研究房地产保险的业务类型

根据房地产面临的风险以及保险标的性质的不同，房地产保险业务种类可划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保证保险。

（一）房地产财产保险

房地产财产保险是对房屋财产因意外事件造成的损失进行赔偿的保险，是由投保人或被保险人与保险人签订房屋财产保险合同，以一定的保险费支出来应对可能遭受的不确定性的损失发生，以实现风险转移的一种经济补偿制度。

1.家庭房屋保险

家庭房屋保险包括普通房屋保险和房屋两全保险。前者采取交纳保险费的方式，保险期满后，不退还保险费，续保需重新办理保险手续；后者是采取交纳保险储备金的方式，保险期满后，无论保险期内被保险人是否得到保险赔偿，保险人都将投保人所交的保险储备金退还，具有储蓄和保障双重功能。

（1）保险标的范围。保险标的范围包括被保险人所有的房屋；投保人与保险人约定并在保单上注明的房屋，包括与他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租赁的房屋等。正处于紧急状态的房屋和违章建筑不在保险标的范围之内。

（2）保险责任。家庭房屋保险的保险责任包括火灾、爆炸、雷击、冰雹、洪水、海啸、地面突然塌陷、崖崩、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、空中运行物体坠落，外界建筑物和固定物体倒塌，暴风、暴雨以及因防止灾害蔓延或因施救、保护所采用必要的措施而造成保险房屋的损失，以及由此支付的合理费用。

（3）责任免除。责任免除包括战争、军事行为或暴乱、核辐射或污染、地震等不可抗力造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为和违法行为；保险标的因设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在的缺陷以及自然磨损造成的损失和产生的费用；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失；由于政府行为所导致的损失。

（4）保险期限。房屋普通险的保险期限为1年，房屋两全险的保险期限分为1年、3年、5年三种，以抵押贷款方式购买的产权房屋，保险期限与贷款合同期限相同，最长以30年为限。

（5）保险费率、保险金额。保险费率是根据各地的具体条件制定的，并以房屋的结构来区别，一般为1‰～3‰，单位集体投保的则给以优惠。保险金额为房屋单位售价乘以房屋总面积或按合理的评估价格确定，也可由双方约定一个价格。

2.企业财产保险

企业的房产一般不作为单独的保险标的进行保险，而是和其他固定资产以及流动资产一并投保，其适用范围是指可以向保险人投保该保险种类的单位。企业财产保险适用于在我国境内注册的国有企业、集体企业、股份制企业、私营企业，在实务上也包括国家机关、事业单位和群众团体等。企业财产保险包括基本险和综合险两类。

（1）保险标的范围。

①属于被保险人所有或与他人共有而由被保险人负责管理的财产；

②属于由被保险人经营管理或替其他人保管的财产；

③具有其他有关法律承认的与被保险人有经济利害关系的财产等，如具有承租利益的房屋。

上述财产是否可以用于投保，主要是看保险标的与被保险人之间是否具有可保利益，即被保险人与保险标的之间是否存在某种利害关系。只有对保险标的存在可保利益，才可以投保。否则，即使投保，保险人也不会承担保险责任。

与有关法律、法规相抵触的房屋财产，如违章房屋、危险房屋、非法占有的房屋、限期拆除或限期改建的房屋等不在保险标的范围之内。

（2）保险责任。

①企业财产保险基本险责任。企业财产保险基本险的责任包括由于火灾、爆炸、雷击、飞行物体及其他空中运行物体坠落以及为抢救保险标的和防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成的保险标的的损失。当房屋发生保险事故时，为减少保险房屋损失，被保险人对保险房屋采取保护和整理措施而支付的必要的、合理的费用。

②企业财产综合险的责任。企业财产综合险的责任是在基本险基础上扩展的。除基本险的责任外，还包括暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡和地面突然塌陷。

