房产住宅地产：探究不动产产品的多样性

（一）住宅

微课：不动产产品——房产

住宅地产满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、Townhouse、别墅等。住宅按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等；按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪力墙结构、钢混框架-剪力墙结构、钢结构等；按楼体建筑形式分类，主要分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等；按住宅户型分类，主要分为普通平层式住宅、错层式住宅、复式住宅、跃层式住宅等；按住宅政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。这里我们主要介绍低层、多层、小高层、高层、超高层住宅。

根据《住宅设计规范》（GB 50096—2011），民用建筑高度与层数的划分，1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11～30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。

1.低层住宅（别墅）

低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、市政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。这里单独介绍一下别墅。

别墅，改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在的普遍认识是，除居，住这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的庄园式居所。别墅分为以下五种：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加式别墅、空中别墅。

（1）独栋别墅。即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落，如图3.1所示。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。

（2）双拼别墅。它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，如图3.2所示。在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。其降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

（3）联排别墅。即Townhouse，位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不超过五层，邻居之间有共用墙，有天有地，有自己的院子和车库，但独门独户，如图3.3所示。联排别墅由三个或三个以上的单元住宅组成，有统一的平面设计和独立的门户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。Townhouse别墅是大多数经济型别墅采取的形式之一。

图3.1　独栋别墅

图3.2　双拼别墅

图3.3　联排别墅

（4）叠加式拼别墅。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，如图3.4所示。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有半地下室，叠上有露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。

（5）空中别墅。空中别墅发源于美国，称为“Penthouse”，即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅，如图3.5所示。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式或跃式住宅。与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。空中别墅还有层高优势：一般住宅的层高是2.7～2.9 m，空中别墅的标准是3 m多，从3.1 m、3.3 m到3.6 m不等，比普通房高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。

2.多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：

（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。

（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处，主要表现如下：

（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资，又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

3.小高层住宅

一般而言，小高层住宅主要指7～10层高的住宅，从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：

（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

图3.4　叠加式别墅

图3.5　空中别墅

（2）这种小高层住宅大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。

4.高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。

（1）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

（2）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，另外要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。

5.超高层住宅

超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。另外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好的地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。

（二）商铺

1.商铺的概念

商铺，由“市”演变而来，《说文解字》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期，唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》翔实地记录了古代商铺、商业街市的境况（图3.6）。

图3.6　清明上河图（片段）

根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对“商铺”做以下定义，即商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者为消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，营利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车4S店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情境、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。

2.商铺分类

从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的分析。本部分将对商铺进行分类，便于理解和后面对商铺投资进行探讨。

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是由大大小小的商铺组成的。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行投资分析。

（1）按照开发形式进行分类。

①商业街商铺。商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，具体如图3.7所示。

商业街在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

图3.7　商业街商铺

②市场类商铺。在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺，如图3.8所示。

市场类商铺在零售业中所占比重比较大，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，服装市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

③社区商铺。社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1～3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房，如图3.9所示。社区商铺打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

④住宅底层商铺。住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位，如图3.10所示。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

⑤购物中心商铺。购物中心商铺指各种类型购物中心里面的铺位，如图3.11所示。各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型Shopping Mall项目在国内多个大中城市开发建设。

⑥商务楼、写字楼商铺。商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面作为商业用途的商业空间，如图3.12所示。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

⑦交通设施商铺。交通设施商铺指位于地铁站、火车站、汽车客运站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，如图3.13所示，以及道路两侧各类中小型商铺。

图3.8　市场类商铺

图3.9　社区商铺

图3.10　住宅底层商铺

图3.11　购物中心商铺

图3.12　商务楼、写字楼商铺

图3.13　交通设施商铺

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

（2）按照投资价值分类。商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺置业投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。对于街区商业的定价应该是住宅的2～3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3～5倍。

鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

①都市型商铺。都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力，都市型商铺的投资收益稳定，而且收益比较高。如北京王府井大街、西单商业街、上海南京路、杭州湖滨路步行街等，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。

都市型商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态占的比重相对比较小，这比较符合商业价值原则。在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。但随着电子商务的发展，体验业态和服务业态的占比将会增加。

