不动产市场结构分析：地方政府责任

微课：不动产市场

（一）不动产市场概念

不动产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

不动产市场是不动产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。不动产市场通过市场机制，及时实现不动产的价值和使用价值，可提高不动产业的经济效益，促进不动产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。住宅市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，不动产市场是不动产行业体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

（二）不动产市场的特点

不动产市场的供给和需求具有高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，不动产市场在各个区域间的需求情况各不相同，不动产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，不动产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

1.多样性

不动产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。(www.xing528.com)

2.双重性

由于不动产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

3.不平衡性

不动产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，不动产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

4.区域性

不动产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自不动产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的不动产市场。不动产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。

不动产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对不动产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。