不动产评估的基本原则

人们在不动产评估的反复实践和理论探索中，逐渐认识了不动产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是不动产评估原则。

对不动产评估总的要求是独立、客观、公正，这应作为不动产评估的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。不动产评估原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解不动产评估原则，以此作为估价时的指南。

（一）合法原则

合法原则要求不动产评估应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：

（1）在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的不动产权证书。统一的不动产权证书有《不动产权证》《不动产共有权证》和《不动产他项权证》三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的不动产不能当作产权无争议的不动产来估价，手续不完备的不动产不能当作手续完备的不动产来估价，部分产权的不动产不能当作完全产权的不动产来估价，共有的不动产不能当作独有的不动产来估价等。

（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。

（3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：

①法律、行政法规规定不得抵押的不动产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类不动产没有抵押价值。

②《城市房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的不动产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

（4）在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的不动产，应遵循政府定价或政府指导价。如售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

（二）最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求不动产评估应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

不动产评估为什么要遵循最高最佳使用原则？这是因为在现实不动产经纪中，每个不动产拥有者都试图充分发挥其不动产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是不动产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依次筛选：

（1）法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

（2）技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

（3）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

（4）价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗不动产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

（1）保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件：现状不动产的价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

（2）装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件：预计装修改造后不动产价值的增加额大于装修改造费用。

（3）转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件：预计转换用途所带来的不动产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

（4）重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。(www.xing528.com)

（三）替代原则

替代原则要求不动产评估结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。类似不动产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的不动产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的不动产所处的区域范围。替代原则对于具体的不动产评估，指明了下列两点：

（1）如果附近有若干相近效用的不动产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的不动产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的不动产的价格做依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的不动产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。

（2）不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的不动产的价格牵制。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的不动产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的不动产的价格不能低于差的不动产的价格。

（四）估价时点原则

估价时点原则要求不动产评估结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。影响不动产价格的因素是不断变化的，不动产市场是不断变化的，不动产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗不动产往往会有不同的价格（实际上，不动产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时）。因此，不动产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，这既无必要，也不大可能。

估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估不动产价格的时间点，例如，运用比较法评估不动产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同（通常都是这种情况），就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和不动产市场状况的内在联系。各种情形举例说明如下：

（1）估价时点为过去的情形，多出现在不动产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点（原估价时点是2006年3月11日），相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及不动产市场状况等，也都要以原估价时点2006年3月11日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和不动产市场状况可能发生了变化。

（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于不动产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现在已不存在了）和损毁后的状况的对比来评估。

（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估不动产的预售或预购价格。

（5）估价时点为未来的情形，多出现于不动产市场预测、为不动产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。现状为在建工程的不动产，可能同时存在着下列3种估价：估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少；估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。

（五）公平原则

公平原则要求不动产评估人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于不动产评估人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为不动产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为不动产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损；为不动产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”：在交易中，各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于其预期使用该不动产所能带来的收益或重新购建价格或相同不动产的价格，卖者的心态是不愿意以低于他对该不动产已投入的成本或相同不动产的价格出售。最后，估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有什么影响，假如自己是买者会怎样，是卖者又会怎样，并谨记“己所不欲，勿施于人”的道理。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。

为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响；如果与估价对象有利益关系或是当事人的近亲属，应当回避；必须了解不动产供求状况和影响不动产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验并遵循严谨的估价程序。

（六）谨慎原则

谨慎原则是在评估不动产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押不动产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估不动产估价师知悉的法定优先受偿款。

虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押不动产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以不动产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。

理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，不动产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。例如，采用收益法评估收益性不动产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的不动产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中收益估计值。