不动产价格的影响因素分析

（一）一般因素

影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素对不动产价格的影响是整体性和全方位的，覆盖面是整个地区。一般因素包括社会因素、经济因素和制度（行政）因素三大项（表5.1）。

微课：不动产价格影响因素

表5.1　一般因素细目表

续表

1.社会因素

影响不动产价格的社会因素，主要有人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、不动产投机和国际政治状况。

（1）人口状况。

①人口数量。不动产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对不动产的需求就会增加，不动产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对不动产的需求就会减少，不动产价格也就会下跌。

②人口素质。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起不动产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对不动产的需求，从而导致不动产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的不动产价格必然降低。

③家庭人口规模。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致不动产需求的变化而影响不动产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，不动产价格有上涨的趋势。

（2）城市化。城市化又称城镇化、都市化，是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。在有关城市化的各种定义中，一种较为主要的提法是：人口向城市集中的过程即城市化。综合不同学科，城市化一词有以下4个含义：

①城市对农村影响的传播过程；

②全社会人口接受城市文化的过程；

③人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大；

④城市人口占全社会人口比例提高的过程。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市不动产的需求不断增加，从而会带动城市不动产价格上涨。

（3）政治安定状况。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成不动产价格低落。

（4）社会治安状况。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。不动产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成不动产价格低落。

（5）不动产投机。不动产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）不动产，利用不动产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。不动产投机是建立在对未来不动产价格预期的基础上的。关于不动产投机对不动产价格的影响，普遍认为它会引起不动产价格上涨。显然不动产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般来说，不动产投机对不动产价格的影响可能出现3种情况：引起不动产价格上涨；引起不动产价格下跌；起着稳定不动产价格的作用。

至于不动产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的实际情况，包括投机者的素质和心理等。当不动产价格节节上升时，那些预计不动产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使不动产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计不动产价格会进一步下跌的投机者纷纷抛售不动产，则会促使不动产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈（乐观）或恐慌（悲观）的气氛或心理所驱使时，也可能造成不动产价格的剧烈波动。但在某些情况下，不动产投机行为可能起着稳定不动产价格的作用：当不动产价格低落时，怀有日后不动产价格会上涨心理的投机者购置不动产，以待日后不动产价格上涨时抛出，这样就会出现：当不动产需求较小的时候，投机者购置不动产，造成不动产需求增加，使不动产价格稳定；而在不动产价格上涨时，投机者抛售不动产，增加不动产供给，从而平抑不动产价格。

（6）心理因素。心理因素对不动产价格的影响有时是不可忽视的。影响不动产价格的心理因素主要有下列几个：购买或出售心态；个人欣赏趣味（偏好）；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究吉祥号码等，如讲究门牌号码、楼层数字等。

不动产需求者遍寻适当的不动产，当选定了合意的不动产后，如该不动产的拥有者无出售之意，则不动产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

有时不动产购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到不动产，从而会抬高价格。

不动产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只能出售不动产变现，这时的成交价格多会低于正常价格。有债务纠纷的不动产，债务人为达到快速脱身的目的，会贱售不动产。

（7）国际因素。现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对不动产价格也有影响。影响不动产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

①世界经济状况。世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对不动产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于不动产价格上涨。

②国际竞争状况。不动产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使不动产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对不动产的需求会增加，从而会导致不动产价格上涨。

③政治对立状况。如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致不动产价格下跌。

④军事冲突状况。一旦发生战争，则战争地区的不动产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，不动产价格也会有所下降。因为不动产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，人们争相出售不动产，供多于求，不动产价格势必大幅度下跌。

2.经济因素

影响不动产价格的经济因素，主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况、利率、物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费、居民收入。这些因素对不动产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。

（1）经济发展。经济发展的一般定义包括物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来说；根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动；以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只由少数具有特权的人来组织经济活动；以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。

经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起不动产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国的台湾、香港地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨（尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济发展带有很大泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济）。

