影响房屋租金的主要因素分析

（一）房地产市场因素

1.房屋租赁市场供求关系

租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号，只有实现动态的供求平衡，才能从根本上使价格稳定。

如果房源供给量大于租户需求量，租金会走低；如果房源供给量小于租户需求量，租金会走高。供给刚好满足需求，买方和卖方处于对等关系，房屋租金相对稳定。房屋租赁市场供给和需求之间相互联系、相互制约，共同形成房屋租赁的市场价格。

2.房租与房价的关系

城市房地产市场是由两个相关的子市场共同组成：一个是房屋租赁市场；另一个是房屋买卖市场。房租与房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标，两者成正相关关系。从房价对房租的影响来看，当房价上涨时，一方面，部分购房需求会转移至租房，以待时机等房价回调。另一方面，房价上涨会使有房者提高升值预期，继而提高房租。这些因素都会推动房租的上涨。反之，当房价下跌时，房租也会下跌。

3.房租与居民收入水平的关系

随着人们居住观念的变化，租房和房租日益成为人们工作生活的重要组成部分。同消费水平一样，房租与居民收入水平有着千丝万缕的联系，就居民收入水平对房租的影响而言，城市的人均可支配收入增长，会直接提升城市的吸引力和竞争力，带来大量的流入人口，进而推动城市的房租上涨。反之，则会造成人口流失，城市的房租也会随之下跌。然而，当房租上涨或下跌时人均可支配收入并不必然上涨或下跌，即房租的变化与居民收入水平的变化并没有直接联系。

4.淡季和旺季

相同房子，租房淡旺季是影响房租的因素。租房有淡季和旺季，淡季一般是在春节前一个月，旺季的租金一般会高于淡季租金。

（二）区位情况

区位因素是指促使区位地理特性和功能的形成和变化的原因或条件，这些原因和条件又被称为区位因子。区位因素根据本身的性质和状态，可分为自然因素、社会经济因素和技术因素。房屋区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

不同的地段，商业水平、交通条件各有不同，这就造就了不同地段房租的不同。市区的房子肯定比郊区贵，靠近商业街、写字楼的房子租金要比僻静小区的房子租金高。

其中，居住的要求是周围环境和景观良好，居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定。区位有利，房屋租赁价格必有趋高的倾向。

（三）周边环境及配套(www.xing528.com)

房屋的租住者大多看重居住的舒适性和方便性，想要居住得舒适必须保证周边环境良好、配套齐全、交通便利，保证周围有便利店、超市、丰富的食肆和商场等设施，这样才能为居住者提供一个相对不错的生存环境。

物业管理水平和开发商水平也是影响居住质量的重要因素，因此，租住配套良好的住宅比租住普通住宅需要交纳更高的物业费。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，租金肯定不高。

（四）房屋状况

1.出租房屋的位置

位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。因楼层影响采光、视野、景观、噪声、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。

有无电梯是影响住宅租金的重要因素。一般来说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，低层次之，顶层最差。有电梯的中高层住宅，4层以下较劣。

对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位。对住宅的朝向对房租的影响，可细化后予以分析，例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

2.实物因素

出租房屋的新旧程度以及面积、体积、开间等规模因素，对房屋租金都会有影响。同等级条件下，房屋越新，租金越高。而就规模而言规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。建筑式样、风格、色调、可视性等，也会影响房租。

出租房室内家具和装修的情况也影响房租的高低，家具齐全的房子租金要比简单装修的房子租金高。对于租客来讲，家具齐全，精装的房子往往生活更舒适和方便，因此，租客更愿意选择租精装的房子。

3.权益因素

出租房屋的所有权是单独所有还是共有，以及是否设有抵押权、地役权等，产权有无纠纷等，都会影响房屋租赁价格。

（五）租金的支付方式

在同一时间，租客租房的方式也会影响租金。通常情况下，房东为了稳定的租房收益，在租客长租或年付租金的情况下，会将房租优惠。长租使房东房屋空置的风险变低，租客年付租金可以缓解房东的资金压力，还可以获得不错的利息收益，因此房东更喜欢将房子租给稳定的租客。而对于租客来讲，长租并且愿意年付是和房东讨价还价的利器。