房地产经纪业务中的房屋租赁代理管理

房屋租赁业务是房地产经纪人员的主要业务之一。房屋租赁经纪业务一般按以下流程进行：搜寻租赁房屋的房源和客源信息→实地看房→洽谈租赁合同→签订房屋租赁合同→支付房租和押金→交验房屋→房屋租赁合同备案。在寻找房源和实际看房过程中，房地产经纪人员不仅要注意房屋自身状况、产权情况，也要注意考察房屋周边环境，比如住宅周边商业、购物、娱乐、交通是否便利；住宅屋内设施是否齐全、状况是否良好及有无安全隐患等。

（一）存量房租赁居间业务

存量房租赁居间业务是撮合交易双方达成交易，是指房屋租赁中介机构以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的整个活动过程。房屋租赁居间包括房屋出租居间和房屋承租居间。房屋租赁中介机构作为居间人，只以自己的名义为委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并不具体代表其中任何一方。因此，居间人没有代为订立房屋租赁合同的权利。

在客户接待环节，房地产经纪人员的服务对象不仅包括承租方，而且包括出租方，经纪人的职责是促成租赁双方交易的顺利完成。

在房屋租赁价格谈判及租赁合同签订环节，房地产经纪人同时代表了出租方与承租方的利益，而不是只站在单方（出租方或承租方）的立场，积极撮合租赁双方达成交易。居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪机构三方共同签署。

居间人取得报酬必须具备两个要件：第一，所介绍的合同，必须成立；第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。(www.xing528.com)

（二）存量房出租和承租代理业务

存量房出租是指房地产经纪机构接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，房地产经纪机构在出租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由出租人承担。

房地产经纪人要注意对与承租者需求匹配房屋信息的搜集，考察承租人的支付能力。大体包括客户接待、房屋租赁代理业务洽谈、房屋查验、信息收集与传播、陪同看房、房屋租赁价格谈判及租赁合同签订、佣金结算七个步骤。

承租代理是指房地产经纪机构接受房屋承租人的委托，以承租人的名义代理承租房屋，并在承租人授权范围内与出租人签订房屋租赁合同，房地产经纪机构在承租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由承租人承担。在实践中，房屋出租代理比较常见，而房屋承租代理则不太多。

房屋租赁代理为盘活存量房屋资源，为市民和流动人口提供充裕房源起到积极的作用。