李 彦 罗力强 李俊强 张丽琼
【摘要】目前南宁市建设区域性国际城市和周边辖区新型城镇化正如火如荼地进行着。南宁作为广西首府、正在建设的区域性国际金融中心，有义务确保自身房地产金融市场稳定发展，以更好地防范房地产金融风险可能给区域金融体系带来的冲击，抑制房地产市场泡沫化，避免发生区域金融风险。本文从南宁市的区域房地产行业特征出发，研究区域房地产金融体系的内部关系与协调发展，结合云南、广西沿边金融综合改革试验区的金融创新背景，研究南宁区域性房地产金融政策创新的可行思路，为政府的房地产市场调控提供依据。
【关键词】经济；金融支持；南宁市；房地产市场；研究
一、南宁市房地产市场发展现状
南宁市2014年全年房地产开发投资551.82亿元，比2013年增长32.53%。2014年绿地、万科等知名房地产开发企业入驻南宁市，推动了部分大型房地产投资项目建设。
从2015年以来南宁市房地产市场运行情况来看，五象板块对全市房地产市场拉动作用明显。2015年上半年全市房地产开发投资完成额为283.09亿元，同比增长30.78%。全市商品房销售面积达378.61万平方米，同比增长20.72%。地处五象新区版块的良庆区和邕宁区上半年房地产开发投资增速分别为324.8%和266.7%，商品房销售增速分别为122.09%和868.85%。两城区合计拉动全市房地产开发投资增长31.98%，拉动全市商品房销售面积增长15.6%。2015年上半年，全市房地产开发资金来源合计599.05亿元，同比增长6.98%；自筹资金121.03亿元，同比增长22.21%；其他资金来源217.79亿元，同比增长7.3%。
二、南宁市房地产市场金融支持体系存在的问题
（一）销售下滑、库存增加使房地产开发贷款面临的风险有所上升
信用风险是房地产金融风险的主要风险。房地产市场具有典型的波动性特征，主要表现在房地产价格对金融机构的传导作用。房地产融资过度依赖银行贷款，对银行造成的金融风险过大。如果房地产市场泡沫破裂，房地产商品价格大幅下跌，房地产开发企业的资金就很难收回，从而使房地产开发企业陷入资金周转不畅的困境，最终会转嫁给银行，形成银行的房地产金融风险。
在我国，由于商业银行不能直接投资非自用房地产，房地产资产价格风险主要表现为抵押房地产的价格风险和变现风险。近期销售下滑使开发商资金回笼减缓，资金链趋于紧张，例如2015年上半年发生的某地产公司陷入老板“失联”、楼盘停工的危机，并曝出违规预售、卖房不备案等问题，2000多名业主权益严重受损事件，暴露出抗风险能力弱的中小房地产开发企业，在房地产市场遇冷、银行收紧贷款的情况下，不合理的融资结构可能面临资金链断裂的风险。
尽管房地产开发贷款面临的风险有所上升，但南宁市房地产行业总体仍较稳健，没有出现明显的大起大落和投资泡沫。现阶段的房地产资产价格风险对商业银行的影响与国内其他地区所面临的经济下行背景和金融机构不良资产率上升的趋势基本相似。
（二）房地产开发企业融资结构不合理
完善的房地产金融体系，除了银行贷款外，还应包括房地产融资证券化、房地产投资信托、住房抵押贷款证券化等多种融资模式。但我国70%左右的土地购置资金和房地产开发资金都直接或间接来自银行贷款。作为经济不够发达的西部地区，目前南宁市房地产金融市场还不完善，主要表现为其融资方式以银行贷款为主，房地产开发企业对银行贷款有很大的依赖性。
从南宁市房地产开发企业近两年的资金来源结构来看，根据《南宁统计年鉴》数据，虽然企业的自筹资金在总的资金结构中所占的比例约为1/3，但其中属于企业的自有资金却很少。可以说房地产开发中的购买土地使用权、开发建设、流通销售等整个过程，都离不开银行贷款的大力支持。所以，银行贷款实际上是房地产开发建设和经营周转的主要支撑。
（三）房地产金融市场结构不合理
欠发达地区在市场结构上表现出商业银行独大，而其他类金融机构低层次竞争的特征。这种结构性问题反映在区域房地产金融领域，是房地产开发企业和购房者融资主要靠商业银行贷款，其中大型商业银行的贷款份额占较大比例。这种市场结构挤压了其他市场主体的生存空间，造成金融创新的动力不足，金融创新的产品和工具单调，相关配套设施和支持体系不完善。
