房地产保险的投保、防灾和索赔方式

房地产保险的运作通常包括投保与承保、防灾防损、索赔与理赔等环节。

（一）房地产保险的投保与承保

1.投保程序

个人或企业参加房地产保险时，首先应与有关保险公司联系。与保险公司联系的渠道主要有两种：一是直接与保险人联系，二是通过中间人（代理人）与保险公司联系。

无论采用哪种方式，投保的程序主要分以下步骤：

（1）投保人填写投保单。投保人在投保时，必须向保险公司提供自身完整的、真实的材料。提供材料的方法就是填写保险公司提供的保险单。填写的主要内容有：投保人的姓名或单位名称、投保的财产项目、投保金额或最高赔偿额、保险开始生效日期和保险期限、特别约定、财产占有性质、投保人地址和财产坐落地址等。

投保单是投保人要约的凭证，构成保险合同的基础，投保人必须保证其填写的真实性。

（2）保险公司受理投保单。投保人将填写好的投保单交保险人或保险代理人，由其进行审核以决定接受或驳回投保单。

保险人在审核投保单时，如发现填写内容不符合规定或不清楚时，应及时与投保人联系，予以补充或更正。通过审核，要求做到：明确保险财产名称及项目；列清特约承保的财产；注意剔除不保的财产；明确保险金额或最高赔偿限额；保险财产地址清楚；保险费率正确，保险费计算准确；保险起讫期限清楚等。

当保险人经审核对投保人填具的投保单没有疑义决定承保后，将签发保险单；否则驳回投保单。

（3）保险人签发保险单。保险单是投保人与保险人双方确立保险合同的书面凭证，是保险人在接受投保人（被保险人）的申请经过签署交投保人收执的凭证。房地产保险单载明的事项主要有被保险人的姓名（单位名称）和住所（地址）；保险标的；保险责任，即指保险合同中规定保险人在约定保险事故发生时所应承担的赔偿责任（包括损害赔偿，责任赔偿，施救、救助费用，诉讼费用等）；保险金额或最高赔偿限额；保险费和保险费率；保险期限；保险公司或代理人的签名。

在保险有效期间内，被保险人或保险标的物可能因客观原因而发生一些变化，如保险财产的转让、保险金额的变更、占用性质变化等，这时双方就要对此进行协商，如需变更保险合同，应由被保险人提出书面申请，经保险人同意后出列批单并把批单贴在保险单上或在保险单上背书。保险单内容与批单有抵触时，以批单为准。

（4）保险费的交付。保险费是保险业务的价格。保险合同规定，投保方有在规定的期限内交纳保险费的义务，家庭财产保险一般是起保的当天一次交清保费；企业财产险可在签订合同之日起15日内按保险费率规定一次交清保费。除非双方有特别约定，否则保险人有权终止保险合同。保险方如终止合同，对终止前投保人欠交的保险费及利息，仍有权要求如数交足。

经过填具投保单，保险人处理投保单和同意承保并签发保险单后，保险合同即告成立。

2.房地产保险的承保

承保是指投保人与保险人签订保险合同的过程。它是保险经营的重要环节，不仅反映保险经营管理的水平，也影响保险企业的经济利益和社会稳定。

承保工作的程序包括接受投保单、审核验险、接受委托、缮制单证等步骤。

（1）接受投保单。投保单是投保人申请购买保险的凭证，也是保险人签发保险单的依据。

（2）审核验险。保险人收到投保单后要严格审核。对财产保险，主要查验投保财产所处的环境、风险程度及防护措施等；对人身保险，要查验被保险人的健康状况、个人病史、年龄、性别、财务状况、职业、嗜好、居住环境等。

核保是保险人业务选择的关键，通过核保可以防止非可保风险的带入，去除不合格的保险标的，同时准确估计风险程度，提高承保质量。核保的内容主要包括审查投保人资格，审核投保标的、保险金额，确定保险费率，审核被保险人的信誉。

（3）接受委托。保险人通过验险后要做出承保或拒保或有条件承保的决定。拒保的，要解释清楚。

（4）缮制单证。这是承保的最后一个环节，应满足下列要求：单证相符；保险合同要素明确；数字准确；复核签章手续完备。

（二）房地产保险的防灾防损(www.xing528.com)

