不动产商圈调查实践指南

（一）商圈的概念

商圈的概念据学术界的考证，普遍认为起源于德国地理学家克里斯泰勒1893年发表的《南德的中心地》一书，在这本书中第一次提出了城市发展中的“中心地理论”。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。

商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，了解其所需商品和服务的类型与规模，并进而确定应该采取的营销战略和具体手段。

针对商圈内的人口密度、消费能力以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：

（1）邻里中心型：大约半径为1 km，一般称为“生活商圈”；

（2）大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；

（3）副城市中心型：通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；

（4）城市中心型：又可以称为中央商务区 （CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量来自四面八方。

商圈资料的另一重要组成部分是商圈内各种物业的比例和基本销售状况。对于不同物业，其调查的侧重点也有所不同。一般来说，物业类型主要分为住宅不动产、商业不动产和工业厂房三大类，在城市商圈中主要考虑住宅和商业不动产。

存量房经纪业务商圈是指某一不动产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象的地域范围。在不动产经纪人从事存量房业务的地域范围之内的，称为存量房经纪业务有效商圈。存量房经纪业务商圈也可以以购（租）房者来划分范围，比如高端的租赁市场，先确定租赁者之后，再确定房源地理范围和具体的房源信息。存量房经纪业务有效商圈有一个逐渐细化的过程，当不动产经纪人花在有效商圈的时间和精力逐渐增加，该不动产经纪人对该有效商圈的了解就会深化，对该商圈的把控能力也会随之加强。一般来说，不动产经纪机构都会逐步确定门店的商圈范围。为进一步确定不动产经纪人在本商圈的市场占有率情况，可以通过分析楼盘交易量、楼盘市场占有率、商圈交易量、商圈市场占有率、门店市场占有率等数据进一步确认。存量房经纪业务有效商圈还有一个逐渐扩大的过程，当不动产经纪人对有效商圈的把控能力提高之后，就应逐渐扩大有效商圈，以提高市场占有率。

（二）商圈调查的内容

商圈调查内容主要是根据不动产经纪人所服务客户的需求而设定的。不动产经纪人服务的客户在购房过程中所要了解的内容也就是不动产经纪人商圈调查的内容。不同的客户有不同的需求，即使是同一客户在不同时期的需求也是不一样的。因此，不动产经纪人必须全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查三种。(www.xing528.com)

1.初步调查

初步调查是搜集商圈范围内各个楼盘的基本信息，调查生活配套设施状况，主要内容如下：（1）楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业；

（2）每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数；

（3）每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格；

（4）每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所；

（5）在有效商圈周边的生活配套设施：银行、学校、超市、邮局、菜市场、交通线路、主要道路干线、轨道交通等；

（6）有效商圈内的标志性建筑等。

2.深入调查

深入调查的市场，即目标市场，是指不动产经纪人在有效商圈内确定的开展营销业务的一个或几个楼盘，不动产经纪人需要对这些楼盘信息进行更加深入的调查和分析。通过对目标市场的调查，可以扩大不动产经纪人在该楼盘的影响力和市场占有率。不动产经纪人对目标市场的调查内容包括：不动产开发企业的地址、公司名称和联系方式；物业的类型、物业服务公司名称、物业服务费的收费标准；具体的开盘时间、价格、交房时间；主要房型、建筑面积、车位情况及管理费用；该楼盘的建筑规划平面图；该楼盘的优、劣势分析；附近楼盘的价格对比、成交活跃性调查；商圈内主要竞争对手的成交情况分析。

3.个案调查

不动产经纪人在开展具体业务时，需加强对个案进行调查，包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。通过对客户来源情况的调查，可以调整不动产经纪人在开发客户时的工作重点；通过对历史成交价格和现有市场价格的比较，可以初步明确该楼盘的价格走势等。