与此相对应的是证券类、保险类、信托类金融创新产品和工具在开发客户资源方面阻力重重，导致这些金融机构只能先满足低层次的生存需求，金融创新产品和工具在内容和形式上只能被动地由市场需求引导，升级的空间有限。房地产金融创新主要集中在信托公司发行的房地产信托以及金融性质的地产公司的其他融资形式，由于区域房地产市场的局限性，这些创新往往只是依托全国性机构的总部进行产品开发设计，区域性创新的典型实例少之又少。
房地产市场的资金供给主要来自商业银行的间接融资，即房地产开发企业贷款和房地产消费贷款，区域内的资金供给难以在金融体系中占据较重要的份额，房地产金融创新产品主要是为了营利，如房地产信托贷款、房地产私募股权或债权投资，而非分散风险。这既抑制了房地产金融投资工具以转移和分摊风险为目的的创新活力，使房地产市场风险主要集中在银行体系，增加了金融系统的脆弱性和不稳定性，又减少了投资者参与房地产金融活动以及获得行业发展收益的机会。
南宁市房地产市场的准入门槛较低，房地产开发企业平均资本规模较小，开发建设能力有待提升。部分房地产开发企业竞得土地后，土地闲置和工程烂尾等问题时有出现，一定程度上加大了房地产金融风险。资质较低的房地产开发企业在投融资渠道上往往不占优势，限制了区域房地产市场金融创新的需求动力。
（五）房地产金融法制不健全，监管体系不完善
迄今为止，在全国性立法和地方性立法中，与房地产金融相关的政策和法律还没有形成科学、完备的体系，表现出比较严重的滞后性并缺乏可操作性。例如取得预售资格的门槛较低，虽然规定预售款必须用于工程建设，但缺乏具体规定，外部监督乏力，在实际执法中很难有效了解款项的真实用途。大多数政策和法律只是对房地产经济活动经验的总结，不能适应区域房地产业及相关金融支持体系的迅速发展。
三、完善南宁市区域房地产市场金融支持体系的对策建议
（一）积极依托金融市场，拓宽融资渠道
南宁市房地产开发企业应积极依托金融市场，拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道的多元化。实行房地产融资渠道多元化，就是将目前比较单一的银行贷款融资转化为银行贷款、房地产融资证券化、房地产投资信托、住房抵押贷款证券化等多种融资模式。拓宽房地产开发企业的融资渠道，是分散和降低房地产金融风险的必由之路。这样既可以保障房地产开发企业的资金来源，优化企业资金结构，又能降低银行的金融风险和购房者的市场风险，从而有利于促进房地产业健康稳定发展。(www.xing528.com)
（二）加大保障性住房金融支持力度
1.围绕货币化安置的棚户区改造加大金融支持。今后一定时期，货币化安置仍应是南宁市棚户区改造的主要形式，并进一步扩大以购代建的试验推广。各城区、开发区应以政府组织团购、政府集中采购的形式，在旧城棚户区改造工作中实行以购代建安置被征收人；要充分利用国家开发银行贷款，加快棚户区改造。
2.创新PPP（政府和社会资本合作）模式融资渠道。PPP模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。PPP模式比较适用于公益性较强的公共物品的生产和提供。
在南宁市保障房建设中，经济适用房和限价房相对容易解决资金问题，资金缺口较大的是廉租房和公租房。廉租房和公租房由于房租低，不可能由市场自行解决资金问题，必须由政府提供特定政策支持来建设，因此引导和拉动非政府资金参与建设是必要的。因此，PPP模式主要用于廉租房和公租房建设。具体有三种模式：一是BT（建设—移交）模式；二是政府和房地产商合作，通过土地平台开发的模式；三是政府按揭模式。
在BT模式下，如果地方政府短时间内财政困难，可以让民营资本经营一段时间，即BOT（建设—经营—移交）模式，其间政府可能需要对企业进行部分现金补贴；第二种模式是政府在进行土地招拍挂的时候附加条件，要求地块中要建设一定的保障房；第三种模式是政府向银行按揭贷款。