②社区型商铺。社区型商铺和社区商铺属于同样的概念。商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就好像证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。

需要指出的是，社区型商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，社区型商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况。有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，来达到提高市场预期的目的，最终商铺销售创新高，比如单价最初仅1.5万元/m2的商铺，最高可以卖到2.5万元/m2，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益是商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

③便利型商铺。便利型商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的，补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为便利型商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市、公寓社区里的小超市、住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事便利型商铺经营的零售商，日本的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。

便利型商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金实力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易。

④专业街商铺。专业街商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营计算机整机、计算机配件、数码产品、存储设备、网络设备、计算机耗材、软件等的专业市场。

⑤其他商铺。其他商铺，指除上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益会很高。

（3）按照商铺的位置形式分类。按照商铺的位置形式，商铺可分为铺面房和铺位。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。物业本身属性的不同必然导致其差异性的存在。

3.商铺的特点

（1）收益性强，但具有不确定性。商铺属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益。住宅地产的收益源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商铺的收益不但有销售收入，还有租金，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。租金是贯穿整个地产生命周期的一个持续现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。

（2）经营内容多，业态多样。在同一宗商铺特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售、一部分经营餐饮、一部分经营娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，因此对商铺投资分析时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行投资测算，例如，应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商铺的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。

（3）出租、转租经营多，产权分散复杂。商铺往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商铺产权分散、复杂，因此在进行商铺投资分析时要调查清楚产权状况，分清房地产产权人和承租人的身份。

（4）装修高档且复杂。为了营造舒适宜人的购物消费环境，商铺通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在投资时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对投资价值的影响。

（5）垂直空间价值衰减性明显。商铺的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

（三）写字楼

1.写字楼的概念

写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。

写字楼即办公用房，是机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

2.写字楼分类

（1）按照写字楼物业开发目的分类。按照写字楼物业的开发目的分类，写字楼物业大体上可以分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。

①出租出售型写字楼。出租出售型写字楼是市场上的主体。写字楼发展商在项目规划之初，通过大量市场调查，确定开发项目的明确客户群，有针对性地进行设计，兼顾办公、会议、休闲、培训等功能，市场需求层次清晰。

②公司总部型写字楼。公司总部型写字楼就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总部。通常是公司自己置地，自己委托建筑设计。他们大多喜欢建在城市中心地带，但不一定能拿到土地自己开发。因而寻找购买建成或在建的项目，作为公司地区总部。这种总部往往有特殊的要求，如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其要求进行设计。

（2）按照物业档次分类。信息革命、知识革命和经济全球化浪潮的兴起，大量外资企业涌入，加之本土企业的不断成长壮大，对写字楼的需求不断增大，办公型物业从火爆、迷茫逐步走向成熟，对于办公物业的等级评定标准更是令人迷惑，“甲级”“5A”“第四代”等字眼令人迷惑，“甲级”“5A”“第四代”是界定办公物业等级的不同角度，三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个评定方法各有特点，但消费人群不明白各个评定方法，从而造成概念的混乱。(www.xing528.com)

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对超大城市（如北京、上海、深圳）的办公物业进行划分时，除要考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可按照表3.1划分和界定。

表3.1　写字楼等级划分标准

①顶级物业（国际写字楼）。

a.楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率（达到70%的使用率）；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6 m。

b.装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等。

c.配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店、宾馆，午间放松或娱乐设施，其他如公园、运动设施和图书馆。

d.电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4 000 m2一部电梯，平均候梯时间30 s左右。

e.设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

f.建筑规模：超过50 000 m2。

g.客户类型：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

h.物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

i.交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

j.所属区位：位于主要商务区的核心区。

k.智能化：5A。

l.开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司，如来自美国、马来西亚、韩国，或是具有海外经营成功经验的优质国有企业。

