不动产登记的分类及注意事项

不动产登记分类有多种方法。根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记、海域登记和林权登记。按照登记物权的类型可分为所有权登记、抵押权登记、地役权登记等。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。我们通常讲申请办理某类不动产登记，一般采用“登记物的类型+物权类型+业务类型”的方式进行描述。

（一）按照登记物分类

不动产分为土地、海域及房屋、林木等定着物，登记也可以按照这种分类：

（1）土地登记是法定的土地登记机关按照规定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价格等情况记录于专门簿册的一种法律行为，土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利，土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

（2）房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在房屋登记办法中，对办理房屋登记一般程序等若干问题进行了系列规定，明确提出了房屋登记办法实施细则。具体包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、房屋异议登记、预购商品房预告登记。

（3）林权登记是县级以上地方人民政府或国务院林业主管部门，依据《中华人民共和国森林法》或《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，按照有关程序，对国家所有的或集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，确认所有权或者使用权，并登记造册，发放证书的行为。

（4）海域登记是指依法对海域的权属、面积、用途、位置、使用期限等情况以及海域使用权派生的他项权利所做的登记，包括海域使用权初始登记、变更登记和注销登记。

（二）按照登记的物权分类

（1）不动产所有权登记。不动产所有权登记是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

（2）不动产他项权利登记。不动产他项权利登记是指不动产登记机构依法将用益物权和担保物权等他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

①不动产用益物权登记包括土地承包经营权登记、土地租赁权登记、地役权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记等。

②不动产担保物权即抵押权登记，抵押权又分为土地抵押登记和房屋抵押登记。

（三）按业务类型分类

不动产登记业务的类型包括不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊的登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

（1）首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，如实践中的初始登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。(www.xing528.com)

（2）变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，只是不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。

（3）转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。例如：王某将房屋卖给李某，王某和李某应当向不动产登记机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。

（4）注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。

不动产的注销登记无外乎房屋灭失和放弃所有权两种情形：

①房屋灭失。房屋灭失是指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权也失去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭。根据《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

②放弃所有权。这是指房屋所有权人对所有权的抛弃。所有权是最完整的物权，具有物权的所有权能，其中包括处分权，对所有权的抛弃也是行使处分权的一种方式。放弃所有权应以登记后生效。当然，放弃房屋所有权是以不侵害他人的权利为前提的，如该房屋存在查封和他项权利的情况下，房屋所有权人称放弃所有权的，是不能为其办理房屋所有权注销登记的。

（5）更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。

《民法典》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（6）异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

《民法典》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（7）预告登记是为保全一项以将来发生的不动产物权为变动的请求权不动产登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。

（8）查封登记。查封登记是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。