个人住房贷款计算及还款方式解析

（一）首付款计算

借款人在购买新建商品房贷款和二手房贷款时，首付款的计算有较大区别。办理新建商品房个人住房贷款时，首付款按照购买时的合同价格作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉度进行多方面的审核来确定首付款比例，按照确定的比例计算首付款数额。办理二手房个人住房贷款时，以二手房评估价格和成交价格较低的数值作为参考，并根据个人贷款次数、房龄、贷款年限、个人贷款的信誉度进行多方面的审核来确定首付款比例，按照确定的比例计算首付款数额。

（二）贷款金额计算

在个人住房贷款中，借款金额一般为所购住房总价减去首付款后的余额。即贷款金额＝所购住房总价-首付款数额。

贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：

（1）贷款金额不得超过某一最高金额；

（2）贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；

（3）贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。

当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

（三）月还款额计算

目前，最常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即每月的还款额。

1.等额本息还款方式的月还款额计算

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，每月所还的贷款利息就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长从而便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。

等额本息还款方式的月还款额计算公式为

式中　A——月还款额；

　　　P——贷款金额；

　　　i——贷款月利率；(www.xing528.com)

　　　n——按月计算的贷款期限。

【例7-1】 王某向某银行申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为6%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。张某的月还款额为多少？

【解】已知：贷款金额P＝1 000 000元，贷款月利率i＝6%/12=0.5%，按月计算的贷款期限n＝15×12=180（月）。王某的月还款额计算如下：

所以，王某每月的还款额为8 439元。

2.等额本金还款方式的月还款额计算

等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。这种还款方式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。这种还款方式，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

等额本金还款方式的月还款额计算公式为

式中　At——第t月的还款额；

　　　P——贷款金额；

　　　n——按月计算的贷款期限；

　　　i——月利率。

【例7-2】 周某欲购买一套住宅，总价款为80万元人民币。周某交付了40万元首付款，剩余40万元向银行申请个人住房贷款。周某选择了等额本金的还款方式，月利率为0.68%，贷款年限为10年。问周先生第1月和第60月分别应还款多少？

【解】已知：贷款金额P＝400 000元，贷款月利率i＝0.68%，按月计算的贷款期限n＝10×12＝120（月）。周某第1个月的月还款额计算如下：

周某第60个月的月还款额计算如下：

所以，周某第1月的还款额为6 053元，第60月的还款额为4 716元。