房地产保险构成要素解析

房地产保险的构成要素是房地产保险运行的必备条件，主要包括房地产保险基金、房地产投保人、房地产保险人、房地产保险关系人、房地产可保风险、房地产保险合同等部分，此外，还涉及房地产保险的辅助人。

（一）房地产保险基金

保险基金是指专门从事风险经营的保险机构，根据法律或合同规定，以收取保险费的办法建立的、专门用于保险事故所致经济损失的补偿或人身伤亡的给付的一项专用基金，是保险人履行保险义务的条件。

保险基金的建立是保险人履行赔偿义务的重要物质基础，是房地产保险业务经营的必要条件。房地产保险基金是房地产保险公司向投保人收取的保险费，或称保险付款的总和，是专为应付意外事故的损失而做经济补偿之用的特殊资金。保险费的多少主要根据房地产的保险金额、保险费率及保险期限来确定。

（二）房地产投保人

房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险费的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地产投保人必须是被保险房地产的所有人或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。房地产投保人具有以下义务：

（1）按期如数交纳保险费；

（2）被保险房地产一旦出险，如实向保险人报告发生危险的情况；

（3）在房地产保险中，投保人应当及时维护被保险房地产的安全，并接受保险人对房地产安全的监督和合理建议，切实做好安全防灾工作；

（4）房地产保险范围内事故发生后，投保人应及时通知保险人；

（5）当事故发生时，投保人应积极采取措施，以防止损失的扩大；

（6）如果投保人将房地产出售或转让给第三人，当保险责任范围内的自然灾害和不幸事故发生而造成经济损失时，如按合同规定，需要通知保险人的，应及时通知。

投保人有权按保险契约向保险人索赔，获得约定的保险赔偿。

（三）房地产保险人

房地产保险人即与房地产投保人订立保险契约，收取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人，如房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。

房地产保险人的义务如下：

（1）在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照合同规定并进行调查后审定的损失费，叫作保险赔偿，又称理赔；

（2）当保险事故发生后，保险人应该立即履行对投保人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况，核算并确定经济补偿金额予以赔偿；

（3）积极开展保险房地产的防损工作，及时检查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。

房地产保险人的权利如下：

（1）按照合同收取保险费，这是保险人最基本的权利；

（2）保险人有要求房地产投保人按合同履行义务的权利；

（3）有适当灵活使用保险金的权利。

（四）房地产保险关系人

1.被保险人

房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征如下：

（1）被保险人是受保险合同保障的人。在财产保险合同中，被保险人是对保险财产具有保险利益的人，如所行权人、经营管理人、使用人、抵押权人等；在责任保险合同中，被保险人是对他人遭受的财产损失或者身体伤害负有赔偿责任的人；在人身保险合同中，被保险人是对自身的生命和健康安全获得保险保障的人。

（2）被保险人享有保险金请求权。既然被保险人是受保险合同保障的人，那么当合同约定的保险事故发生时，被保险人就享有赔偿和支付保险金的请求权；如果被保险人在约定的保险事故中死亡，则由其指定的受益人或者继承人享有保险金请求权。但是，如果投保人与被保险人不是同一人时，投保人则不享有请求权。

被保险人除具备上述特征外，《中华人民共和国保险法》规定，投保人不得为无民事行为能力的人投保，以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。也就是说，无民事行为能力的人不能作为上述人身保险的被保险人，但父母为未成年的子女投保除外。

2.受益人

受益人也称保险金受领人，是指房地产人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。房地产投保人、房地产被保险人可以为受益人。受益人的特征如下：

（1）受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即受益人。

（2）受益人独立享有保险金领取资格。

（3）受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。

（4）受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理。

（五）房地产保险的可保风险

可保风险是指符合承保人承保条件的特定风险。尽管保险是人们处理风险的一种方式，它能为人们在遭受损失时提供经济补偿，但并不是所有破坏物质财富或威胁人身安全的风险，保险人都承保。中国现阶段风险时期均衡理论的实施条件尚不成熟，各保险企业应谨慎运用弱化的可保条件来承保风险，以免造成保险经营的不稳定。

保险是减少风险的一种有效手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人承保的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可保风险条件有以下几点：

（1）风险必须是偶然的。指风险导致的损失具有不确定性，既有发生的可能性，又不是必然发生的。就某一具体的保险标的物而言，什么时候发生损失，以及发生损失后损失的程度，人们都无法事先预知。

