不动产租赁市场的各种类型

（一）土地租赁

随着土地使用制度改革的深化，我国国有土地有偿使用的方式存在两种：一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。

1.国有土地租赁

土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。

2.国有土地使用权出租

国有土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。

国有土地使用权出租不是单一的出租土地，而是出租人将土地使用权连同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用、收益，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物的使用及收益的权利。出租人和承租人的租赁关系由双方通过订立租赁合同确定。

国有土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的。

由于在国有土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样，如商业柜台出租、各种铺面出租和房屋出租等，都包含着土地使用权的出租。

3.国有土地租赁与国有土地使用权出租的区别

实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

（1）各自所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场。国有土地租赁是指市、县人民政府将国有土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。而国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

（2）法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

（3）土地使用者的权益不同。相关法律法规规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。”

承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

可见国有土地租赁和国有土地使用权出租虽然字面相差无几，但无论是从内涵或是外延上看都各有特点，只有认清这些独特之处，才能确保在相关过程中的权益。

（二）按房屋用途划分

从租赁的角度，不同类型的房产如住宅、商场、写字楼、工业厂房、仓库等有其经营管理的共性，本章主要介绍住宅租赁市场。

1.住宅租赁市场

房地产可划分为住宅和非住宅两类。房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。世界发达国家房屋拥有率多为50%～65%，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，有1/3～1/2的人口将通过租赁方式解决房屋问题。随着我国城市化进程的放缓，城市房屋租赁市场拥有较大发展空间，当前我国房屋租赁市场处于快速发展阶段。

2.非住宅租赁市场

非住宅用房租赁，是指以生产、经营及其他活动为目的的房屋租赁。它包括以下两类：

（1）生产性用房，如工业、交通运输业务等部门的厂房、车间等；

（2）经营性用房，如各类公司、银行、旅社、饮食服务等用房。

非住宅用房租赁的内容法律没有特别规定，因而非住宅用房的租赁比住宅用房的租赁自由得多，可以由双方当事人按市场行情协商确定租金和违约金标准。

（三）按照租赁来源划分

1.个人房屋供给(www.xing528.com)

我国居民个人出租房屋在房屋租赁市场上占比达80%以上，是市场房屋供给的最大来源。

2.保障性租赁房供给

我国的保障性租赁房主要由政府主导建设，目的是为城市中低收入群体提供租赁性房屋保障，有着保障性、专业性、租赁性和政策支持性等特点。随着城镇房屋制度改革的深化，房屋供应体系不断完善，保障性房屋已成为房屋供应体系中的重要组成部分。

保障性租赁房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的低收入群体。

3.机构租赁供给

发达国家的机构租赁行业有着服务品质高、租赁关系稳定、交易流程规范等优点，在城市租赁地产市场中扮演重要角色，有着较高的市场占有率，对比成熟市场，我国的机构化租赁在未来有着巨大的成长空间。

机构租赁的经营模式有分散式和集中式两种。分散式租赁机构一般通过租约从个人业主手中获取房源，扮演着“二房东”的角色，并不直接提供房源，而是对房屋进行标准化的配套设施改造，通过集中租赁平台出租给租客。集中式机构租赁通常会新建租赁物业，或者对空置的办公楼、废旧厂房进行整体改造，为房屋租赁市场提供增量房源。租赁机构获得整个物业的运营权，在统一品牌和标准下进行改造和家具装潢后提供给租客，通常还会向租客提供家政和物业等增值性服务。相对而言，分散式机构租赁的经营模式有着轻资产化的优点，而集中式经营模式享有更高的收益率。

（四）按租赁期长短划分

1.短期租赁市场

短期租赁是相对于普通房屋租赁而言的，其特点就是能够短期租住，按日计租，即近年兴起的“短租房”，又名“日租公寓”“日租房”，是将房屋短期出租给客人的一种租赁形式，传统意义上我们称之为“家庭旅馆”。

与普通租赁相比，短期租赁具有三大特点：

一是租期灵活，租用房屋时间按日计算，个别比较高档的短租房要求租客至少租用一周以上，也远远少于普通租赁为期半年的“短租期”；

二是生活便利，短租房屋一般需配备居家所需要的各类生活用品，租客可以像住在自己家里一样洗衣、做饭、上网；

三是价格，入住费用与同等级服务的酒店收费相比要低50%以上。短期租赁可以为旅游、出差、探亲访友等提供方便价低的家庭式居住服务，所以越来越受到人们的欢迎。虽然日常管理较烦琐，但是按日出租，能得到按月出租三倍以上的收益。

我国在线短租行业运营模式分为三种：商对客（B2C）模式、个人对个人（C2C）模式以及个人对商对个人（C2B2C）模式。B2C模式有房源品质好、服务水平有保证、设施完善、安全性强等优势，代表平台有途家；C2C模式有运营成本低、延展性强、便于扩张、盈利性强等优势，代表平台有Airbnb、小猪、蚂蚁短租等；C2B2C模式有平台可干预房源品质、服务并建立信用体系，有助于促成交易的优点，代表平台有自如、Xbed等。

2.长期租赁市场

房屋长租市场的租赁时间一般为半年到几年不等，长租市场是传统的房屋租赁市场。目前国家倡导的长租公寓，是由公司统一和业主签订租赁合同，经过装修后再分租给客户。

国家对长租房政策首先体现在土地政策方面，国家鼓励各地通过新增土地来建设租赁房，并且在新建商品房项目中配建租赁房，通过多种形式来增加租赁房源的供应。

其次在金融政策方面，国家要求加大对房屋租赁企业的金融支持力度，政策上鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁房屋项目的信贷支持力度，并为租赁企业提供长期贷款和金融解决方案。

最后关于运营政策，当前房屋租赁企业在实际运营中存在着各种各样的难题，而针对房屋租赁企业遇到的这部分问题，各地要建立快速审批通道，不断探索实施并联审批。

房屋长租市场的主要产品是长租公寓。长租公寓有以下特点：

（1）个性鲜明。长租公寓在装修设计上个性非常鲜明，是针对特定的群体推出的，很好地抓住了这部分群体的房屋需求。长租公寓现在发展渐趋成熟，也有多个房产大品牌在做。比较专业的公司做长租公寓，在装修设计以及售后方面都是有保障的，在长租公寓里，装修不会千篇一律，每个房间争取有不一样的特点，时尚、个性、低沉、温馨等，可以随意挑选。

（2）服务完善。长租公寓由专门的公司负责管理，不会像某些出租房屋，一旦房子出现了问题，就找不到人负责，甚至还需要自己花钱来修理。在服务上，长租公寓也做得很好，比如很多上班族，经常加班，好不容易休息又不想把休息时间浪费在打扫卫生上。如果住在长租公寓里面，长租公寓会定期派清洁工上门打扫，不需要自己费心。

长租公寓，一般都会在自己的范围内设置属于自己的社交场所，如咖啡厅、酒吧、餐吧、游泳池等，以减少人们社交的成本。

（3）节约开支。如果是自己租房子或者是买房子，很多家具和家电都是需要自己购买的，找私人租房子的话，打算添个家电，又担心不知什么时候退租，家电难带走。但是在长租公寓里面的话就不会出现这样的问题，在公寓里，不仅装修个性，租客可以按照自己的喜好选择喜欢的房间，同时家电也很齐全。