不动产价格：概念和特点

微课：不动产价格

（一）不动产价格的概念

对于不动产估价而言，主要是从量上把握不动产的交换价值，因此可将不动产价格定义为在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。

（二）不动产价格的特点

不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。在现实生活中，各种不动产价格的高低以及同一不动产价格的变动，都是由这三者程度的不同及其变化引起的。价格通过市场供求关系反映出来。例如，不动产经纪供给的变动可以改变某类不动产的稀缺程度，从而引起该类不动产价格变化；某不动产的功能贬值将使该不动产的效用降低，从而引起该不动产价格下降；不同时期对同类不动产的需求发生变化，在供给条件不变的情况下，也会引起该类不动产价格变化。

1.不动产价格具有明显的权利价格特征

由于不动产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而不动产价格实质上是权利价格。

不动产权利包括不动产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即不动产权利是由一束权利组成的，不动产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，由于不动产使用价值的多样性，对于同一种不动产，不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一不动产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等。

2.作为不动产价格基础的价值具有特殊性

一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而不动产的物质构成包含土地，原始土地本身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，不动产不完全是劳动产品，不动产价格也不完全是由社会必要劳动时间决定的。如前所述，不动产价格只能说基本上是不动产价值的货币表现。

由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此导致不动产价格也呈现出长期上升的趋势。

3.不动产价格具有特殊的形成机制(www.xing528.com)

不动产价格受到不动产需求量变动的影响特别大。一方面，不动产的个别性使每一宗不动产都是唯一的，不可能因某宗不动产价格上升就大量生产一模一样的不动产商品，因而任何一宗不动产的供给都是缺乏弹性的；另一方面，不动产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间（短则一、二年，长则三、四年）才能调整过来，不动产商品的供给弹性小，因而不动产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的价格）的形成主要是由需求量的变动所决定的。

当需求量增加，供给量不能相应增加时，不动产价格便呈现出上升趋势。同时，不动产价格受到不动产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。不仅不同的不动产有不同的效用，而且即使同宗不动产，由于所处地段、房型、楼层、朝向等的区别，也具有不同的使用价值，这就直接决定了它们之间的价格差异。再者，不动产又是超耐用商品，使用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的不动产能保值增值，因此，在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的不动产发展趋势，因而价格预期的心理因素，就成为影响不动产价格长期走势的一个不可忽视的因素。

4.不动产价格具有显著的个别性

这里所说的个别性是指每宗不动产都有其不同于其他不动产的价格。其原因主要是不动产物质实体具有个别性。由于不动产空间的固定性、不可移动性，不动产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。

例如，一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪声影响程度等方面都各不相同，房价也必然有所差别；再如，同一幢楼中还有不同楼层，不同朝向、位置的区别，所以房价也会有差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于不动产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。

5.不动产价格具有多种表现方式

一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而不动产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中不动产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，不动产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。

6.不动产价格总水平具有上升趋势

一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动，总趋势是随着劳动生产率的提高、单位产品成本的降低而趋于下降。而一个城市或地区的不动产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。

此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随着经济发展和收入水平的提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，于是房价相应上升。综合上述因素，从长期发展趋势看，不动产价格总水平趋于上升，这是同一般商品价格所不同之处。