②高档物业（甲级写字楼）。

a.楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

b.装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应为大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等。

c.配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

d.设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

e.建筑规模：10 000～50 000 m2。

f.客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

g.物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业服务包括24 h的维护维修及保安服务。

h.交通便利：有多种交通工具直达。

i.所属区位：位于主要商务区或副中心区。

j.智能化：5A。

③中档物业（乙级写字楼）。

a.楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

b.装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

c.配套设施：有专用地上、地下停车场。

d.设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

e.建筑规模：无限制。

f.客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

g.物业服务：有物业公司服务。

h.交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

i.所属区位：副中心区或较好的城区位置。

④低档物业（丙级写字楼）。

a.楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

b.装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

c.配套设施：无。

d.设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

e.规模：无限制。

f.客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

g.物业服务：可有一般性的物业服务（如卫生、收发、值班）。

h.交通便利：有交通线路到达。

i.所属区位：一般城区位置。

（3）按照写字楼物业功能分类。从功能上，写字楼楼宇区分为单一功能的办公楼及包括办公在内多种用途的办公综合楼。在发达国家，第二次世界大战结束后的许多城市在强调功能分区建筑理论的潮流引导下，为追求建筑的纯粹性，将中心商务区绝对化。在美国的许多城市，单一功能的写字楼是中心商务区中占大多数的建筑形态。美国纽约的曼哈顿形成了两个中心商务区：一个是以下城的华尔街为中心的金融区，晚上一片萧条；另一个是以中城洛克菲勒中心建筑群体为核心的办公、商业、居住综合区，夜幕降临后仍灯火通明。其原因是前者只强调了中心商务区的首要功能，忽视了中心商务区作为城市生活的一个整体所必须具有的其他功能。相反，后者则重视城市生活的多功能性，使商业发展与城市生活融为一体。这是我国城市今后发展中应当汲取的经验。

由于对现代建筑潮流和对现代城市中心功能的重新认识，办公综合楼建筑形态现在得到大量发展，包含有办公功能的多种用途的办公综合楼的数量显著增加。

①单一功能的写字楼。世界最高的100座高楼中，单一功能的写字楼所占比例约为80%，多用途办公综合楼仅占约20%。美国芝加哥的西尔斯大厦、美国纽约的帝国大厦、中国香港的中国银行总部均为著名的单一功能的高层写字楼。与多用途办公综合楼相比，单一功能的写字楼优点在于结构及机电设备系统比较简单，建造速度相对较快，造价成本相对较低，物业管理比较容易。

②多用途办公综合楼。多用途办公综合楼是以写字楼为主体，附带有其他用途的综合楼建筑单体和综合楼群。开发商都深知，有了写字楼就需要吸引公司和企业来租用或卖楼，有了诸多公司在写字楼营业就会有许多客户来联系业务，无论是公司内部成员还是客户，都需要有住宿的地方，这就要求有饭店或公寓，他们还需要有餐厅和购物娱乐的去处。如果将这些综合性需要都合在一起建在同一个大楼或同一个建筑群中，就形成了办公综合楼或办公综合群体。

a.办公综合楼具有聚合效应，优势互补。现在我国各大中城市正在加紧建设，城市交通经常堵塞，在这种公共交通还不便捷的环境下，许多公司租楼或购楼时就更喜爱综合楼，因为办公综合楼给使用者带来了极大的便利，规模越大，综合的内容越多，带来的便利也就越大。

b.办公综合楼节约了土地资源和能源、减轻了城市的交通压力。公司的商业活动及人们8 h以外的活动都可能在综合楼或者综合体内进行，这样也减轻了城市的交通压力。由于综合楼内既包括了人民工作时间所需的场所，又有休息、娱乐的地方，因此综合楼内的多种设施可以得到更为合理的使用，从而节约了土地资源和能源。例如，单一功能写字楼的停车场，下班后会有许多车位空置，但综合楼的大型停车场，不仅白天可供上班的人使用，晚间还可供住在综合楼公寓或酒店的居住者停车，提高了使用率。

③商业综合体。商业综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公、居住、消费、娱乐活动场所。

3.写字楼的发展趋势

（1）建筑设计。

①外形设计亮点。在目前推出的写字楼项目中，外观设计特色主要体现在三个方面。其一是外立面的灯光设计，如北京中关村金融中心除顶部灯光外，沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计，自上而下逐渐退晕，强调间接照明的柔和色调；又如深圳世界金融中心采用了楼体照明系统和顶部智能化变光系统。

