房地产相关制度与政策解析

一、单项选择题

1.【2014年真题】国家所有土地的所有权由（ ）代表国家行使。

A.全国人民代表大会 B.国务院

C.省级人民政府 D.国土资源部

【答案】B。

【解析】《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

2.【2014年真题】下列建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不是50年的是（ ）用地。

A.综合 B.图书馆

C.汽车装配厂 D.购物中心

【答案】D。

【解析】《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》按照出让土地的不同用途，规定了各类用地使用权出让的最高年限：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

3.【2014年真题】下列建设项目的土地使用权中，属于划拨范围的是（ ）用地。

A.城市基础设施 B.商业项目建设

C.两限房建设 D.加油站

【答案】A。

【解析】依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。

4.【2013年真题】房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括（ ）。

A.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

B.工程施工合同及关于施工进度的说明

C.开发企业的营业执照和资质证书

D.样板房装修设计方案

【答案】D。

【解析】房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：①商品房预售许可申请表；②开发企业的营业执照和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。

5.【2013年真题】集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记属于房屋所有权（ ）登记。

A.初始 B.转移

C.变更 D.注销

【答案】A。

【解析】集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记。

6.【2012年真题】下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。

A.《物权法》 B.《住房公积金管理条例》

C.《房屋登记办法》 D.《房地产抵押估价指导意见》

【答案】B。(www.xing528.com)

【解析】房地产领域由国务院颁布的行政法规，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》《住房公积金管理条例》等。

二、多项选择题

1.【2014年真题】房地产转让方式有（ ）。

A.买卖 B.抵债

C.赠与 D.租赁

E.继承

【答案】ABCE。

【解析】房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情况。

2.【2014年真题】房地产变更登记是指（ ）所进行的登记。

A.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市管理范围

B.房屋买卖，交换，继承等致使房地产权属发生变更

C.房屋权利人改换姓名，名称

D.房屋灭失，他项权利终止

E.房屋状况发生变化

【答案】CE。

【解析】房地产变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。

3.【2014年真题】房屋权属登记的种类有（ ）登记。

A.注销 B.初始

C.延续 D.变更

E.他项权利

【答案】ABDE。

【解析】房屋权属登记的种类包括：①总登记；②初始登记；③转移登记；④变更登记；⑤他项权利登记；⑥注销登记。

4.【2013年真题】下列情形的房地产中，不得进行转让的有（ ）。

A.权属有争议的房地产

B.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产

C.未取得共有人书面同意的共有房地产

D.未依法登记领取权属证书的房地产

E.工业厂房

【答案】ABCD。

【解析】依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确的不得转让房地产的情况有：①达不到法定条件的房地产不得转让；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。