个人住房贷款的构成要素

（一）首付款比例

首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

2016年2月2日，中国人民银行（以下简称“央行”）、中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。在此基础上，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行，即购买首套自住房且套型建筑面积在90 m2以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。

（二）贷款成数

贷款成数又称贷款价值比率，是指贷款金额占抵押住房价值的比率。银行一般有最高贷款成数的规定。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的80%。

（三）偿还比率

贷款人通常将偿还比率作为考核借款人还款能力的一个指标。偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业服务费）/月均收入。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

（四）贷款额度

贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。理论上，在个人住房贷款中，贷款的数额应为所购住房总价减去首付款后的余额。但在实际中，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如规定贷款金额不得超过贷款机构规定的某一最高金额等。

（五）贷款利率(www.xing528.com)

贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理，银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率，实际合同利率可在基准利率基础上下一定范围内浮动。

个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

（六）贷款期限

贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人在为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年龄越大，贷款年限则较短；房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。通常情况下，借款人年龄与贷款期限之和不得超过65～75周岁。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房土地使用权的剩余年限。

（七）还款方式

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。不动产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，不动产经纪人员应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款额的借款人群。

（八）担保方式

个人住房贷款必须提供担保，担保方式有抵押、质押、保证三种方式，且以所购住房抵押担保为主。在办理房屋抵押权登记前，贷款机构普遍还要求提供阶段性保证担保，对商品房期房贷款，一般由所购住房的开发商或担保机构提供保证担保，而对二手房贷款，一般由担保机构承担阶段性保证的责任。