日本在第二次世界大战后共出现过三次地价暴涨，虽然引起这三次地价暴涨的原因很多，但不可否认它也是与日本经济的迅速发展密切相关的。第一次地价暴涨出现于1956—1962年，正值日本重化学工业化时期，太平洋沿海工业化区域的地价暴涨现象较为突出，而它的波及范围扩大到大城市周围地区的住宅用地。第二次地价暴涨出现于1967—1974年，正值日本开展地区开发和工业布局区向原有工业区外围延伸的时期，这次地价暴涨以大城市周围地区和主要地方城市的变动幅度最大。第三次地价暴涨出现于1984—1989年，是在日本向信息化转变和东京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。短短几年之内，东京因此变成了具有国际意义的银行中心，东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美，这把国际银行吸引到东京。数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支机构，因为尽管有贸易壁垒，繁荣兴旺的日本还是为其提供了良好的销售机会。

（2）利率。从收益法可以看出，不动产价值与报酬率负相关；从求取报酬率的累加法可以看出，报酬率与利率正相关。所以，不动产价格与利率负相关，利率下降，不动产价格会上升；利率上升，不动产价格会下降。

决定利率水平的因素主要有下列几个：

①平均利润率。利息是来自利润的一部分。企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。但利率也不会等于零，否则就不会有人把钱借给他人。所以，利率介于平均利润率与零之间。

②资金供求状况。利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。随着资金供求状况的变化，利率在平均利润率与零之间波动。

③预期通货膨胀率。在信用货币条件下，特别是在纸币制度下，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息额不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率；反之，利率一般会相应下调。

④国家经济政策。利率是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆，必定受国家的控制和调节。国家根据经济状况和经济政策目标，通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影响市场利率，进而调节经济，实现其目的。如中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从而引起市场利率上升；当采用货币扩张政策时，又会降低再贴现率，从而引起市场利率下降。

⑤国际利率水平。在国际经济联系日益密切的当代，国际利率水平及变化趋势对国内利率也有重要影响。这种影响是通过资本在国际的流动实现的。

⑥国际收支状况。当一国国际收支持续出现大量逆差时，为了弥补国际收支逆差，需要利用资本项目大量引进外资。此时，该国金融管理当局就会提高本国利率；反之，当出现大量顺差时，为了控制顺差，金融管理当局可能会降低利率，以减少资本项目的外汇流入。

（3）物价。不动产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来进行比较。不动产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，不动产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于不动产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示不动产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起不动产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加不动产的开发建设成本，从而可能推动不动产价格上涨。

从宏观来看，地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看法：一种看法认为存在地价上涨—抵押力量增大—信用膨胀—物价上涨因果关系；另一种看法则认为存在货币量的增加—物价上涨—地价上涨关系。

从较长时期来看，不动产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在不动产价格中，土地价格、建筑物价格和房地产价格，或者不同类型不动产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。

（4）居民收入。通常，居民收入的真正增加（非名义增加，名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对不动产的需求，导致不动产价格上涨。至于对不动产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对不动产价格的影响不大。

如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部会用于提高居住水平，这自然会增加对居住不动产的需求，从而会促使居住不动产价格上涨。

如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对不动产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩余的收入从事不动产投资或投机，例如，购买不动产用于出租或将持有不动产当作保值增值的手段，则会引起不动产价格上涨。

3.行政因素

影响不动产价格的行政因素，是指那些影响不动产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有不动产制度、不动产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。

（1）不动产制度。不动产制度对不动产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使不动产价格显现出来，以反映客观的市场供求状况。

（2）不动产价格政策。不动产价格政策是指政府对不动产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对不动产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。

不动产价格政策可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对不动产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高不动产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制不动产价格上涨。因此，高价格政策促进不动产价格上涨，低价格政策造成不动产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成不动产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成不动产价格的绝对水平很高。

抑制不动产价格的措施是多种多样的，它们影响不动产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制不动产价格的措施主要有以下几种：

①制定最高限价，规定不动产交易时不得突破此价格；

②制定标准价格，作为不动产交易时的参考；

③政府在不动产价格高涨时抛出一定量的不动产，特别是通过土地供应，以增加不动产的供给，从而平抑不动产价格；

④征收不动产交易税或增值税；

⑤建立一套不动产交易管理制度。

（3）行政隶属变更。可以想象，由于行政隶属变更，将某个非建制镇升格为建制镇，或将某个建制镇升格为市，或将某个市由原来的较低级别升为较高级别，例如，县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，无疑会促进该地区的不动产价格上涨。同样，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地方的不动产价格上涨；相反，则会导致这一地方的不动产价格下落。

