不动产法律体系及其重要法律规定

不动产法律体系是指各种不同层次的调整不动产法律关系的法律法规，是由现行有效的不动产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的法律、法规体系。从立法层次上看，主要包括下列内容。

（一）宪法

《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）是国家的根本大法。对于不动产法，《宪法》也做出了原则性规定，如《宪法》第十条明确了土地的所有权权属关系：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”该条同时规定了关于土地的转让问题：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。还对土地征收或征用和利用作了原则性规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》具有最高的法律效力，无论是不动产立法或执法都必须遵循《宪法》规定的原则。

（二）不动产法律

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是不动产法律体系中重要的法律规定，是制定有关不动产法规、规章的依据和基础。

1.《城市房地产管理法》

《城市房地产管理法》于1994年颁布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修正，2009年第二次修正，2019年第三次修正。制定《城市房地产管理法》的目的是“加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

2.与不动产相关的法律

（1）《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）。该法由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。其中第二编物权，对物的归属和利用产生的民事关系进行了明确规定，使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

（2）《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）。该法于1986年颁布，分别于1998年修订、2004年与2019年修正。颁布《土地管理法》的目的是“加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《土地管理法》是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收或征用，即征收或征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题的主要依据。

2019年8月，修改后的《土地管理法》《城市房地产管理法》，依法保障农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度等改革在全国范围内实行，对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义。国务院及有关部门和各省、自治区、直辖市应当坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，加强组织领导，做好法律宣传，制定、完善配套法规、规章，确保法律制度正确、有效实施。

（3）《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）。该法于2007年10月28日颁布、2008年1月1日起施行，并分别于2015年与2019年修正。颁布《城乡规划法》的目的是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。《城乡规划法》重点规范了城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施建设。

（三）不动产行政法规

不动产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《不动产登记暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》等。(www.xing528.com)

（四）地方性法规

地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效，如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。

地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。

省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不与法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。

（五）行政规章和规范性文件

行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章，主要有《房地产开发企业资质管理规定》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《房地产估价机构管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产抵押管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《房产测绘管理办法》《城市危险房屋管理规定》《住宅室内装饰装修管理办法》《城市房屋白蚁防治管理规定》《住宅专项维修资金管理办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等。

住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）则不属于部门规章，是规范性文件。

规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行为的性质，房地产规范性文件主要有《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）、《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（建房〔2010〕155号）、《关于印发<物业承接查验办法>的通知》（建房〔2010〕165号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）、《关于印发<住房公积金行政监督办法>的通知》（建金管〔2004〕34号）、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）、《关于试行住房公积金督察员制度的意见》（建稽〔2010〕102号）、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）、《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）、《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）等。

（六）最高人民法院的司法解释

最高人民法院在审理不动产案件中，会对不动产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）等，也是我国房地产法律体系的组成部分。

另外，有关不动产的技术规范，如《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）、《房地产市场信息系统技术规范》（JJ/T 115—2007）等，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。

不动产法律体系知识汇总见表2.1。

表2.1　不动产法律体系知识汇总