（2）风险导致的损失必须是意外的。意料之中的损失是不能保险的，如房屋折旧，另外，被保险人故意行为造成的损失也是不予承保的，如被保险人故意或唆使他人纵火。

（3）风险属于纯粹风险，而不是投机风险。投机风险是指那些风险发生的后果既有损失机会又有获利可能的风险，如房地产经营本身既有赚钱的可能也有亏损的可能，房地产市场价格波动，也会使有的人亏本或获利；纯粹风险是指那些只有损失的机会而无获利可能的风险，如房屋遭受火灾、水灾等。保险承保的风险必须是纯粹风险。

（4）风险必须是大量的。同类标的物均有遭受同类风险损失的可能性。大数法则是保险赖以建立的数理基础，大量同类风险的发生，才可能使保险费率制定建立在可靠的数理统计基础上，也就是说，风险具有宏观的确定性与微观上的不确定性。

（5）风险损失必须是能以货币衡量的、较大损失。保险本身实际上是经济上的风险转移行为，不能明显地表现为经济损失的风险，不能以货币衡量的风险，造成损失轻微的风险，是无法承保和投保的。房地产风险种类众多，但只有符合以上条件的特定的、可保的风险才能以保险责任的形式，反映在各种保险的条款之中，保险人只对保险责任范围内的风险事故或约定事件所遭受的损失负责。

（六）房地产保险合同

1.保险合同的含义

保险合同又称保险契约，是保险关系得以产生的依据，具体是指投保人支付规定的保险费，保险人对保险标的因保险事故所造成的损失，在保险金额范围内承担赔偿责任，或者在合同约定期限届满时，承担给付保险金义务的协议。

2.房地产保险合同的特点

房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点：

首先，房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。通常情况下，保险合同的内容，即主要条款是由保险人事先制定的，投保人只要表示愿意接受，就是双方意思表示一致，保险合同即告成立。只有在对特殊标的投保时，双方才对保险合同的主要条款进行商议。房地产保险合同是要式合同，即保险合同的成立必须履行法定的方式，采取法定的保险合同。

其次，房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，交纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，所以投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会。因此，保险合同是射幸合同，也叫机会性合同。(www.xing528.com)

3.房地产保险合同的内容

（1）保险人名称和住所。

（2）投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所。

（3）保险标的。保险标的是指保险载明的特定的投保对象，它是确定保险关系和保险责任的依据。

（4）保险金额和保险价值。保险标的金额即保险金额，是指当事人约定在保险事故发生后，保险人负责赔偿的最高限额，它既是保险人赔付的依据，又是计算保险费的基础，一般是通过对保险房地产的估价确定的。房地产投保当时的实际价值就是保险价值，保险人和投保人在保险价值内，根据投保人对该标的物存在的利益程度和保障愿望，确定保险金额，作为保险保障的最高限额。比如，一幢价值100万元的别墅，如投保100万元，则是足额投保，如投保50万元则是部分投保，假设在一次火灾中别墅损失80%，则前者可获赔80万元（100万元×80%），后者获赔40 万元（50万元×80%）。在保险合同中，对于保险标的的有关事项，如位置、结构、构造、面积等，必须按合同要求详细填写。

（5）保险费。保险费是房地产投保人为请求保险人对其保险的物业及利益承担保险风险而支付的与保险责任大小相适应的价金。房地产保险费一般以千元为单位，即每千元房屋保险金额交纳若干元保险费，它根据具体的保险范围、保险责任以及险种来确定。如一套价值50万元的商品房全额投保，保险费为1元／千元保额，则1年应交保险费500 000×1元／千元保额=500元。另外，也可采取保险储金形式来交纳保险费，即在投保时存一笔储金，保险期满，保险公司只退还储金的本金，相当于以储金的利息做保险费。

（6）保险责任。保险人所承担的风险项目在房地产保险合同中称为保险责任，或叫责任条款。责任条款列明保险人承担的风险种类，叫保险风险。保险标的因保险风险而遭损害，叫保险事故或保险事件。保险责任就是当保险事故发生时，根据保险房地产的损害程度，保险人在保险金额限度内应负的经济赔偿责任。

