个人住房贷款担保方式解析

（一）个人住房贷款担保的方式

目前，很多购房人都会选择通过个人住房贷款买房，但在申请个人住房贷款时，银行会要求借款人提供担保。购房人通常在了解有哪些担保方式的基础上，根据自身的实际情况来选择适合自己的担保方式。个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：

（1）抵押贷款。抵押贷款是指贷款银行以借款人或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

（2）质押贷款。质押贷款是指借款人或第三人将符合规定条件的应享受的利益凭证交由贷款银行占有，贷款银行以应该享受的利益作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

（3）保证贷款。保证贷款是指贷款银行以借款人提供的有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。

（4）抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押（质押）的基础上，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。不动产经纪人应掌握一些关于房地产抵押的基本知识。

（二）抵押权的含义

抵押权是担保物权，是就提供担保的特定财产优先变价受偿的权利，它以支配标的物的交换价值，确保债权清偿为目的，具有优先受偿的担保作用。抵押权是为担保债的履行而存在的，自然须以债权人以外的他人财产为标的物。因此，抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无须转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。

1.抵押权的设立

既然抵押是债务人为保证完全履行债务所采用的一种担保形式，那么设定抵押，既需要债务人提出此种方式，又需要债权人愿意接受这种方式，只有双方当事人达成合意方可设定抵押，所以设定抵押权是双方当事人的合意行为，也是当事人之间的一种合同行为。《民法典》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

2.不得抵押的财产

《民法典》规定下列财产不得抵押：

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3.抵押权的实现

抵押权的优先受偿效力是指抵押权人在债务人到期未能清偿债务时，可依法律规定就抵押物优先变现而获得清偿的法律效力。抵押权的优先受偿性表现在以下三个方面：一是与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物变现的价款有优先受偿的权利；二是在同一标的物上存在多个抵押权时，顺序在先的抵押权人有优先于顺序在后的抵押权人就抵押物变现价款受清偿的权利；三是在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权人有优先受偿权，仍可以从抵押物所卖得的价款中优先受偿。

（三）房地产抵押的一般规定

1.享受优惠政策房地产抵押规定

以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。(www.xing528.com)

2.不同性质企业的房地产抵押规定

（1）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

（2）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

（3）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

（4）以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

（5）有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。

3.不同类型房地产抵押规定

（1）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

（2）以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

（4）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（5）企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

（四）房地产抵押的主要类型

1.一般房地产抵押

一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。

2.在建工程抵押

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

3.预购商品房贷款抵押

预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。各地的住房公积金中心为支持住房消费也提供政策性的低息贷款，但通常是与金融机构合作，委托其代办放贷、收贷等工作。

4.最高额抵押

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。