沿海地区县级城市商品房开发策略探析

沿海地区县级城市商品房开发实行旧城改造，将初步解决商品房改造中存在的一些问题，有力推进沿海地区县级城市房屋的商品化，其思路是：

1.开发方针：沿海地区县级城市的商品房开发应以旧城改造为主。其着眼点应为在拓宽城市主干道的基础上，改造道路两侧破旧房屋。在形成商品房的基础上，配合城市规划，逐步把商品房开发引向深入，从而从根本上改变沿海地区县级城市的旧城旧貌。

2.开发实体：沿海地区县级城市商品房开发实体应根据开发的实际需要，采用灵活机动的组合方式。既要有一个固定的开发实体，又要根据开发的要求，寻求新的临时开发伙伴。固定的开发实体应由当地的城建委、土管局、建设银行等机构组成。而临时开发伙伴则是与该期商品房开发工程相关的企业、个人，特别是该期工程的拆迁户。开发实体实行独立核算、自负盈亏的方针。开发实体采用股份制，重要决策由董事会集体讨论商定。

3.开发资金:沿海地区县级城市商品房的开发，离不开资金的筹集。目前，城市建设资金有四条渠道，一是城市维护建设税，归地方使用的城市维护建设专项资金；二是公用事业附加费；三是国家预算内的基本建设补助投资和地方统筹的基本建设资金；四是地方机动财力和其他自筹资金中，可用于城市建设的部分。我们可以通过城建部门，根据开发的需要，从上述资金提取一定比例作为城市改造开发基金使用，这就形成了县级城市商品房开发资金的重要渠道，这是其一。其二，可以通过建设银行得到城市基本建设贷款。其三，可以提前预收购房户的商品房定金。这样，三方合一，开发的资金筹集难度就不会很大。(www.xing528.com)

4.开发步骤：沿海地区县级城市商品房开发，首先要对准备开发的项目的市政配套的拆迁比例预计房价和预售情况进行调查。在调查的基础上选定商品房开发位置。寻求开发伙件——“拆迁户”，并与其签订合作协议。一般商品房开发位置的选择极其重要。在市区、商业网点集中，交通方便，多地方开设商店，往住商品出售快，营业额大，利润高。因而，在这里进行首批开发，消费者购房的热情相对于其他地区高，吸引力强。因此，在这样的地区进行商品房开发，理想的商品房结构，应该以6～9层为宜：一、二两层为商场，三、四两层为办公用房，五层以上为住宅。像这样的地段，以这样的结构作为商品房开发基地，较为现实，便于打开商品房开发的局面。

商品房一旦开发成功后，首先，给合作伙伴以最优惠的待遇，一般按照预定协议办理。其次，留足一定数量的房源，作为下期开发“倒迁户”之用，或临时或长期定居。商品房开发是一个综合机制，应由市政部门召集有关部门做全面综合的规划，在规划区中分成若干片，成功一处再进行另一处开发，规划一片，建成一片，收益一片，逐步扩展，以达到商品房开发良性循环的目的。

5.房屋售价：沿海地区县级城市商品房开发房屋价格的原则，应参考每幢造价的标准分档定价。一般一、二两层售价占全部的40%；三、四两层售价占全部的34%；其余占全部的26%计价。另外原拆迁户在房售价上可根据原拆的房屋规模、合作的协议，酌情予以考虑。