自然灾害和意外事故的内容有明确的规定，如地面突然塌陷仅指地壳因自然变异、地层收缩而发生的突然塌陷，因为地基不牢或未按施工要求所导致的保险房屋下沉、倒塌等损失，不属此保险责任。建筑物倒塌、倾倒造成保险房屋的损失，如果涉及第三方责任，被保险人可以从保险人那里取得赔偿，保险人从被保险人处获得权益转让，并向负有责任的第三方追偿。但对建筑物本身的损失，即使属于保险房屋，保险人也不负责赔偿。

（3）责任免除。企业财产保险基本险和综合险对于下列原因造成的财产保险标的的损失，保险人都不承担保险责任：

①战争行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴乱、暴动。

②地震、核反应、核辐射和放射性污染。

③被保险人及其代表的故意行为或违法行为以及被保险人及其代表的纵容所致。

④财产保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失。如旅馆的房租收入、被保险人与其他人签订的合同，因保险事故发生造成不能履行后需要承担的经济赔偿责任等。

⑤房屋本身的缺陷、自然损坏。

（4）保险金额。保险金额是最高赔偿限额。企业房屋保险的保险金额由被保险人自行确定，被保险人既可根据原始价值、原始价值加成数和重置价值确定，也可根据估价的方式或其他方式确定。至于企业的代保管房屋财产，一般应由被保险人自行估价或按照重置价值确定保险金额，并在保险单上特别列明。其保险价值按照出现时的重置价值或账面余额确定。

（5）赔偿处理。房屋保险标的在遭受保险事故后，在保险责任范围内的损失，保险人按以下方式确定赔偿金额。

①全部损失。受损房屋财产的保险金额高于或等于出险时的重置价值的，其补偿金额以不超过出险时的重置价值为限；受损房屋财产的保险金额低于出险时的重置价值，其补偿金额不得超过该项房屋财产的保险金额。

②部分损失。受损房屋财产的保险金额等于或者超过出险时的保险价值的，其补偿金额按照实际损失金额计算；受损房屋财产的保险金额低于出险时的重置价值的，除了企业房屋保险合同条款另有约定，应该根据实际损失或受损房屋财产恢复原状所需要的修复费用乘以保险金额与出险时的重置价值的比例计算。

（6）保险期限。企业财产保险的保险期限一般以不超过1年为限，保险责任一般以双方约定的起保日零时开始到期满日24时为止。期满后经协商可以续保。

3.房屋建筑工程保险

房屋建筑工程保险承保房屋建筑工程在建造过程中因自然灾害和意外事故造成的损失。当前我国开办的保险业务有建筑工程一切险。建筑工程一切险主要是许多附加险，如第三者责任保险、工程预期利润损失保险等，另有多种适应工程项目特点的特约条款。

（二）房地产责任保险

1.房地产公众责任保险

（1）房屋所有人、出租人和承租人责任保险。承保房屋所有人、出租人和承租人在行使该房屋所有权和使用权过程中产生的场所责任风险。目前我国开办的公众责任保险就是承保商业性房地产所有人、出租人和承租人的场所责任保险。

（2）承包人责任保险。适用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保险人在进行合同项下的工程或其他作业造成对第三者的损害赔偿责任。此险种房屋建筑部分也可纳入房屋建筑工程保险。目前我国开办的承包人责任保险主要是和建筑工程一切险或安装工程一切险一起投保的，称为建工险或安工险的第三者责任保险。

2.房地产职业责任保险(www.xing528.com)

职业责任保险主要是指医生、律师、会计师、建筑师等自由职业者因工作过失而造成他人人身伤亡和财产损失的赔偿责任。房地产职业责任保险是对房地产专业人员因工作上的疏忽或过失造成他人损害应承担的经济赔偿责任而提供的保险。房地产专业人员包括建筑师、工程师、监理工程师、房地产估价师等。

房屋建筑工程勘察设计责任保险可以归入此类保险。房屋建筑工程勘察设计责任保险的保险对象是经建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政部门注册登记依法成立的房屋建筑工程勘察设计单位。

