如何区分不动产物权及其范围？

（一）不动产范围

不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，一般指土地以及房屋、林木等地上附着物。所谓动产，就是不动产之外的物，是指在性质上能够移动，并且移动不损害其经济价值的物，如电视机、书本等。土地一般是指宗地，是由权属界线封闭的地块或者空间。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。林木一般是指人工种植在土地上的树木等。

（二）不动产物权

物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。从物权的客体的不同形态上可以将物权区分为不动产物权、动产物权和权利物权。不动产物权是指以不动产为标的物的物权。即指以土地、房屋等不能移动的财产作为权利标的物权。不动产物权以登记为公示方法，包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。

不动产所有权是以不动产为其标的物，它是不动产所有人独占性地支配其所有的不动产的权利。不动产所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的不动产进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。

地上权又称“借地权”，是用益物权的一种，即在他人所有的土地上营造建筑物、工作物及种植林木的权利。它具有物权的性质和物权的一切法律特征，从而区别于作为债权的土地租赁。地上权的设定、变更和丧失，非经登记不生效力。在地上权存续期间，权利人有对土地的占有、使用和收益的权利，以及对地上权本身的处分权，设定地上权可以有偿，也可以无偿，在地上权终止时，地上权人有权收回其建筑或竹木，或向土地所有人取得补偿，但同时负有恢复土地原状的义务。(www.xing528.com)

地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。《民法典》规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保的目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权，它本质上是价值权，其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。故从抵押权的性质和目的的角度来看，抵押权是担保物权。

如果同一不动产存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。权利均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据《民法典》的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

需要注意的是，房屋租赁权不是物权，而是一种债权。因此，房屋租赁不需要到不动产登记机构登记。按照《城市房地产管理法》的规定，房屋租赁合同仅需要到房屋所在地房产管理部门办理房屋租赁合同备案。