不动产经纪信息管理系统优化方案

（一）不动产经纪信息计算机管理系统的主要类型

1.数据管理的信息系统

数据管理的信息系统把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等都以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网连接互联网来实现企业与外部信息的交流。

2.具有流程控制功能的信息系统

具有流程控制功能的信息系统把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及岗位员工的工作更加规范高效，可减少人为控制和“拍脑袋”的管理行为，同时也能提升客户满意度。比如客户前来付款，财务人员打开信息系统，输入客户的名称和交易代码，就可以直接显示该客户的详细交易信息，如何时前来咨询、何时登记、何时签订合同等信息，并且显示出该客户已付多少、本次支付金额，以及下次需支付金额和时间等信息，而这些都是通过不同岗位的信息得到的。

3.类似具有辅助决策功能的信息系统

类似具有辅助决策功能的信息系统通过对那些信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，起到对管理和决策的支持作用。比如说成本和费用控制是每个管理者都重视的内容，但以前人们只能在每个月报表出来后才知道哪里超了、哪里省了，那是事后控制。运用信息化手段，第一层面的工作完成后，也就是每笔费用、销售都录入计算机以后，就可以清晰地归纳各科目费用，可以按岗位、按部门、按项目来汇总。同时可以对那些关键控制的费用或费用率给出一个计划值（这个计划值是根据历史数据和增长规律，通过专业的标准模型拟合出来的），并计算实际发生值与计划值的差额，一旦超标立即报警，或停止授权，这样就可以对这些费用进行实时控制。

（二）使用不动产经纪信息计算机管理系统的必要性

不动产经纪机构每天都接到大量的房源和客源信息，并且每天都需要对这些信息进行查询、跟进，很难想象成千上万条房源信息如何用纸张或黑板来记录。计算机系统在保存大量资料方面有着其固有的优势，在资料查询方面具有准确、方便、快捷的特点，同时，计算机系统可以通过数据备份和恢复的方式来保证数据的安全性。目前，专业的房地产中介软件可以提供房源客源管理、跟进管理、加密房管理、任务分派、广告管理、业务交流、成交业绩等管理功能。

目前虽然许多不动产经纪机构已经拥有公司网站，对外发布自己的房源信息，树立企业形象，而中介业务管理软件主要基于公司内部管理，包括房源、客源、跟进、成交任务、计划、统计等企业日常经营管理。目前，深圳、广州、上海的大中型不动产经纪机构都同时拥有两套系统：在“网上”通过网站向外发布房源信息，在“网下”通过业务管理软件来进行公司的日常经营管理，两者相辅相成，共同构建企业的信息化系统。

（三）不动产经纪信息管理系统使用的一般流程

1.信息采集

信息采集包括对房源信息的采集和对客源信息的采集。大量信息的采集为经纪人后期的工作提供了必要的物质基础。本章第一节和第二节详细介绍了房源和客源信息的获取渠道，经纪人可利用上述渠道采集房源和客源的信息。

2.信息录入(www.xing528.com)

通过各种形式获取的不动产经纪信息，信息本身的内容、形式各种各样，而且信息本身的真假也具有不确定性。这给后期的整理、录入带来了很大的难度。所以要对采集来的房地产信息进行整理、电话核实后再录入不动产经纪信息系统。对房源信息录入需要注意：经纪人应全力跟进信息的准确性，对房源地址、联系电话、房东姓名、面积、房屋属性、建筑年代、楼层及户型认真进行填写，以保证所录入房源信息的真实有效性。对客源信息进行录入需要注意：要将客户的有效联系方式以及需求的面积、价格、区域等一一进行核实，准确录入各项信息，这样可以较为准确地为客户匹配相应的房源。

3.信息审核

信息审核包括对房源信息的审核和对客源信息的审核。经纪人在录入客源信息时，相同的联系方式在系统中是可以通用的。即多个经纪人可以将同一个客户分别录入自己的系统中，同时对此客户进行跟踪。根据目前实际的需要以及信息制度的规定，在不动产经纪信息管理系统中录入的房源具有唯一性，因此对房源信息要进行两次审核。第一次是对房屋详细地址的审核，相同地址的房源不能重复录入，后者录入时，系统会自动提示有相同房源地址存在，此时该套房源就没有录入成功。第二次是对有相同联系方式的审核，同一个电话已经录入过一套房源，再录入房源时，系统会自动提示有相同联系方式存在。此时该套房源就进入人工审核，信息部门将根据实际情况对此房源做出审核，若通过就会在房源信息里显示，即该套房源已录入成功。若未通过则说明此套房源未录入成功。

4.信息维护

经纪人不仅要做到采集信息、录入信息，更重要的是要做到对自己信息的维护。为了保持信息的时效性和准确性，某不动产经纪机构规定：一套房源录入后，一般要求在两天之内完成实地勘察，7天内完成第一次电话回访，售房房源有效期为两个月，租房房源有效期为一个月，超期未回访会自动失效。在客源信息方面一般要求求购客户信息隔天回访，求租客户信息每天跟踪回访。回访后，在不动产经纪信息管理系统中的“房源维护”模块里选中要修改的房源信息，单击上面的“修改”按钮，对要修改的项目依次进行更改，更改完毕后单击“保存”按钮。对房源回访时，要单击“房源维护”里的“回访”按钮，在回访日志里将要回访的内容添加进去。

5.信息配对

信息配对准确与否，直接关系到经纪人的个人业绩。一名优秀的经纪人，在此环节上应该运用技巧，勤于思考，善于总结，勇于实践。这是经纪人挑战高薪的关键之所在。经纪人要每天第一时间对新上的房源进行浏览，从中选出适合自己客户的房源，及时致电至房源门店对该套房源的核心信息进行问询，并以最快的速度与客户进行联系。

6.信息稽查

为了更大限度地促使信息共享，提高信息资源的利用率，对门店的信息未及时上报、恶意保留、恶意抢单、信息泄露、拒报房源等信息违规行为，不动产经纪机构应规定相应的处罚措施。

7.信息分成

为充分保证房源方的利益，在签订一份售房合同后，由信息部对成交分成进行审核，信息部将本着公平、公正的原则，依照信息制度的规定做出审核。同时信息部将成交的房源改为内部成交，此时该房源处于失效状态。成交方按照信息部审核的结果，将业绩在系统财务报表中，划成给房源方。

8.信息失效

经纪人在回访的过程中，要将已经成交的房源与客源信息进行失效。在不动产经纪信息管理系统中的操作具体如下：在“房源维护”模块里，选中待失效的房源，单击“修改”按钮，将界面里的房源状态改为“失效”，单击“保存”按钮。此时该房源处于失效状态。对客源信息的修改，在“客源信息”模块里，直接单击待修改信息后的“修改”按钮，将界面里的客源状态改为“失效”，单击“保存”按钮。此时就完成了对该客源信息的失效。