其二是不再片面追求建筑物高度，开始关注差异化的外观设计。如上海企业天地的外观设计从20世纪30年代风靡上海的Art Deco装饰风格中汲取灵感，营造了一种历史和现代交融的文化氛围。Art Deco装饰风格在外滩建筑群中被大量采用。又如北京总部基地和东莞的星河传说IEO国际街区的写字楼外观设计，将写字楼单体建筑面积缩小，一个单体表现一个或一类企业的个体形象。

其三是外观造型设计，如北京中关村金融中心的双曲面立面；融科资讯独特的V形建筑设计，使办公空间享有更多与绿色环境的接触面。该项目同时利用建筑底层架空和设置柱廊，营造空间流通感。A、B、C座整体连通，以采光井引入阳光。A座首层、二层与顶层后退，底层形成一排柱廊，顶层则形成屋顶花园。C座南北两塔底层双层挑空，让出许多绿地空间，享受更多自然气息。再如北京中环世贸中心U形敞开式建筑体形设计，使可视景观的建筑面积大大增加。U形敞开式设计多用于与广场相连的建筑，它可以扩大建筑的视觉空间，造成更为强烈的视觉效果，使广场更开阔、更伸展，使得楼内空间更舒展、自然，具有流动性、开放性等特点。又如中美节能示范楼的外观设计采用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同面积的矩形建筑节能10%。此外，还有广州的中泰国际和深圳的中洲中心都有将板楼设计风格引入写字楼。在一些典型项目中，有多个项目的建筑设计公司为美国SOM设计事务所，其设计的写字楼项目如图3.14～图3.16所示。

图3.14　中关村金融中心

图3.15　企业天地

图3.16　安联大厦

②结构设计创新。结构设计有特色的项目包括深圳蓝牙水晶、北京LG大厦、上海企业天地和深圳世界金融中心。

深圳蓝牙水晶，就是由建筑师、生态工程师、结构工程师合作，从功能、结构、设备、建材各个方面协作完成的一个智能生态化的建筑设计，如图3.17所示。LG大厦特别的环形无柱平面设计，配合12～15 m进深，起到充分引入光线、开阔视野的效果。上海企业天地在楼宇的中部核心筒处加上了重负荷载，大大增加了标准层的载重能力，有利于某些特殊行业的办公需求，如律师的办公室中书籍多，重量大，一些公司的保险柜重量也较大，均对承重有特殊要求。世界金融中心的十字式核心筒设计，将公共设施全部集中于核心筒内，办公面积实用率提高，中高层单位还能在核心筒内得到更多空间。此外，该项目由于采用了劲性钢筋结构设计和施工新工艺，确保办公区在12 m跨度下所有的空间均能在无柱状态中，自由间隔。

图3.17　深圳蓝牙水晶

③公共区域设计。在北京、上海和广州、深圳四地新推出的写字楼产品中，公共区域的设计和装饰装修成为提升写字楼整体品质的重要方面。这些公共区域主要包括大堂、候客区、中庭、走廊、休闲区、卫生间和电梯间。比如北京锦秋国际的大堂高度为9.6 m，设计有玻璃空中走廊，使空间更加生动流畅；融科资讯A座设有高达8 m的双层中庭，形成人与阳光、自然的交融空间；融科资讯C座顶层配有空中花园，入口处灵秀的水景更是点睛之笔；深圳国际商会中心大堂高18 m，共3 000 m2。在公共区域的生态环境营造方面，广州写字楼相对比较多地采用水系景观，如中信广场和中泰国际。

④办公舒适度。写字楼办公单元的舒适度主要体现在三个方面：其一是单元空间尺度；其二是自然采光和通风；其三是配套设施和内部装修。

从单元空间尺度看，主要表现在加大标准层面积、柱距、层高和进深。如上海企业天地标准层面积超过2 000 m2，上海花旗大厦标准层面积达到2 600 m2。这样有利于大型公司在一层上设立，而不需要租用多层。柱距有达到9～12 m，如上海嘉华中心，以此实现无强制的空间分割，使得入驻企业可以根据自身特点分隔办公空间。无论是存量写字楼还是新建的顶级写字楼均把净高作为衡量写字楼品质的重要标准，新建甲A级写字楼层高为2.7～2.8 m，如上海金贸大厦净高2.8 m。

