房地产销售市场管理：房屋买卖合同

微课：房地产销售市场管理（下）

房地产商品与其他商品不同，房地产作为不动产在买卖房地产时必须签订合同。房屋买卖合同是规范房屋买卖行为的重要环节。

（一）商品房买卖合同的法律特征

（1）标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

（2）标的物所有权的转移以登记为成立条件。《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（3）监管较为严格。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

（二）房屋买卖合同的特点

（1）房屋买卖合同标志着房屋所有权与土地使用权的转移。房屋买卖双方必须签订房屋买卖合同，这是与其他商品不同的。房地产买卖一经成立或完成，买卖双方就可以到房地产管理部门办理过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就可以行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利。也就是说，房地产买卖合同一旦签订，就标志着房屋的所有权和土地的使用权发生转移。

（2）房地产买卖合同必须以书面的形式签订，并经房地产管理部门签证，才能具有法律效力。

（3）房地产买卖合同是买卖双方的有偿合同。双方当事人在地位上是平等的，既有一定的权利，也要承担一定的义务；双方的合法权益受到国家的法律保护。

（三）合同的主要内容

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（1）当事人名称或者姓名和住所。商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

（2）商品房基本状况。一是要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。二是要注明商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。其他装修、装饰等可由当事人自由约定。

（3）商品房的销售方式。目前商品房销售分为商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将尚未竣工验收、正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，要特别注意约定当交付实际面积与合同约定的面积不一致时，怎么处理。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。

商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

（5）逾期付款的违约责任。结合目前通用的房款支付方式，购房者可能承担逾期付款的违约责任主要是出现在以一次性付款（含分批次付款）或者分期付款作为付款方式时，购房者应仔细阅读条款，并做好违约金的测算，及时安排好付款计划，尽量在签订合同的时候为自己留下调整的余地，否则合同一旦签订生效，就应该遵照执行。

（6）交付使用条件及日期。合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。开发商未按期交房时应承担的违约责任，作为规定开发商履行合同义务时间的约定。购房者未按时收房的责任，购房者在接到开发商收房通知的时候，可能会由于各种各样的原因无法按时收房，但是从法律及合同约定来理解，购房者应按照合同约定接受房屋是一项双方一致同意的约定，购房者应当按照合同约定执行，否则应当承担违约责任。

对于虽然开发商发出通知，但是由于开发商原因，购房者无法或者不合适进行收房的，购房者要积极主动地提出异议，并且注意及时保管好对开发商提出异议的证据材料，否则开发商在追究购房者逾期接受房屋的违约责任的时候会很被动。

合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。

（7）装饰、设备标准要求。由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，因此合同对该部分应当予以明确约定。开发商关于商品房的装饰、设备标准以本合同附件的形式进行单独约定，一般主要内容包括外墙材料、电梯品牌、标准层、门、窗以及其他约定。购房人有权以配套设施设备不到位、未交付为由，拒绝收房。房地产开发企业在交付商品房时，无须提供基础设施设备、公共服务及其他配套设施符合规划标准的证明文件。所以举证的责任在购房人。

（8）商品房质量及保修责任。一般来说，房屋建筑工程的最低保修期有明确规定：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。

在保修期内的保修责任由开发商承担（实际中施工方最终承担），在开发商未按照合同履行保修义务的时候，购房者可以自行维修，而向开发商主张修复费。

此外，在商品房销售过程中，政府还会统一收取商品房维修基金，该维修基金由开发商在办理房屋产权证之前向商品房维修基金管理部门缴纳，属于全体业主所有，其用于保修期满后小区公共设施的维修等用途。

（9）公共配套建筑的产权归属。对业主自用部位和共用部位进行约定，核心是确认共用部位和配套设施（例如，会所）的用途。由于共用部位确认了，房地产开发企业今后无法单方面变更。

（10）面积差异的处理方式。当事人可对房屋面积的差异做出约定，当事人没有约定的，依照最高人民法院的司法解释确定。

（11）办理产权登记有关事宜。产权登记从法律上来说是开发商履行合同内容的一项重要工作，因为我国采取不动产登记制度，不动产产权的确立必须以登记为条件，开发商必须完成产登记手续才能构成真正意义上的交房责任，否则购房者合法不动产所有权的权利存在极大的风险。

（12）前期物业服务。将前期物业服务主要事项载入商品房买卖合同，获得买受人认同，便于物业服务企业开展工作。在签订商品房买卖合同时，需向购房人出示《前期物业服务委托合同》和《临时管理规约》。(www.xing528.com)

（13）解决争议的方法。合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可以提交当地仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。争议解决条款，双方可以自行约定，其中仲裁采取一裁终审制。

（14）违约责任。出卖人的主要义务是提供合格的商品房，其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房，承担的违约责任方式主要为实际履行、赔偿损失、修理或更换、解除合同。买受人的主要义务为付款并接受商品房，承担违约责任的方式是实际履行合同、赔偿相应损失和解除合同。

（15）双方约定的其他事项。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。

（四）计价方式

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

（1）按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的商品房，买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

（2）按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

（3）按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（五）误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未做约定的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积 ×100%

因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

（六）变更规划和设计的规定

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（七）商品房买卖合同示范文本

为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻《合同法》《民法典》等法律法规和部门规章，住房和城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同》（GF—2000—0171）进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF—2014—0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF—2014—0172）。

新版合同分为两个版本，即《商品房买卖合同（预售）示范文本》和《商品房买卖合同（现售）示范文本》，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。示范文本主要采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。《商品房买卖合同（预售）示范文本》分为十章，共二十九条主条款内容和十一个合同附件。《商品房买卖合同（现售）示范文本》分为八章，共二十六条主条款内容和十二个合同附件。新版合同允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说新版合同不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。

以往购房者和开发商常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，新版合同可以避免纠纷，为消费者维权增加凭据，更注重买房人权益保障。

新版合同更加注重买房人权益的保障，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利，还对小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属、室内空气质量、建筑隔声标准等问题，引导买卖双方自行约定。

同时，增加了房屋交付前买受人查验房屋环节，明确出卖人的保修责任和最低保修期限，在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

出卖人与买受人可以针对合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。