（7）保险期限。保险期限是指房地产保险合同的成立和终止时间，保险合同从生效到终止日的期间。在这一期间内发生的保险事故，保险人负经济责任。为了确保保险合同的效力，投保人和保险人双方在订立房地产保险合同时，必须对期限达成协议，在房地产保险合同中载明。房地产保险期限一般为一年，但也有长期和短期保单。

（8）违约责任。房地产保险在合同中明确规定违约责任是相当重要的。因为房地产保险合同是最大诚信合同，双方当事人任何一方不履行义务的行为，都会造成种种不利后果，所以房地产保险合同应把违约责任列入。房地产保险合同的订立一般先由投保人到保险公司提出申请，填写投保单，交清保险费，然后由保险公司发给保险单或保险凭证，这时保险合同即告成立。

4.房地产保险合同订立的原则

（1）最大诚信原则。最大诚信原则是指保险合同的双方当事人在签订和履行保险合同时，必须保持最大限度的诚意，双方都应遵守信用，互不欺骗和隐瞒，投保人应向保险人如实申报保险标的的主要风险情况，否则保险合同无效。

在房地产保险中，基本诚信原则要求如下：

①投保人必须陈述报告实质性的重要事实。

投保人在申请投保时，必须向保险人陈述与危险情况有关的实质性重要事实：

a.房屋权属、结构、性状等超出正常的情况和存在的危险因素；

b.说明保险人所负责任较大的事实；

c.有关申请本人的事实，并确实具有可保利益。

一般陈述报告事实应在订立保险合同之前，但在保险单转期时，或在保单有效期内，如所保危险情况有所改变也须如实、及时通告给保险人。

②保证条款的使用。保险人为慎重起见，常在保险单上列有保证条款，要求被保险人遵守。如在为一般房屋投保时，要求房屋内不准堆放危险品，以及投保后仍须加强安全管理，防灾、减灾等。

③违反诚信原则将使合同失效。如果投保人在投保单上填写的有关事项不符事实、有意隐瞒重要危险因素和事实，例如所投保房产是储藏易燃品的仓库，而填写为一般仓库，或者是在索赔时提供假证明，做虚伪陈述，以及在保险期内危险因素改变，或被保险标的不具有可保利益，而未及时通知保险人等情况，都属于违反诚信原则，从而破坏了保险合同的基础，致使合同失效。若中途发现时可以中止合同，更多情况是在索赔时才发现，这时可由保险人以拒付不保的形式不予履行合同。

（2）可保利益原则。可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。

拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益，反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也只有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益就叫可保权益。

例如，某人自己有一所房屋，如果房屋安全，他就可以居住，还可以出租，变卖房屋以获得利益；如果房屋被损毁，他便无法居住；还要另行花钱买房，经济上就受到损失。正是因为他和他的房屋存在利害关系，他才考虑房屋的安全，将房屋投保财产保险，而保险人也正因为他对这一房屋存在利害关系，具备了可保利益才给他以保障，允许他进行保险。凡是该人对该财产具有被法律承认的利害关系，那么，他对该项财产就具有可保权益。

在房产保险中保险所承保的是某一幢（套）房屋或与之相关联的利益；被保险人要求保险人保障的是他对投保标的所具有的利益。若所保房产与本人无关，而投保人在订立合同后故意使保险事故发生，从而获得保险赔偿，就要受到法律制裁。

（3）赔偿原则。房地产保险合同是赔偿性质的合同。当保险事故发生，投保的房产或有关利益遭受损失时，保险人应按合同规定的条款履行赔偿责任。赔偿的原则如下：

①保险人对赔偿金额有一定限度。

a.以实际损失为限。保险人对被保险人损失的赔偿以实际损失为限，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿。在房产价格不断波动情况下，应以当时市场价格计算损失金额。如果所投房产保险是定值保险时，则可不论市场价格变动如何，均按合同中约定的价值计算赔偿金额。

b.以保险金额为限。保险金额是保险合同当事人双方共同约定的保险赔偿金额的最高限度，赔偿金额只能小于或等于保险金额，不能大于保险金额。当以市场价格计算的实际损失金额与保险金额不等时，两者取其较低者。

c.以可保利益为限。实际上可保利益的价值与最高实际损失价值以及保险金额是一致的，如房产受押人在发生房产保险范围内损失时，他的可保利益价值、最高实际损失价值、保险金额的最高限度都是他放出的抵押贷款的数额，因而他所能获得的保险赔偿最高限，也只能是相当于他所借出的款项。同理，对于承租房产的被保险人，他所能获得的保险金赔偿最高只能等于他的可保利益价值——租金的数额。

