房地产政策及相关制度探析

一、单项选择题

1.【2013年真题】房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括（ ）。

A.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

B.工程施工合同及关于施工进度的说明

C.开发企业的营业执照和资质证书

D.样板房装修设计方案

【答案】D。

【解析】房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：①商品房预售许可申请表；②开发企业的营业执照和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。

2.【2013年真题】在房地产转让过程中，当事人应当依据（ ）价格办理有关税费手续。

A.房屋买卖合同约定 B.房屋买卖实际成交

C.当事人申报的交易 D.主管部门确定的客观

【答案】D。

【解析】房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。

3.【2013年真题】集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记属于房屋所有权（ ）登记。

A.初始 B.转移

C.变更 D.注销

【答案】A。

【解析】集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记。

4.【2012年真题】下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。

A.《物权法》 B.《住房公积金管理条例》

C.《房屋登记办法》 D.《房地产抵押估价指导意见》

【答案】B。

【解析】国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》《土地管理法实施条例》《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》《住房公积金管理条例》等。

5.【2012年真题】确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（ ）。

A.项目选址意见书 B.建设工程施工许可证

C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证

【答案】A。

【解析】申报建设项目选址意见书的主要要求是：①项目选址的土地权属情况；②对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等；③界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。

6.【2012年真题】根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后（ ）日内到房地产管理部门办理登记备案手续。

A.10 B.30

C.45 D.60

【答案】B。

【解析】房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

7.【2011年真题】根据《城市房地产管理法》，房地产开发企业进行商品房预售，应当取得商品房预售（ ）。

A.销售证 B.登记证

C.备案证 D.许可证

【答案】D。

【解析】房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。

8.【2011年真题】房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从（ ）之日起计算。(www.xing528.com)

A.房屋竣工 B.竣工验收

C.房屋交付 D.办理入住

【答案】C。

【解析】房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

9.【2011年真题】新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权（ ）。

A.总登记 B.初始登记

C.变更登记 D.原始登记

【答案】B。

【解析】新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

二、多项选择题

1.【2013年真题】下列与房地产开发有关的政府行为中，属于行政许可事项的有（ ）。

A.核发建设用地规划许可证 B.核发建设工程规划许可证

C.核发施工许可证 D.办理房屋竣工验收备案

E.核发房地产开发企业资质证书

【答案】AB。

【解析】审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《中华人民共和国城市规划法》审批、核发“一书两证”，即项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

2.【2013年真题】下列情形的房地产中，不得进行转让的有（ ）。

A.权属有争议的房地产

B.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产

C.未取得共有人书面同意的共有房地产

D.未依法登记领取权属证书的房地产

E.工业厂房

【答案】ABCD。

【解析】依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确的不得转让房地产的情况有：①达不到法定条件的房地产不得转让；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3.【2011年真题】房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有（ ）。

A.商品房基本状况 B.交付使用条件及日期

C.维修资金的筹集方式和标准 D.物业服务企业的选聘方案

E.装饰、设备标准承诺

【答案】ABE。

【解析】商品房买卖合同应当明确以下主要内容：①当事人名称或者姓名和住所；②商品房基本状况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰设备标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

4.【2011年真题】房地产开发企业提供给用户的《住宅质量保证书》，应当包括的内容有（ ）。

A.工程质量监督部门核验的质量等级

B.违约责任和争议解决的办法

C.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

D.正常使用情况下各部位、部件保修的内容和保修期

E.用户保修单位，答复和处理的时限

【答案】ACD。

【解析】《住宅质量保证书》应当包括以下内容：①工程质量监督部门核验的质量等级；②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；④用户报修的单位以及答复和处理的时限。