月，即已经获得第二轮1000万美金的风险投资。而与融资速度相对应的，是安居客的发展速度，短短一年时间里，安居客即已成为国内第一的专业找房网站。当然，与速度和地位相匹配的还有投资人的实力与诚意——在安居客获得第二轮风险投资的同时，作为投资者的易趣网创始人邵亦波，还亲自担任了这家公司的董事长。

目前安居客在上海、北京、广州、深圳等全国16个城市拥有分公司，范围覆盖华北、华东、华南和中西部等地区。

2009年4月份，在巩固了中介房源的基础地位之后，安居客新房板块也在上海站试运行。这一次，是其直接与开发商进行合作，将真实有效的房源在安居客网站上详细地体现，看房者如果找到合适的房源，可以按照安居客提供的客服电话直接与开发商进行联系。安居客按照看房者产生电话数量收取房产商的费用，当然双方会对电话数量进行效果监控，此种模式在国内尚属是首创，目前上海有七八十家房地产开放商在这块业务上与安居客合作。由于安居客在找房者中已具备一定人气，开发商们一般会考虑合作的效果。上海70％-80％的房产中介都愿意在安居客付费发布信息，也是源于安居客能为他们带来房屋交易量，开发商也是基于同样的考虑。

对购房者而言，由于新房频道采用开发商/代理公司直接上传房源资料，所以做到了100％房源信息真实性。此外，新的模式还将缩短搜索时间，做到了房源更新、更真实，并配有图片，而且还可通过地图查询方式，更直观、方便、快捷地找房。这种升级服务的推出解决了购房者选择在网上购房时的困惑，使购房者买房更有效率。对于开发商/代理公司而言，安居客就是一个精准营销的平台，由于采用Pay per Call的精准测量方式，让开发商的投入与回报有了更好的衡量手段，同时这也是传统营销手段的有益补充。

近期，安居客还与东亚银行首次合作，将银行客户与找房用户结合在一起。安居客整体网站已经全面植入东亚银行官方网站中，这意味着，东亚银行用户通过银行网站就可以享受到房屋资讯与中介服务。有业内专家对“安居客模式”分析称：“安居客模式”就是打破了传统的经营模式，为消费者及开发商清除众多顾虑的一种新的销售渠道。“此模式的推出，正是对行业规范的一次洗牌，同时也将引导电子商务这一领域的模式升级。”根据第三方调查机构艾瑞咨询的数据显示，安居客目前成为国内第一的专业找房网站，在全部房产类网站的排名仅次于搜房网、焦点网等。在最早开通的上海市场，平均每6套成交的二手房就有1套是通过安居客渠道销售出去的。目前，安居客上注册的正式经纪人会员就已有近2万人，发布租售房源50万套，日均独立找房用户达到20万人，日均页面访问量超过200万，月流量平均增幅为20％左右。目前安居客的主要收入是通过网络经纪人每月200元的会费。据透露，安居客在今年7月已实现收支平衡，目前年收入超过千万元级别。

同时，安居客旗下还推出了好租网，好租网是安居客集团旗下，亦是国内首家专业租房信息平台，并已成为国内发展最为迅速的专业租房网站，日均访问量已超过二十万。好租网和专注于二手房信息服务的安居客以及专注于新房信息服务的爱房网，组成了一个专业找房网站群。好租网以向用户提供优质出租房源为目标，精心对个人和中介房源加以整理分类，以最友好的方式呈现给用户，为用户带来最佳的租房体验。好租网对个人用户提供免费发布房源服务，好租网的房源发布系统可以帮助用户发布优质的租房信息；对经纪人提供房源发布服务、数据分析服务以及房源推广业务，大大提高中介租房业务的成功率。这样，安居客的业务面已经发展的极为全面，称为国内房地产行业网站的专业门户。

最近，专业找房网站安居客与台湾最大房产网站乐屋网联合宣布，双方已达成战略合作协议，将为两地居民带来更好的找房服务。此举意味着台湾市民通过登录乐屋网，即可搜索到由安居客提供的大陆房屋信息，更方便其在当地了解大陆的房市。安居客作为大陆地区专业的找房网站，是目前首家进入台湾的网站公司。乐屋网是目前中国台湾地区最大的房屋资讯平台，由PChome Online与21世纪不动产、太平洋房屋、中信房屋、住商不动产、信义房屋等国内五大房产业者，共同出资一亿两千万元而成立的。在经历了数次的革新后，目前乐屋网已成为中国台湾当地居民买房、租房时的重要参考信息来源。作为中国台湾地区最大房产网站的合作伙伴，安居客在大陆同样也是规模最大的找房网站，此次合作，旨在为两地的市民带来更好的服务。

四、融资路径

2007年11月，由易趣创始人邵亦波担任联合创始人的投资机构经纬创投向安居客进行了第一次200万美元的注资，而2008年年底，在国际风险投资市场萎缩的势头下，向安居客进行了第二轮的1000万美元的投资。邵亦波是曾经叱咤国内互联网界的风云人物，曾经在2003年将自己一手创办的易趣以2.2亿美元出售给ebay，5年之后，高调复出，对安居客一掷千万，是安居客的盈利模式和核心竞争力让投资者对安居客的未来有很高的期望。在第二轮投资后，邵亦波和经纬创投约占安居客50％的股份，梁伟平和管理团队则占剩余的50％股份。关于企业的上市融资，虽然没有具体的时间表，但是在这一点上，安居客和邵亦波也达成了共识。安居客创始人兼CEO梁伟平日前表示，公司预计在明年四季度具备在纳斯达克上市的条件。

