个人住房贷款及组合贷款全解析

微课：个人住房贷款

（一）个人住房贷款的特点

个人住房贷款有别于其他个人贷款，主要有以下几个特点。首先，个人住房贷款对象仅限于自然人，而不包括法人。个人住房贷款申请人必须是具有完全民事行为能力的自然人。其次，个人住房贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年。最后，个人住房贷款多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系，还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式，这种方式俗称“按揭”。

（二）个人住房贷款的主要参与者

在个人住房贷款中，除了贷款人、借款人外，往往还包括担保（保险）人、服务机构和政府部门等。

担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。担保自然人是指借款人的亲属、朋友等，跟借款人有关系并具备一定条件，能够在借款人能力不足的情况下提供担保还款义务。担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障。

服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的不动产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。不动产经纪机构可代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估，房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托人与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。

政府部门主要是指办理房屋买卖、抵押合同网签的房地产管理部门，进行不动产抵押登记的不动产登记中心等。

（三）个人住房贷款的种类

1.按贷款性质划分(www.xing528.com)

根据贷款性质，个人住房贷款分为商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。

（1）商业性个人住房贷款。商业性个人住房贷款是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。

（2）住房公积金贷款。住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。

（3）个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称为组合贷款。其中，个人住房公积金贷款部分按住房公积金贷款利率执行，商业性个人住房贷款部分按商业性个人住房贷款利率执行。

2.按贷款所购住房交易形态划分

按贷款所购住房交易形态划分，个人住房贷款可以分为一手房贷款和二手房贷款。

（1）一手房贷款。一手房贷款是指贷款机构向符合条件的个人发放的、用于在新建商品房市场上购买住房的贷款。

（2）二手房贷款。二手房贷款是指贷款机构向符合条件的个人发放的、用于在存量住房市场上购买住房的贷款。