从自然采光和通风看，中美节能示范楼找到光照好且能量散失小的最佳点，室内开间大，自然光线和自然通风效果好。通常办公室临窗区域存在炫目的现象，而室内离窗远的地方则光线不足。中美节能示范楼在窗户上设计了一个反光板，把光巧妙地反射到室内各个角落，近处不刺眼，最远处的光也适合读书看报，上班就不用开灯了。上海企业天地利用透明玻璃采光，照明亮度达到750 lx，一般的写字楼在450 lx左右。

从配套设施和内部装修看，顶级写字楼为入驻企业提供预留水井道和烟道，便于其建造内部卫生间、沐浴间和茶室等，如企业天地。上海来福士广场选用暖色调和木厅材料装修办公空间，给使用者一种温暖的办公环境。尽管这样使成本提高，但是突出了写字楼品质，租户反映良好。广州珠江新城CBD区域内的勤建商务大厦推出了复式的办公空间和内部空中花园。

（2）建筑材料。写字楼外墙材料主要采用玻璃幕墙、铝合金、石材和遮阳板。顶级和部分甲级写字楼玻璃幕墙采用门窗式中空Low-E单层镀膜或双层镀膜钢化玻璃。该种玻璃幕墙具有低污染、低辐射、折射率高、隔声隔热好等特点。北京融科资讯C座采用的双层玻璃幕墙，前后层玻璃间隔60 cm，配有自由开启百叶。LG大厦引入全自动感应的大型绿色落地玻璃窗，采用来自美国Interpane公司的6+12A+6隔绝低辐射的Azurlite玻璃，隔绝紫外线与室外噪声，避免灼热。北京中环世贸中心采用Low-E高通透中空单镀玻璃和断热冷桥幕墙，结合局部开放式的幕墙构造系统实现玻璃幕墙透明度高、传热系数低的特点。在中环世贸中心标准层中，可开启窗占有效幕墙面积的1/4（一般为1/8～1/12），可开启窗采用目前世界上最先进的下旋式开启方式，即在靠近地面位置向内开启，使得新鲜空气自下而上更容易到达人的头部，使人的呼吸更舒适、顺畅。由于春秋两季室内外温差不大，可不使用中央空调系统调节室内温度及空气质量，直接采用自然通风。

写字楼外墙遮阳板主要材料为铝和陶瓷玻璃，多为水平设置。广州的发展中心大厦采用的德国进口旋转遮阳板垂直设置。北京锦秋国际南立面和东立面装有大截面梭形铝百叶，西立面采用外挑的彩釉玻璃遮阳板，解决西晒问题，这是国内首先使用的。中关村金融中心采用单元式玻璃幕墙，通透的低辐射玻璃大大降低了紫外线辐射与光污染，连廊幕墙装置了感应式遮阳百叶，避免强光照射。

（3）电梯。写字楼电梯品质主要体现在数量、速度、载重和轿厢三个方面，在数量上，顶级写字楼能够实现2层一部电梯的数量配置，如深圳华润大厦。从地区比较上看，上海写字楼电梯配置相对较多，广州和深圳相对较少，就连广州中信广场也会出现上班高峰排起长队等候电梯的现象。在速度上，高速客用电梯可达到6 m/s。从分区上看，低区约5 m/s，中区约7 m/s，高区7～8 m/s。配置较高的写字楼电梯平均等候时间为30～45 s，高峰时间约45 s。在载重上，顶级写字楼的客用电梯容量均在20人以上。在轿厢尺寸上，新建写字楼与存量写字楼相比有明显改进，加大了电梯轿厢的高、宽、深，尤其是在宽度与深度方面有明显提升，宽×深×高达到2.7 m×2.2 m×3 m。深圳地王大厦轿厢高度和广州金利来大厦轿厢进深超过同类写字楼项目。写字楼电梯品牌主要有三菱（进口，合资）、德国OTIS、合资OTIS、日立、东芝、蒂森、迅达（深圳华润大厦）、G&C（中信泰富广场）和Schindler（如企业天地）。