保险的防灾防损，是指保险人与被保险人对所承保的保险标的采取各种技术组织措施，预防和减少灾害事故的发生及在保险事故发生后尽可能减少事故的损失。保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，具有下列特点：

（1）防灾的主体是保险企业；

（2）防灾的对象是保险标的，其覆盖面较小；

（3）防灾的依据是保险合同的约定；

（4）防灾的手段是向投保人提出建议促使其整改，对不接受建议的被保险人只能解除合同或不予续保。

由于保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，而且监督手段力度有限，所以保险防灾防损的首要工作是加强与社会防灾防损部门的联系和合作，进行防灾防损宣传，做好防灾措施的落实和经常检查，参与抢险救灾，及时处理不安全因素和事故宣传，拨付防灾防损费用等。

（三）房地产保险索赔与理赔

当保险标的物在保险有效期间内发生损失或损害时，被保险人可要求保险人按保险单的规定给予赔偿，这种要求对被保险人来讲称为索赔。保险人履行保险合同，处理被保险人提出的索赔要求，进行保险赔偿的工作称为理赔。索赔是被保险人的权利，理赔是保险人应尽的职责。

1.被保险人的索赔程序

（1）发出出险通知。在损失发生时，被保险人要及时将事故发生的时间、地点、原因及其他有关情况，以最快方式通知保险人，以便其查勘。即被保险人有通知的义务。

（2）被保险人应设法避免损失进一步扩大。保险合同规定，保险财产发生保险事故时，被保险人应当积极施救，使损失减少至最低限度，即被保险人有施救义务。

（3）被保险人应保持损失现场的完整。保险事故发生后，损失现场是否完整，将影响损失金额的计算和保险人责任的确认。

（4）提供必要的索赔文件。不同的险种所要求的索赔文件有所不同。索赔文件一般包括保险单、原始单据（如企业账册、房屋产权证等）、保险事故情况报告、出险证明书及损失证明等材料。以公积金贷款定期寿险为例，索赔时应提供：保险单及贷款合同；被保险人贷款证明或收据；公安部门、县级以上公立医院或保险人认可的医疗机构出具的被保险人身故证明书，如被保险人是因意外事故宣告死亡，受益人须提供人民法院出具的宣告死亡证明书；被保险人户籍注销证明；其他证明。当被保险人或受益人所提供的资料文件不全时，保险人应通知其补齐。

（5）领取赔偿金。保险赔偿金额一经双方确认，被保险人即可领取赔偿金。但当赔偿涉及第三者责任时，被保险人还应该出具权益转让书，将向第三者追偿责任的权利，转让给保险人，并有义务协助保险人向第三者追偿。

（6）索赔的时效问题。保险合同对保险的索赔时效有一定的规定。不同的险种索赔时效不同。房屋财产保险和家庭财产保险中规定，被保险人从保险事故发生之日起三个月内不向保险公司提出索赔或不提供有关单证，或者从保险公司书面通知之日起一年内不领取应得的赔偿，即为自动放弃权益。

2.保险人的理赔程序

（1）立案编号，现场查勘。

（2）审核保单。通常要审核以下几个方面的内容：事故是否在承保范围内致损；保险事故是否发生在保单的有效期内；已毁损的财产是否为被保险的财产；损失发生时被保险人的保险财产是否为被保险的财产；损失发生时被保险人对保险财产是否有可保利益等。

（3）损失核赔。即确定保险标的的实际损失，准确计算赔偿金额。

（4）给付赔偿金。保险赔偿金额一经保险合同双方确认，保险公司应在约定的时间内一次支付赔偿并结案。

（5）代位求偿权的取得。当保险财产发生保险责任范围内的损失，应当由第三方负责赔偿时，被保险人应向第三方索赔。如果被保险人向保险人提出赔偿请求时，保险人可按保险合同的有关规定先予以赔偿，但被保险人必须将向第三方追偿的权益转让给保险人，并协助保险人向第三方追偿。