房屋建筑工程勘察设计责任保险的保险责任为：在保险期限因勘察设计而造成房屋建筑工程重大质量事故应负的赔偿责任。具体包括由于设计的疏忽或过失而引发的房屋建筑工程质量事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担经济赔偿责任的，在本保险期限内，由受害人首次向被保险人承担提出赔偿要求并经被保险人向保险人提出索赔申请时，保险人负责赔偿：房屋建筑工程本身的物质损失；第三者人身伤亡或财产损失。另外，事先经保险人书面同意的诉讼费用，保险人也负责赔偿。但这些赔偿一般有赔偿限额。发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对受害人的经济赔偿责任所支付的、必要的、合理的费用，保险人也负责赔偿。

此险种的责任免除主要有被保险人故意不按现行标准进行的勘察设计、冒用持证单位名义进行的勘察设计、转让给其他单位或个人进行的勘察设计、不按国家规定的建设程序进行的勘察设计和不按规定越级承担的勘察设计以及工期拖延等所带来的损失。

此项责任保险的保险期限从被保险人接受勘察设计项目、签订合同开始，民用项目至竣工验收合格时终止，工业项目至正式投产时终止。如项目竣工后未按规定验收或试产，直接交委托方使用的，终止日在委托方使用起至半年为止。在保险期限内，由于被保险人勘察设计上的错误而造成工程质量事故导致赔偿责任，赔偿超过其免收的勘察设计费的50%者，超过部分由保险人负责，但保险人最高赔偿金额以不超过受损部分勘察设计费的150%为限。

此保险的保险金额为被保险人应收取的勘察设计费，费率一般规定为保险金额的2‰。

3.房地产产品责任保险

房屋在使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损失赔偿责任的风险。房地产开发商或销售商可以向保险公司投保产品责任险，将这种经济损害赔偿责任转嫁给保险人，一旦由于房屋责任事故给消费者或第三人造成人身伤害或财产损失，保险人承担依法应由房地产开发商或销售商负责的经济损失赔偿责任。

保险人所承担的产品责任风险，必须是房地产开发商或销售商销售或出租的供他人使用的房产，在使用过程中造成对消费者或者用户及他人的财产损失、人身伤亡所导致的经济赔偿责任，以及由此导致的有关法律费用。但以下几种情况除外：被保险房产本身的损失；非常状况下使用时造成的损害事故；被保险人故意违法建造、出售的房产所造成的损失；仍在建造，其所有权未转移到用户或消费者手中时发生的责任事故；根据合同或协议应由被保险人承担的其他人的责任等。

（三）房地产人身保险

在房地产领域中有关的人身保险业务主要有建筑工程团体人身意外伤害保险、住房抵押贷款寿险、房地产人身意外伤害保险。

1.建筑工程团体人身意外伤害保险

建筑工程团体人身意外伤害保险的投保范围是，在建筑施工现场从事管理和作业，并与施工企业建立劳动关系的人员均可作为被保险人，以团体为单位，由所在施工企业或对被保险人具有保险利益的团体作为投保人，经被保险人书面同意，向保险公司投保此险种。

（1）保险责任。被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内，因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身故，保险人按保险合同给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；或因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身残，保险人按残疾程度给付保险金。

（2）保险期限。保险期限分为一年或根据施工项目期限的长度确定。自保险公司同意承保、收取保险费并签发保险单的次日零时起，至约定的工程项目预期验收合格日24时止。提前竣工的，保险责任自行终止，保险人对投保人按日计算退还未满期净保费。保险合同期满时工程仍未竣工的，投保人需申请办理续保，保险人审核同意并收取保险费后，保险期间将延续至续保约定的工程预期竣工验收合格日24时止。

（3）保险金额和保险费。保险金额由合同双方约定，但同一保险合同所承保的团体中每一被保险人的保险金额应该一致。保险费可以按被保险人人数或按建筑工程项目总造价或按建筑施工总面积计算，并一次交清。