②保险人对赔偿方式可以选择。当被保险人的房产遭受保险责任损失时，保险人应对其所蒙受的实际损失（最高不超过保险金额）给予补偿，使被保险人在经济上恰好能恢复到保险事故刚发生以前的状态。保险人可以选择货币支付或修复原状或换置的方法予以赔偿。

③被保险人不能通过保险赔偿而获得额外的利益。房产保险的原则是只对其损失进行补偿。理赔时保险人要实地勘察、核算损失、合理补偿，不能使被保险人从保险中得到原来所没有的额外利益，为此还特别规定：

a.在由第三者责任引起的保险事故中，保险赔偿要遵循权益转让原则；

b.在重复保险中，保险赔偿要遵守重复保险分摊的原则，使得投保人对同一保险标的的损失从各方面（如多个保险人以及侵权行为人）所获得的补偿总额不致超过其实际损失。

坚持补偿原则确定赔偿金额，既可避免不合理地扩大保险人责任，破坏保险基金的平衡性，又可防止诱发投保人利用保险赔偿投机谋利的人为危险，否则保险业将无法正常经营。

（4）权益转让原则。权益转让原则又称代为求偿原则。当保险事故由第三方责任引起时，第三方对此应负有赔偿责任。如果被保险人从第三方那里获得了补偿，就相当于没有损失，因而不能再向保险人提出索赔要求；如果保险人应投保方申请并同意赔付其损失后，保险人就可以取代被保险人地位拥有向第三方索赔的法定权力，即代位求偿权。

被保险人将追偿权益转让给保险人，就等于他从任何方得到的赔偿和收益都得到转让（慈善性赠款除外），同时有义务协助保险人向第三方追偿。保险人获得追偿权益后，就享有被保险人享有的权益，但仅限于此。即从第三方追偿到的赔偿金额小于或等于保险赔偿金额时，则全归保险人，若追回金额大于保险赔付金额时，则超出部分应偿还给被保险人。如果保险人接受了被保险人的委付时，则保险人可以接受大于其保险赔付金额的收益。

权益转让原则可以避免被保险人在同一次损失中从保险方和事故责任方同时取得赔偿而获得额外利益。同时，可以防止事故责任方逃避本应承担的赔偿责任。

（5）重复保险分摊原则。投保人以一个保险标的同时向两家或两家以上保险公司投保同一危险，即构成重复保险，其保险金额往往超过保险标的的可保价值，因此在发生保险损失时，应根据保险赔偿原则，采取各保险人之间分摊保险赔偿金的办法，以防止被保险人从各方获得的总保险赔偿超过可保价值。例如，某间房屋价值50万元，房主向甲保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是40万元，同时向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是20万元。该房主的行为就构成了重复保险。重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险人那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。

（6）近因原则。近因是指造成保险标的损失的最主要、最有效的原因。也就是说，保险事故的发生与损失事实的形成有直接因果关系。按照这一原则，当被保险人的损失是直接由于保险责任范围内的事故造成的，保险人才给予赔偿。这是因为现实中保险标的的损失是由多种风险事故同时或者连续发生造成的，而这些风险事故往往同时有被保风险、非保风险或除外风险。近因原则是判断保险人是否需要赔偿的标准。

（七）房地产保险的辅助人

房地产保险的辅助人，是指与保险合同的订立或履行有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪人，在国外还有保险公证人和体检医师等。

1.保险代理人

保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为，由保险人承担责任。同时，保险代理人所获得的有关订立保险合同的重要事项，视为保险人已获知。保险代理必须采用书面形式。保险人对保险代理人权限的限制，可以通过保险合同有关条款或者以口头形式或书面形式，向投保人明确。

2.保险经纪人

保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。保险经纪人的特点如下：

（1）保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出发点是为保障投保人利益。

（2）保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。保险经纪人在办理保险业务中因为过错，给投保人、被保险人造成损失的，由保险经纪人承担赔偿责任。

保险经纪人应当具备金融监督管理部门规定的资格条件，并取得金融监督管理部门颁发的经营保险代理业务的许可证或者经纪业务的许可证，向工商行政管理机关办理登记，领取营业执照，并缴存保证金或者投保职业责任保险。