（4）空调通风系统。现阶段写字楼采用的空调系统仍以中央空调系统、离心式冷水机组和风机盘管方式为主。设计室内温度多为夏季24 ℃～26 ℃，冬季24 ℃～26 ℃：相对湿度一般为30%～55%。部分写字楼中央空调系统不能根据使用者数量的变化进行调整，能耗比较大，不能根据个人的需要调节温度和湿度，舒适度不佳。

写字楼空调通风系统的改善主要体现在三个方面：其一是两套空调系统分时控制；其二是空调开启和温度分区控制；其三是地下送风。所谓两套空调系统是一套运用冷冻水的空调系统，加一套运用冷却水的系统。下班后等空调需求较少的时段，可以采用冷却水制冷系统。而空调开启和温度分区控制，则主要通过引入VAV系统（变风量风机盘管系统）。比如融科资讯采用集中式全空气风机盘管，内外分区控制。其C座采用模块式再分区，分为内区、外区南向、外区北向三个区域，可满足不同负荷特点分别供应冷热的要求。用户计算机房专用空调：独立24 h空调冷却水供应。

（5）智能化配置。

①楼宇控制。在楼宇控制系统（BAS）方面，主流品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通信技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，达到降低设备的运行能耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如，在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另外，BA系统可以有效监视各设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。又如对公共照明系统的管理，可以通过BA系统控制大厦内若干处照明的开停时间。实现无人值守便可按要求开停照明，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性，合理性。

②通信。在通信方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，12～24芯光纤通信电缆，超5类、6类线，百兆到用户端口。以被誉为中关村“信息化样板园区”的融科资讯为例，其直接与中国电信骨干节点相连，带宽622 M，并可扩容至2.5 G，随时满足客户带宽需求，并引入无线上网设施，可以在楼下咖啡厅、大堂茶座，甚至楼顶花园，满足移动办公的现实需求，无线传输速率11 M。

③布线。甲A级写字楼大多采用综合布线系统。以融科资讯的布线系统为例，其语音采用三类大对数电缆，数据采用6芯多模光纤，C座数据采用18芯多模光纤。A座将楼宇自控管理系统（BAS）、火灾报警及联动控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安全防范系统（SAS）各子系统通过楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，具有良好的可扩展性，开放的通信接口和通用的通信协议，为将来扩展为IBMS提供可能性。

④照明和安保消防。在写字楼照明智能化控制方面，中美节能示范楼的室内灯是自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，开灯，灯也不会亮。LG大厦采用全隐蔽、高输出、低眩光的荧光灯提供照明，使计算机屏幕消除反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户通过电话、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。大多数甲A写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。保安系统主要是闭路电视，停车场采用智能卡管理和车位引导。LG大厦智能停车设施采用自动缴费装置和停车引导设施，自动显示车位信息。固定车辆采用RFID卡出入。

（6）商业和商务配套。商业和商务配套方面分成三种情况。其一是单独写字楼，则在写字楼低区，一般在1层设有咖啡吧以及休息区、银行、健身中心，在地下1层设有餐饮娱乐配套中心。以融科资讯为例，其商业和商务配套包括：A座——俏江南餐厅、中国银行、多功能会议厅、邮局、瑞尔齿科、派力蒙咖啡、意大利西餐厅等；C座——4 000 m2健身中心、阳光泳池、美容美体、茶餐厅、专卖店、银行、商务中心、会议室、高档餐饮。其二是写字楼与商铺结合。该种模式又可细分为两种情况。若商铺面积不大，则以销售高档奢侈品为主，如企业天地低区两层的专卖店；若商铺面积较大，则可能形成业态丰富的购物中心，比如恒隆广场，在1层和2层设立了国际名牌专卖店，在3层配置了美容服饰店，4层安排了时尚家居中心，5层为商务中心。其三是附楼或者裙房支持，如金贸大厦的裙房总建筑面积32 270 m2，地下1层为小吃广场，地面层设有会议厅、宴会厅和影剧场等；地上3～6层为大型购物、娱乐中心。裙房的设计为金贸大厦提供了良好的商务配套。广州和深圳写字楼多具备1～2层或多层底商和百货商场，如中信广场、中泰国际、地王大厦、华润大厦等，这可能是岭南建筑底商的传承。相比于北京和上海，深圳和广州个别区域写字楼外部、周边的商务配套不理想，尤其是两地的CBD区。

