不动产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的基本规律，也会受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于不动产本身的特性，不动产市场体现出一系列区别于一般商品市场的特征。
一般商品是动产，其物权的设立和转让依照法律规定交付，而不动产物权设立、变更、转让是按照法律规定进行登记，因此不动产在交易中可以转移的不仅有实物还有其权属。不动产的权属变更是不动产市场流通的根本形式，其交易以一定的契约为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按不动产管理及其市场管理等法律文件进行变更登记，使其权属变更得到法律确认。
（二）不动产市场供给的异质性
异质性，也称独特性、个别性。空间的唯一性决定了任何不动产都是独一无二的。除了空间位置的差异，不动产的个别性还包括利用程度的差异、权利的差异等。不动产市场客体的异质性，使得不动产市场上没有大量相同的不动产供给，加上不动产的不可移动性，使得不动产价格与不动产所处区位条件密切相关，区位往往对不动产价值起决定作用。不动产的异质性导致不同不动产之间不可能完全替代，因而不动产市场难以实现充分竞争，不动产价格不具有完全的可比性，因此要受交易对象和交易者个别因素的影响。
（三）不动产市场需求的多样性
不动产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，为人类的生产、生活提供物质平台，是一种基本需求；同时，与市场供给的异质性相吻合，需求者购置不动产时通常有不同的目的和要求，因而需求具有多样性。
（四）不动产市场的垄断性
由于土地的有限性、不可再生性、位置固定性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场供给主体间的竞争不充分；特别是新建商品房市场，由于某一区域某个时间段的在售项目通常较少，往往只有一个或者几个房地产开发企业，容易形成区域垄断。
（五）不动产市场的地域性
不动产的不可移动性，决定了任何一宗不动产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的制度政策、社会经济发展状况及相邻关系等。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定着各自不动产市场的结构、供求关系和价格水平的不同，因此不动产市场是一个地区性市场，不动产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。因此，分析不动产市场形势时，要区分不同的城市或区域，一般可将一个城市视为一个市场。
（六）不动产市场的周期性(www.xing528.com)
不动产业受到经济、社会发展、人口、政策影响以及房地产本身运行规律的制约，不动产市场会表现出起伏波动、循环的经济现象，表现为不动产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。不动产市场周期主要体现在不动产的价格、成交量、开发投资等指标的周期性变化上。
（七）不动产市场的耐久性
与其他商品相比，不动产寿命长久。首先，土地不因使用或放置而损耗、毁灭。其次，即便土地不是无限期所有，其所有权或使用权的年限也长达几十年甚至几百年。建筑物的寿命也长达几十年乃至上百年。
（八）不动产市场的投资数额大、回收周期长
与一般商品相比，不动产不仅单价高，而且总价值量很大，是国家和家庭的重要财产。一个房地产项目投资，少则数百万元，多则数亿元、数十亿元，因此不动产投资需要巨额资金。同时不动产项目在完成配套设施之前，不具有使用价值，只有全部建成之后，才能交付使用或销售收回资金，因此其回收期长。不动产开发产品单位价值高，建设周期长，负债经营程度高，不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业出现经营困难，因此投资风险也大。
（九）不动产市场的双重属性
不动产首先是满足人们居住或生产经营场所需求的商品。不动产的供给量、价格、品质等对满足居民基本生活需求以及改善生活质量有显著影响，从这个角度而言，不动产是消费品。如果不动产用来出租获利以及增值转售等目的，则表现为投资品。
不动产作为消费品或是投资品，实物形态并未发生变化，但所反映的经济和社会关系完全不同，适用的经济规律也大有差异。作为消费品，其供求通过价格规律来调节，价格与需求量呈反向变动，而作为投资品，其供求由预期收益水平的升降来调节，价格越上涨，人们对买房后获利的心理预期越强烈，需求就越旺盛，价格与需求量呈同向变动。
（十）易受限制和影响
由于不动产行业对国计民生影响重大，各国政府对不动产市场的干预较多，比如对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率进行了明确规定。不动产作为房产和地产的复合体，本来产权关系就复杂，加上其不可移动性、使用周期的长期性、价格的巨额性以及建筑的密集性、相互之间及与周围环境的高度相关性等使得这种产权关系更加趋于复杂。因此，它要求有完备的法律、法规，以规范、协调各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进不动产业的健康发展。
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