建筑工程团体人身意外伤害保险虽然必须团体投保，但是保险金额按每一被保险人计算，当一次或累计给付的保险金达到保险金额时，保险人对该保险人的保险责任终止。

2.住房抵押贷款寿险

住房抵押贷款寿险是保险公司向借款购房者提供的一种保额递减式人寿保险。购房者办理借款手续，同时办理人寿保险。在保单有效期内，如果被保险人死亡或完全残疾，则由保险公司代替家庭偿还购房者所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的贷款金额相称。购房者参加这一保险，可以用较低的保险费换取高额的保险保障，一旦被保险人在还款期间发生不幸，保险公司根据合同把贷款余额一次性全部付给按揭银行，使购房者免除后顾之忧。

目前我国开办抵押住房综合保险中包括住房抵押贷款寿险。

3.房地产人身意外伤害保险

人身意外伤害保险是指被保险人遭受意外伤害事故造成死亡或永久致残，由保险人给付全部或一部分保险金额的一种保险。意外伤害指的是外来的、突然的、剧烈的、非本意的和明显使被保险人受到伤害的事件。人身意外伤害不承担人因患病残疾而给付保险金的义务。房地产领域内最需要保险保障的对象是施工单位的雇用人员。《中华人民共和国建筑法》第48条规定：“建筑施工企业应当依法为职工参加工伤保险费。鼓励企业为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费。”

人身意外伤害保险可附加意外伤害医疗保险和意外伤害住院补贴保险。

（四）房地产信用和保证保险

信用保险和保证保险承保的都是信用风险，即债务人不按规定履行义务而给债权人带来损失的可能。两者存在区别，信用保险是应债权人要求保证债务人信用的保险，具有一般保险的特征和原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人和被保险人，承保的风险是第三方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使代位求偿权等。保证保险是应债务人要求向债权人保证其信用的保险，并且保证保险合同具有以下特征：

第一，具有三方当事人，即保险人（保证人）、投保人（被保证人）和被保险人（权利人），变更和终止民事权利义务关系的协议自然涉及这三方。一般的保险合同是在投保人和保险人之间确定的，变更和终止民事权利义务关系的协议通常不涉及第三方。

第二，在被保险人即投保人未履行自己的义务时，由保险人代为补偿，然后，保险人有权向被保证人追回这笔赔付，即保证保险的赔付率为0%。为了保证日后能够做到这一点，保险人在提供保证时通常要求被保证人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。

可见，保证保险是一种具有担保特征的特殊保险。房地产领域的信用保险和保证保险如下。

1.工程合同保证保险

合同保证是保证被保证人将履行所有合同义务。在房地产开发项目中，工程合同保证保险主要有以下险种和保险责任：

（1）投标保证保险，承保工程所有人因中标人不签订承包合同而遭受的经济损失。在建筑工程公开招标中，要求投标人提供投标保证，以保证投标人得标后会签约。如果投标人得标后不签约，投标人将会选择另一个投标人，其出价一般要比原得标人高，保险人作为保证人将会支付这两者的差额。投标保证保险的金额一般是工程合同金额5%～20%。

（2）保证保险，承保工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的损失。

（3）预付款保证保险，承保工程所有人因承包人不能履约而受到的预付款损失。

（4）维修保证保险，保证承包人在完工之后的一段时期内会纠正工程中的缺陷和调换质量有问题的材料。

2.住房抵押贷款保证保险

住房抵押贷款保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险人寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿。借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须审查被保证人的资信。

住房抵押贷款保证保险的投保人是经保险人认可的为购买住房而向贷款机构申请住房抵押贷款的借款人（包括法人和自然人）；被保险人为向借款人提供住房贷款的贷款人，即贷款银行。

2001年11月，保险监督管理委员会公布了全国统一的个人抵押住房保险条款及收费标准。保险责任包括：一是被保证人因遭受意外伤害事故所致伤亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力；二是被保证人因经济收入减少而无法履行《个人住房抵押贷款合同》；三是因上述原因造成被保证人连续三个月未履行。

住房抵押贷款保证保险的保险金额由《个人住房抵押贷款合同》项下的借款额确定。保险期限为该合同生效日零时起至借款人按照贷款合同规定还清全部贷款本息余额日24时终止。当发生保险责任范围内的事故，被保险人应向保险人提出书面索赔申请。经保险人核实后，在收到索赔申请的一个月内予以赔偿。