（三）充分利用市场机遇发债融资
由于国内公司债市场的不断完善，使得相当一部分之前没有机会进入债市融资的企业获得了入市的资格。南宁市符合相关资质的房地产开发企业应积极研究具体操作事宜，与有关证券机构接洽，设计发债融资方案，抓住未来一段时期比较有利的低利率市场条件，置换较高成本的资金来源，并积累直接融资的经验。
（四）海外市场融资
境内融资还是境外融资并非一成不变，汇率波动带来的融资成本变化是指引融资渠道变换的基本因素。南宁市房地产市场中的市场主体在运用融资渠道管理方面仍有不少欠缺，应多参与国际金融市场，积累跨境融资的经验。
为进一步发挥住房公积金作为落实稳定住房消费政策主要手段的功能，南宁市应加快推进规模以上、重点骨干非公企业建立住房公积金制度，对于其他非公企业将采取“低门槛、广覆盖、先易后难、逐步到位”的原则，给予政策引导，允许低比例缴交，条件成熟后逐步提高缴交比例和基数。对在南宁市中有稳定工作的进城务工人员，应结合实际，有序建立住房公积金制度。合理放宽贷款条件，推进异地贷款、组合贷款、贴息贷款，建立贷款抵押绿色通道，不断满足缴存职工基本住房消费需求。同时，放宽提取住房公积金支付房租条件，规范房租提取额度，简化房租提取要件，提高提取审核效率，建立信息核查机制，促进住房租赁市场发展。
2015年3月，地产巨头方兴地产联合淘宝房产上线了余额宝购房项目，这是地产行业首次引入互联网金融工具。一线城市地产行业的这次创新为发展南宁市房地产市场的金融支持体系提供了很好的借鉴。借助“互联网+”，房地产市场的金融创新能够促进地产行业在交易方式上、消费体验上更加以消费者为中心来提供服务，给予消费者更大的安全感、便利度。
（七）探索办好养老房地产金融服务
“银发经济”大有文章可做。南宁市应以此为契机，积极开发基于养老和老年人休假需求的房地产产品，研究以房养老、“候鸟式”养老等养老地产以及与此相关的租售换养、售后返租、反向按揭等金融服务模式。依托良好的气候和生态优势，树立养老地产品牌，力争在养老地产开发和运营上创新项目融资模式，继续推行养老机构公建民营试点，扩大政府购买养老服务试点。
（八）积极推进设立房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是一种新型的商业信托形式。对于契约型的房地产投资信托基金，其投资人和基金的管理公司之间存在着信托关系，而基金的投资者则是委托人和受益人，基金的管理公司是受托人，投资人委托基金管理公司经营和管理其基金，享有最终的投资收益。
南宁市应加快推进设立保障房方面的房地产投资信托基金。建设或收购保障房的规模越来越大，高额的投入若仅靠政府或银行完成，会给政府和整个金融市场增加沉重的负担和风险。房地产投资信托基金具有投资门槛低、流动性好、享受相关政策优惠的优势，对于中小企业和房地产业都是良好的投融资渠道。
（九）试验引入房地产开发企业夹层融资
夹层融资可以提供给房地产开发企业5～7年的长期贷款，更适合房地产业的经营特性。夹层融资可以根据房地产开发企业的特殊融资要求和经营状况灵活安排融资结构和资金偿还方式，又不稀释公司的股权控制权，这是拓展房地产开发企业融资来源的新的重要形式。
第一，南宁市要加快建立房地产市场管理信息系统，健全房地产市场信息披露制度，确保房地产市场供需信息全面、及时、准确、对称、透明，使调控、投资、消费有及时可靠的参考信息，引导房地产开发企业理性投资和居民理性购房。第二，要进一步发展专业化的房地产金融中介机构，对金融机构的业务具有等级评定、房地产项目评估预算和咨询的职责，为市场提供有效的公共信息，为所有市场参与者提供必要的风险保障和支持服务。第三，要建立健全信用担保体系和信用评价咨询体系。
（作者单位 广西大学行健文理学院 南宁职业技术学院）
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