五、机遇与优势

艾瑞发布的《中国房产网络服务研究报告》显示，国内房产网络已经覆盖人群达9000万，成为百姓进行二手房、租房等房产消费的首要平台。据了解，在美国，80％的购房者都通过互联网寻找理想住房，而在国内，2008年通过网络成交的租房单数较2007年增加35％左右。在租赁业务中，实体店客户和网络租房者比例约为3：1，有些中介网上的客户量甚至达到50％。

安居客在深圳秋交会上的展位的一个灯箱图上的文字是这样的：

与同类专业找房房产网站相比，安居客的优势：安居客综合类房产网站网站定位专业的网上找房平台与房源租售渠道，服务型媒体资讯平台，媒体型网站用户准确定向有找房需求的网民房产政策、经济等信息浏览者；或者已有住房群体流量指标网民集中搜索房源，房源单页浏览量很高网站流量大，房源单页流量低覆盖区域深入经济发达的城市号称全国或是地方性明显运营的核心追求房源信息真实全面生动，追求搜索方便以房产整体资讯全面取胜诚信专业服务严格的经纪人信用星级制度并不特别强调网站品牌网上专业找房平台中排名第一品牌不如安居客市场份额用户市场份额更高市场份额不如安居客网站流量更高的网站流量与房源单页浏览量，Alexa全球排名1200名以内相对流量和绝对流量都不如安居客，Alexa全球排名10万名左右服务专业专业的经纪人产品、高效的运营团队，7×24小时热线电话服务产品功能和运营支持整体不足市场推广多形式、强力度的市场推广资金和经验有限，推广单一用户体验简单好用，真实性高，数据量大不足北京近来有700多家房产中介门店倒闭，上海的二手房中介门店规模也缩水一半，低迷的市场环境与巨额的运营成本之间矛盾相当大，而二手房网上交易的低廉费用令众多的中介机构蠢蠢欲动，网店的运营成本只相当于实体店的十分之一，不仅仅是店面能够节约成本，寻找一条有用的信息的成本也降低了很多。

调查显示，目前国内至少有10万房产中介人员已经转变成网络经纪人。专业人士表示，网络经纪人是房产业网络化的产物，它是指房产经纪人借助互联网来发布信息，为消费者提供业务咨询服务，而安居客正是以这样的技术为依托，不断发展，提升自己的优势，增强了自己的生命力。根据以往在政府部门工作的经验，梁伟平认识到只要是涉足房地产，那么首先得把二手房市场做起来，公司在二手房市场取得成功之后，继而马上涉足租房市场和新房市场，而行业中另外一个在线房产网站搜房网也是具有相当的实力和规模的。

搜房网（www.SouFun.com）成立于1999年，是一家典型的创业团队和风险资本合作发展壮大的企业。美国IDG资本、美国高盛（Goldman Sachs）投资银行、法国Trader Classified Media分类传媒集团和世界500强企业澳大利亚电讯的Telstra先后投资搜房。其中来自法国Trader Classified Media 的2亿元人民币的投资和来自澳洲电讯的Telstra 20亿元人民币的投资均是当时中国互联网领域最大私募投资之一。搜房网（www.SouFun.com）业务以中国大陆为核心，覆盖亚太地区，多年来以稳健、务实的风格扎根于全球华人最具广阔发展前景的房地产家居行业，成为全球最具权威和规模的房地产家居网络媒体和信息服务企业。十年来，搜房网发展迅猛，截止2008年12月，搜房已圆满实现“百城战略”，扩张至104个城市。十年积淀铸就了搜房网无人能及的竞争实力和品牌号召力。根据其官方的最新数据显示，搜房网覆盖全国105个城市和地区，月度访问页面数超过36亿，日均访问的找房人群超过900万人，拥有注册房产经纪人26万人并提供经纪人信用查询平台，每日发布二手房房源信息超过1000万条。另据权威网络监控网站Alexa最新数据显示，搜房网的访问量在全球房地产网站中排名第一，遥遥领先于其他同类网站。

与此同时，来自搜房网的行业资讯、房产评估、价格等专业、详实的数据资源，为购房者置业决策提供重要参考依据，特别是搜房网拥有具有强大号召力的业主论坛，聚集所有小区业主，更能够使潜在购房者获得可靠的居住体验信息，还有引领行业前沿的地图找房、轨道交通房源等创新搜索模式，在购房人群中打造了完美的找房平台知名度。但是正如之前所述，安居客在信息提供方面有更大的保障，可以为客户提供虚假信息投诉的渠道，对于梁伟平来说，他并不把其他网站看作真正意义上的竞争对手，他这样比喻不同的商业模式：“搜房网好比电影院，来看电影的人多了，它就在门口卖爆米花和饮料。安居客不是电影院，只卖爆米花和饮料，想吃的人不用进到电影院就能买。”