房源查勘与管理详解

房源查勘与管理包括房源查勘、编制房屋状况说明书、房源信息的储存、房源信息的共享、房源信息的维护以及更新等内容。

（一）房源查勘

房源查勘是不动产经纪机构获得委托后，不动产经纪人在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况的活动。正所谓“百闻不如一见”，房源查勘有利于经纪人确认房屋真实存在，亲身感受房屋的区位、实物和物理管理情况。房源查勘也可以展示专业素养和职业能力，与客户建立良好关系，为后续经纪服务的开展奠定良好基础。房源查勘的内容主要包括房屋区位状况、房屋实物状况、物业服务状况和其他状况。

经纪人在进行房源查勘前，应做好相应准备工作：

（1）通过网络等途径对房屋做初步了解；

（2）提前与委托人约定房屋实地查看的时间；

（3）询问委托人房屋的具体详细位置；

（4）备好房屋实地查看的工具，如卷尺、测距仪、罗盘、空鼓锤、计算器、照相机等；

（5）备好《房屋状况说明书》。

经纪人在进行房源查勘时，可携带罗盘、皮尺等简单的测量工具，对房屋朝向、通道宽度等进行测量，并采用文字、数字记录、绘图、拍照等方式予以记录。查看完毕应当立即填写房屋现场查看表，及时、准确、全面记录查看的情况，并编制《房屋状况说明书》。

（二）编制房屋状况说明书

房屋状况说明书是发布房源信息的基础资料，是向客户介绍房屋基本情况的依据，编制房屋状况说明书是房地产经纪业务不可或缺的环节。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”

中国房地产估价师与房地产经纪人学会2017年发布了《房屋状况说明书》推荐文本。推荐文本分为房屋租赁和房屋买卖两个版本。《房屋状况说明书（房屋租赁）》包括房屋基本状况，房屋实物状况，房屋区位状况，配置家具、家电，房屋使用相关费用，需要说明的其他事项六部分。《房屋状况说明书（房屋买卖）》包括房屋基本状况、房屋产权状况、房屋实物状况、房屋区位状况、需要说明的其他事项五部分。

编制《房屋状况说明书》时要注意以下几点：

（1）根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信息；

（2）房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实；(www.xing528.com)

（3）房屋状况说明书应及时更新；

（4）房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效。

（三）房源信息的储存

随着互联网技术的发展，为了使房源信息的处理更为快捷，信息的传递更为通达，许多大型不动产经纪机构都会采用计算机联网系统来储存和管理房源信息。计算机联网系统具有超大容量的信息存储、自动化的信息处理和快速传输等特性，大大提高了房源信息处理的效率，也大大提高了不动产经纪机构的从业人员协同办公的意识，比如某个不动产经纪人员跟业主沟通后，把最新的情况写在备注里，通过联网系统，其他同事很快就可以了解到该信息。

（四）房源信息的共享

目前房源信息的共享方式主要有公盘制和私盘制两种模式，这两种模式各有优劣，适合不同规模、不同发展阶段的不动产经纪机构。不动产经纪机构应依据市场的现状及自身发展特点进行选择。

1.公盘制

在公盘制模式下，房源的全部信息可以被共享区域内的所有不动产经纪人员查看，所有经纪人员均可与卖方客户取得联系。共享区域可大可小，可以是机构之间或者一个机构内部，也可以是一个机构内部指定区域之间。公盘制的优点是可以使每位经纪人的“生意面”达致最广，获得最广泛信息，工作效率得到提高。缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，房源信息较容易外泄，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。目前国内较大的不动产经纪机构普遍采用公盘制，公盘制要求机构有较好的经纪人员管控能力、成熟的分佣体系和完善的信息系统。

2.私盘制

在私盘制模式下，房源信息由接受业主（委托人）委托的不动产经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪人拥有。其他经纪人要联系该物业的业主（委托人），只有通过该经纪人。当其他经纪人促成交易后，该经纪人可分得部分佣金。私盘制的优点是注重对卖方（或出租方）客户隐私的保护，服务质量高，客户体验较好；缺点是工作效率低，成交速度较慢。

（五）房源信息的维护

实践中，房源信息特别是委托价格和租售状态随时会发生变化，时效性比较强，因此必须经常对房源信息进行维护和更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的维护要注意以下两点：

（1）周期性访问。对房源进行周期性访问是保证房源信息时效性的重要手段。经纪人需要对自己所属房源进行定期的日常跟进维护，若不及时更新，如业主的联络方式、出售条件变化或又已委托其他同行出售和出租等，房源信息将会成为不准确的信息，因而房地产经纪人必须定期和业主保持联系，更新资料，这样才能保持其有效性和准确性。

（2）房源状态的更新。不动产经纪机构经常将房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。随着时间的推移，业主（委托方）的出售或出租心态也会因某些事件的发生而产生变化，因此对房源的每一次访问，都应将有关信息记录下来，它可以反映业主（委托方）的心态变化，业主心态的变化最终会引起房源价格的变化。同时经纪人要根据每一次的房源带看结果及买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态，从而实现房源信息的及时更新与循环利用。