不动产租赁：了解租金及租赁行为

微课：不动产租赁市场概述

通常意义的不动产租赁指的是房屋租赁，即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是不动产市场中的一种主要交易形式。在租赁市场上，业主或业主的代理人为了某种利益，授权租用者在规定的期限内占用不动产的权利时，租赁便产生了。

不动产租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题。即不动产所有权人作为出租人把标的物在一定时期内的使用权一次或多次出租给承租人，承租人按照双方约定的期限和数额，向出租人支付房租作为购买一定时期的不动产使用权的行为。其中，出租人是房屋的供应者，承租人是房屋的需求者，房租是双方商品交换的价格。物业所有权人是为获得经济收入而出让物业的使用权，而使用权人则是为使用物业而以协商租金为代价向所有权人或经营者承租物业。租赁合同规定了业主和租户双方的责任，租户只拥有暂时的物业占有权，而没有所有权。

除房屋租赁外，不动产租赁包括对土地、房产和其他不动产的租赁行为。房地产租赁属于财产租赁的一种。

不动产租赁的基本特征如下：(www.xing528.com)

（1）不动产租赁是诺成、有偿、双务、要式的民事法律行为。租赁的成立，以双方当事人意思表示达成一致为准，不需实际交付房地产，此为“诺成”；承租人取得房地产的使用权，必须按照法律规定或者双方约定向出租人交纳租金，此为“有偿”，这一点使房地产租赁与房地产借用相区别；出租人负有按约定将房地产交付承租人使用的义务，承租人负有按约定向出租人交付租金的义务，此为“双务”，这一点使之与房地产赠与相区别；房地产租赁一般应采取书面租赁合同形式，并且须经有关行政管理部门登记，此为“要式”。

（2）不动产租赁中的出租人必须是对特定的房地产享有所有权或使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。承租人取得的只能是房地产的使用权，而不是所有权，这一特征使之与房地产买卖相区别。

（3）不动产租赁的标的是特定的房地产，包括地产和房产。在我国，地产租赁只存在国有土地使用权租赁这一种形式，房产租赁形式则相对较多。

（4）不动产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定，如国有土地使用权租赁期限就受到法律规定的国有土地使用权出让期限制约，私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定。