（4）特殊政策。在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的不动产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策；中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的不动产价格大幅度上涨。

（5）城市发展战略、城市规划、土地利用规划。城市发展战略、城市规划、土地利用规划对不动产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：就某一块土地而言，它会降低地价；从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

（6）税收政策。不同的税种、税率及其征收环节，对不动产价格的影响是不同的。可将税收分为不动产开发环节的、不动产交易环节的和不动产保有环节的税收。另外，考察税收政策对不动产价格的影响，必须注意课税的转嫁问题。如果某种对不动产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么它对不动产价格的影响就小，甚至不起作用。(www.xing528.com)

直接或间接地对保有不动产课税，实际上是减少了利用不动产的收益，因而会导致不动产价格低落；相反，降低甚至取消对保有不动产课税，会导致不动产价格上升。

（7）交通管制。某些不动产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这可能是受到了交通管制的影响。对不动产价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。

交通管制对不动产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和不动产的使用性质。对于某些类型的不动产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类不动产的价格，但是对于另一些类型的不动产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类不动产的价格。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高不动产价格。

（二）区域因素

区域因素指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。区域因素包括两方面：一是不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素，如环境因素。

影响不动产价格的环境因素，是指那些对不动产价格有影响的不动产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

（1）大气环境。大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。不动产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对不动产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的不动产价格较低。

（2）声觉环境。汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场）等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类不动产来说，噪声大的地方，不动产价格较低；噪声小、安静的地方，不动产价格通常较高。

（3）水文环境。地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的不动产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的不动产价格有更大的影响。

（4）视觉环境。不动产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对不动产价格有影响。

（5）卫生环境。清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对不动产价格也有影响。

（三）个别因素

个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。这是由不动产的个别性所决定的，并由此影响同类不动产的不同价格。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。

与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。自然条件包括宗地的地形、地势、地质状况，宗地的面积、形状及与道路街面的方位关系。用作住宅的宗地更侧重于日照、通风、干湿条件、兴建住宅的合适朝向等。局部区位条件及环境状况包括宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪声及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等。其中，用于住宅的宗地侧重于附近购物是否方便快捷，周围的公共设施和公益设施是否完备，污水等排污处理和环卫设施的状况等。用于商业的宗地强调与商业地域中心的接近程度以及对顾客流动状态的适合性。而用于工业的宗地则侧重于与干线道路、铁路、港湾、机场等交通运输设施的位置关系。与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。从功能和质量上看，包括面积、层高、建筑构造、材质、装修档次、外观、内部设计及设施的配置、施工质量及安全要求、建筑物的造型、感观，以及与周围环境的适应性等。

1.土地实物因素

（1）土地面积。两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。一般来说，面积过小而不利于利用的土地，单价较低。但在特殊情况下可能有例外，如面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则面积过小土地的拥有者可能以“奇货可居”的心态待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地得到有效利用，可能不惜以高价取得。

土地面积如果过大，单价也可能较低。因为面积较大，总价较高，会减少潜在购买者数量。另外，面积过大的土地在利用时通常需要拿出较多的土地用于道路等基础设施建设，从而会减少可利用的土地面积。

土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某个地区的不动产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因此较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价。相反，如果该地区的不动产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低于较小面积土地的单价。

（2）土地形状。土地形状是否规则，对地价有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长和宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地来说，其价格一般较低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。

（3）地形、地势。地面的高低起伏、平坦程度等会影响不动产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

在其他状况相同的情况下，地势高的不动产的价格一般高于地势低的不动产的价格。因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。地势和可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要。把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对不动产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对不动产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对不动产价格的影响就大。

（4）地质。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。其中，地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。不同的土地，有不同的承载力，对农地来说，由于一般情况下地基承载力都能满足要求，所以通常不考虑地基承载力因素。但对建设用地特别是城市建设用地来说，地基（工程地质）状况对地价的影响较大，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下。

