房屋销售管理：预售许可与广告规定

（一）新建商品房销售规定

根据《商品房销售管理办法》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《广告法》等的规定，新建商品房销售中的规定主要如下：

1.商品房预售的基本条件

商品房预售应当达到下列条件；

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

（5）预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。当前，部分城市把房地产开发建设完成主体结构封顶作为商品房预售的条件之一。

2.商品房现售的基本条件

商品房现售应当符合下列条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（4）已通过竣工验收。

（5）拆迁安置已经落实。

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

（7）物业管理方案已经落实。

（8）房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

3.商品房销售的通用条件

（1）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

（2）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

（3）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业服务的协议。

（4）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

（5）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

（6）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。

（7）商品房屋严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

（8）商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

（9）房地产广告的房源信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

4.商品房销售代理的基本规定

房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

（1）受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

（2）受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

（3）受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

（4）商品房不动产经纪人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

5.商品房交付基本条件

（1）房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

（2）房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（3）销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

（4）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

（5）房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

（6）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

6.商品房销售违约责任

（1）未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

（2）未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

（3）违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

（4）在解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（5）房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

（6）房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。(www.xing528.com)

（7）房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

①未按照规定的现售条件现售商品房的；

②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

③返本销售或者变相返本销售商品房的；

④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

⑤分割拆零销售商品住宅的；

⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；

⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的。

（8）房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

（9）国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）存量商品房买卖规定

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房是相对于增量房而言的。增量房，就是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房是指已经投入使用的房地产，因此存量房一般是指二手房。存量房买卖是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。存量房的买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的30日内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

1.不能交易的规定

根据有关法律法规，不得交易的存量房屋主要有以下情况：

（1）房地产权利受限的房屋。司法机关和行政机关依法裁定，查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；已经列入拆迁公告范围的房屋，这几种房屋行政管理部门一般不予办理过户。

（2）权属有争议的房屋。房屋存在产权纠纷或者产权不明晰，房屋的产权最终属于谁还没有定论，因此不能买卖。

（3）产权共有的情况未获共有人同意的房屋。如继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的房屋，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（4）产权人无民事行为能力。房屋买卖双方的民事行为能力在合同的成立生效中起着至关重要的作用。在交易时，如果卖方为无民事行为能力人，比如未成年人、精神病患者，那么即便签了购房合同，通常也是无效的。

（5）未依法登记领取权属证书的房屋。未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时，对买受人来说有得不到房屋的极大风险。这种房屋有几种类型：

一是权属登记正在办理但尚未办完的商品房；

二是无法办理权属登记的房屋，如小产权房、属于违法违章建筑的房屋等；

三是尚未达到办理权属证书法定年限的房屋，如购买后未满5年的经济适用房屋；

四是未达到办理权属证书的其他条件的房屋，如以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的已购公房、未缴纳土地收益价款的经济适用房屋等。

（6）未解除抵押的房产。未还清银行贷款的房子叫抵押房。根据规定，必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购买此类房子，买家需要先到银行办“解押”。

对于已抵押的房屋，在抵押人不能履行债务时，抵押权人有优先受偿权，为防止优先受偿权受损，未经抵押权人书面同意，已设定抵押的房屋不能买卖。

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.共有房屋买卖规定

《民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对于房屋不分份额的享有平等的所有权。

处理按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。

按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。

处理共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋都享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。

当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理。

3.已出租房屋买卖规定

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《商品房屋租赁管理办法》的规定，权属无争议、合法取得房屋产权证书的房屋均可以进行买卖交易，不受房屋是否出租的限制。也就是说，租出去的房子是可以卖的。

但是要注意两点：第一，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前3个月通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就是承租人的优先购买权。如果出租人没有依法履行该义务，承租人可以主张该房屋买卖无效或赔偿损失。

第二，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”。也就是说，在租赁期间，出租人不能以卖房为由要求承租人搬走，承租人仍可在租房合同规定的期限内正常使用该房屋。当然如果之前有约定的从其约定，否则出租人将承担相应的违约责任。

（三）其他房屋买卖规定

除了商品房以外，已购公有房屋、经济适用房屋等政策性房屋在满足一定条件的情况下也可进行转让。

已购公有房屋和经济适用房屋，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇房屋制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有房屋，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用房屋。经济适用房屋包括安居工程房屋和集资合作建设的房屋。

已取得合法产权证书的已购公有房屋和经济适用房屋可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有房屋和经济适用房屋不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）房屋面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的房屋困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。

城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有房屋和经济适用房屋上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有房屋和经济适用房屋上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息。原购房屋全部产权归个人所有后，该已购公有房屋和经济适用房屋上市出售收入，按照前述的规定处理。也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方房屋基金专户管理。

购买经济适用房屋不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房屋的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房屋满5年，购房人上市转让经济适用房屋的，应按照届时同地段普通商品房屋与经济适用房屋差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。