土地交易市场分类及特点分析

（一）土地交易市场

土地交易市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和。主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。

我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。因此，土地交易市场应包括城市土地交易市场和农村土地交易市场。当前，由于我国农村土地市场正处于起步发展阶段。因此，本节只讨论目前比较成熟的城市土地交易市场及其管理。

微课：土地买卖及其流程

（二）土地交易市场的分类

根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对土地交易市场进行分类，主要包括按土地市场类型分类和按市场层次结构分类。

1.按土地交易市场类型分类

土地根据使用情况可以有多种不同的用途，如可以用于居住、工业、物流、商业等。土地具有用途多样性的特点，土地市场也就包括各类用地的市场，主要包括住宅用地市场、商业用地市场和工业用地市场等类型。

土地用途的多样性表现在，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。大多数情况下，土地不同用途之间的变换是比较困难的。除了土地使用要符合城市规划等规定外，工矿用地、建设用地一旦形成，再想改作农用就相当困难。(www.xing528.com)

2.按市场层次结构分类

（1）土地一级市场。土地一级市场，也称城镇国有土地使用权出让市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。

土地一级市场是指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。由土地所有制性质所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。目前，我国土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中出让是最为常见的交易方式，它又包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。

（2）土地二级市场。土地二级市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，它是土地使用权出让后的再转让，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。

土地二级市场的主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发后的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。土地二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

（3）土地三级市场。土地三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。