（7）交通组织。交通组织表现出三大特征，其一是充分利用外部配套的交通基础设施建设，如地铁、立体车库和广场停车场等，如北京中关村金融中心利用中关村广场地下一层国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊组织内外部交通。中关村广场所有建筑物2层通过连廊和平台相互连通，成为全天候的2层步行系统，先进的立体交通系统整体实现了社区的人车分流。

其二是充分利用地下资源。在地下设有由计算机停车管理系统控制停车库，分层（一般为地下一层与地下二层）分区（可以分成面包车停放区与轿车停放区）。有些写字楼直接将地下通道与地铁相连。由于深圳写字楼批地面积都相对较小，很难看到写字楼项目具备开阔的广场，项目与项目之间比较局促。因此，较多运用地下停车和地下交通组织。

其三是人车分流设计，如中环世贸中心规划的出发点是各出入口独立、商业办公分流、人车分流，同时留有一定的改造余地。机动车入口设置在建筑用地东侧及南侧。东侧机动车入口主要为北侧两栋超高层建筑服务，南侧机动车入口为南侧两栋超高层建筑服务。进入北侧两栋高楼的办公人流可从建筑群北侧广场直接进入，进入南侧两栋超高层建筑的办公人流从建筑群南侧城市道路直接进入。商业人流可通过北侧两栋超高层间的独立门厅直接进入地下商业区。机动车停车位主要布置在地下，地上车位主要供访客临时使用。又如总部基地由于建筑密度和容积率比较小，停车场就设置在单体建筑的周围，按照每10 000 m2建筑面积100辆车位的标准设计。按照庭院围合的方式组织交通，每个庭院至少有两个机动车入口，形成庭院内交通环路，庭院外通过四车道的主干道和公路连接。

（四）工业厂房

1.工业厂房的含义

工业厂房，顾名思义，是用于工业生产过程中的房屋。工业厂房除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋，都属于工业厂房的范畴，或工业厂房的一部分。

2.工业厂房分类

（1）按所有者分类：

①开发区所有的厂房，通常是标准厂房。

②开发区内的企业所有的厂房，包括外资企业和内资企业的部分或者全部厂房，也包括在某个开发区境内专业从事厂房建设和租赁的公司的厂房。

（2）按产权证分类：

①拥有合法产权的厂房。

②没有产权的厂房（通常是因没有土地产权证而导致，其中又包括已经接受违章建设处罚和没有接受违章建设处罚两种）。

（3）按照厂房的结构和配套分类：

工业厂房按照厂房的结构和配套可分为单层/多层、有无行车设施、有无配电设施、有无供水设施、有无排污设施。

（4）按照产品生产特点，工业厂房大致可分为以下三种类型：

①一般性生产厂房：正常环境下生产的厂房。

②爆炸和火灾危险性生产厂房：正常生产电子散热器或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。

③处在恶劣环境下的生产厂房：多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。

3.工业厂房的特点

工业厂房按其建筑结构形式可分为单层工业建筑和多层工业建筑。

单层厂房在满足一定建筑模数要求的基础上视工艺需要确定其建筑宽度（跨度）、长度和高度。厂房的跨度B：一般为6、9、12、15、18、21、24、27、30、36（m）等。厂房的长度L：少则几十米，多则数百米。厂房的高度H：低的一般5～6 m，高的可达30～40 m，甚至更高。厂房的跨度和高度是厂房照明设计中考虑的主要因素。

多层工业建筑的厂房绝大多数见于轻工、电子、仪表、通信、医药等行业，此类厂房楼层一般不是很高，其照明设计与常见的科研实验楼等相似，多采用荧光灯照明方案。机械加工、冶金、纺织等行业的生产厂房一般为单层工业建筑，并且根据生产的需要，更多的是多跨度单层工业厂房，即紧挨着平行布置的多跨度厂房，各跨度视需要可相同或不同。

另外，根据工业生产连续性及工段间产品运输的需要，多数工业厂房内设有起重机，其起重量轻的可为3～5 t，重的可达数百吨（目前机械行业单台起重机起重量最大可达800 t）。因此，工厂照明通常采用装在屋架上的灯具来实现。