对建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对地基承载力有不同的要求，因此地基承载力对地价的影响程度也有所不同。

现代建筑技术在一定程度上可以克服地基承载力小、地基不稳定等问题，因此，地价与地基（工程地质）状况关系的实质是地基（工程地质）状况的好坏关系到开发成本的高低。建造同样的建筑物，地基（工程地质）状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求也可以说明这个问题。

（5）土壤。这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对不动产价格的影响，土壤受到污染的土地，地价会降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低；酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题虽然目前在技术上都可以解决，但需要增加处理费用，增加不动产开发或使用过程中的成本，从而会降低地价或房价。

（6）土地开发程度。一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的：熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格要高于“五通一平”土地的价格，“五通一平”土地的价格要高于“三通一平”土地的价格。

2.建筑物实物因素

（1）建筑规模。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对不动产价格有所影响。总体而言，规模过小或过大都会降低其单价。但要注意，不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。如住宅，在住宅单价较高的情况下，因小面积的总价低，买得起的人较多，单价通常高于大面积的单价。此外，人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或室内净高对不动产价值也有影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低不动产价值。

（2）建筑结构。对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同，因此其价值会有所不同，特别是在地震多发地区。如钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

（3）设施设备。随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备，因此建筑的设施设备是否齐全、完好，例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带及其性能等，对不动产价值有很大的影响。当然，不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求有所不同。一般来说，设施设备齐全、完好的，价值会高；反之，价值会低。

（4）装饰装修。房屋按照装饰装修状况，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类，其价格一般是从高到低。当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素。某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高不动产价值，还会降低不动产价值，因为购置后还需要花费代价将其“铲除”。

（5）空间布局。空间布局关系到建筑物的使用，对不动产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。一般来说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高；反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

（6）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层）。将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为了便于叙述和理解，建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。对建筑物防水的基本要求是屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。对建筑物保温、隔热的基本要求：冬季能保温，夏季能隔热、防热。对建筑物隔声的基本要求：防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。对建筑物通风的基本要求：能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。对建筑物采光、日照的基本要求：白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射，采光和日照对住宅都很重要。采光对办公楼比较重要。

因此，上述诸方面是否良好，对不动产价格有较大影响。以日照为例，有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照。自然状态下的日照长短，主要与所在地区的纬度高低和气候条件有关。日照在一个地区基本上是相同的，因此主要是考察受到人为因素影响下的日照长短。受到人为因素影响下的日照长短，主要与朝向、周围建筑物或者其他物体（如山体、树木）的高度、距离（如建筑间距）等有关。一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的不动产价格（尤其是住宅价格），要低于无遮挡情况下的相似的不动产价格。日照对不动产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。

（7）外观。建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对不动产价格有较大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格会高；反之，单调、呆板，很难引起人们的享受欲望甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

（8）新旧程度。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值就高；反之，价值就低。

3.不动产权益因素

拥有一宗不动产，实际上就拥有了一定范围内的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力外，还有一些其他限制（以下均是指这类限制）。因为不动产是构成环境的重要因素，其利用不是预立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。一宗不动产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。进行不动产评估，应调查不动产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对不动产利用的限制可归纳为3个方面：不动产权利及其行使的限制；不动产使用管制；相邻关系的限制。

（1）不动产权利及其行使的限制。拥有的不动产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异，以地役权为例，对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

以共有的不动产为例，如果共有人较多，对于不动产的维护、修缮、处分等很难形成共识，部分共有人如果不堪其烦而转让其在共有的不动产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。

此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施，例如，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号，以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”

（2）不动产使用管制。世界上绝大多数国家和地区对不动产利用，特别是土地利用，都有或多或少的限制。对不动产评估来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。

就规定用途来看，居住商业办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同；反过来，在土地位置等一定的情况下，规定用途（例如，是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。

容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时必须搞清楚容积率的确切内涵，在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。

（3）相邻关系的限制。相邻关系是指不动产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对不动产所有权、使用权的一种限制，因此相邻关系的存在对不动产价格有一定的影响。

一方面，相邻关系要求不动产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。另一方面，相邻关系要求不动产权利人在自己的不动产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻不动产和相邻权利人，包括：在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

4.不动产区位因素

各种生产、生活活动都需要不动产，并对其区位有一定要求。不动产区位的优劣，直接关系到不动产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响，因此，不动产的区位不同，例如，是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低为区位优劣所左右。

不动产区位优劣的形成：一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要搞清楚什么样的区位为优，什么样的区位为劣。不动产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的不动产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的不动产，价格一般较低。较具体地说，居住不动产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。商业不动产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公不动产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。工业不动产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

不动产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。不动产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道造成的，也可能是由于其他方面的建设引起的。当不动产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下降。

不动产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、外部配套设施、周围环境等因素。在不动产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的不动产想象成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。不动产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，则不属于区位因素。下面对几种主要区位因素对不动产价格的影响予以分析说明。

（1）位置。

①方位。分析一宗不动产的方位，首先是看该不动产在某个较大区域（如城市）中的位置。例如，该不动产是位于城市的上风、上游地区，还是下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域，如过去的北京城有“东贵、西富、南贱、北贫”之说，成都市有“西贵、南富、东穷、北匪”之说，因此，区位还包括不动产是位于其中“高贵”地区，还是“贫贱”地区。一般来说，位于上风、上游、“高贵”地区的不动产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的不动产价格。

其次是看该不动产在某个较小区域中的位置。例如，位于十字路口拐角处的不动产，要看是位于十字路口的哪个角。中国由于处在北半球的地理位置，对位于十字路口拐角处的不动产来说，如果不考虑周围的情况，其位置优劣及价格高低依次为西北角、东北角、西南角、东南角。

类似的还有位于街道、水流或山坡某侧的不动产，位于不同侧的价格会有所不同。有资料表明，同一街道的商业不动产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有差异。因为位于向阳面与背阳面的不同会影响来往的行人数量，从而影响顾客的数量，进而影响收益的高低。例如，据美国南部商业区同一街道地价调查的结果，通常背阳面的地价高于向阳面的地价二至三成。

②与相关场所的距离。距离是衡量不动产区位优劣最常见、最简单的指标。由于工作、购物、子女就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时要便于购物、子女就学、就医、健身等，办公、商业、工业、农业等活动，都有相应的要求。因此一宗不动产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、公园、学校、医院、政府机关、工作地、居住地等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的不动产，价值要高些。

距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。

交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。例如，大城市的某些不动产广告所称的商品房交通方便、15分钟车程即可到达，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的高级小轿车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能需要1小时才能到达。因此，在使用交通时间距离时应采用该不动产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。另外，有些不动产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

③临街状况。分析临街状况对不动产价格的影响，首先要弄清楚是否临街、临什么样的街以及是如何临街的，然后结合不动产用途和土地形状进行，一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的不动产相反。商业用途不动产的临街状况主要有一面临街或前后两面临街，或者为街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，商业用途不动产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。

④朝向。对住宅而言，朝向是很重要的位置因素，住宅的朝向主要影响采光和日照。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化以后再予以分析，如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

⑤楼层。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。一般来说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅、高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较劣。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素，例如，商业用房的地下层，地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般来说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

（2）交通。交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响不动产价格，交通因素包括道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。下面主要分析开辟新的交通线路和交通管制情况对不动产价格的影响。

开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周边地区的交通条件，一般会使这些地区的不动产升值。具体导致的不动产升值程度，可从以下方面分析：一是从不动产类型看，对交通依赖程度越高的不动产，其升值幅度会越大。二是从不动产位置看，离道路或站点越近的不动产，其升值幅度会越大。但如果离道路或站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，也有一定的负面影响。三是从影响发生的时间看，对不动产的升值作用主要发生在交通项目立项之后、完成之前。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对不动产的升值作用还难以显现；在完成之后因对不动产价格的影响基本释放出来，对不动产的升值作用一般会停止。

（3）外部配套设施。对于不动产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。一般来说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的住宅，其价格就高；反之，其价格较低。

此外，不动产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等反映其环境状况，它们的高低或大小对不动产价格也有影响。

（四）其他因素

影响不动产价格的因素除了上面列举的三大类之外，还有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响时局，从而会引起不动产价格的涨落。