业主建筑物所有权的区分方法

一、单项选择题

1.【2013年真题】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经（ ）业主同意。

A.有利害关系的 B.有相邻关系的

C.同一单元2/3以上的 D.小区2/3以上的

【答案】A。

【解析】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.【2013年真题】关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（ ）。

A.建筑物区分所有权是一个集合权，包括专用所有权、共有和共同管理的权力

B.业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让

C.在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性

D.建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割

【答案】C。

【解析】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

3.【2013年真题】下列业主的行为中，属于未履行对共有部分承担义务的是（ ）。

A.以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用

B.违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具

C.未事先告知物业服务企业而进行室内装修

D.未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

【答案】A。

【解析】《物权法》规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

4.【2012年真题】关于建筑物区分所有权的说法，正确的是（ ）。

A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权

B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利

C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割

D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性

【答案】A。

【解析】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。

5.【2012年真题】下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是（ ）。

A.房屋空置 B.房屋抵押

C.拖欠物业服务费 D.放弃享有的共有部分权利

【答案】C。

【解析】《物权法》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

6.【2012年真题】改建、重建建筑物及其附属设施由（ ）决定。

A.物业服务企业 B.建设单位

C.业主 D.业主委员会

【答案】C。

【解析】建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

7.【2011年真题】物业服务用房，依据（ ）属于业主共有。

A.管理规约 B.合同约定

C.法律规定 D.业主大会决定

【答案】C。

【解析】《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。(www.xing528.com)

8.【2011年真题】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（ ）的需要。

A.业主 B.车主

C.物业管理 D.开发建设单位经营

【答案】A。

【解析】《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

9.【2011年真题】建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于（ ）。

A.物业共有部分的养护 B.物业共有部分的能源费支出

C.业主委员会工作经费开支 D.物业共有部分的维修

【答案】D。

【解析】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

二、多项选择题

1.【2013年真题】业主大会和业主委员会，有权要求对损害他人合法权益的行为人（ ）。

A.停止侵害 B.消除危险

C.排除妨害 D.限期搬离

E.赔偿损失

【答案】ABCE。

【解析】业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

2.【2013年真题】建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有（ ）。

A.会所经营收益

B.规划建设的停车库的出租收益

C.共有部分停车位收益

D.公用部分广告收益

E.实行酬金制收费方式的物业服务费结余

【答案】BCDE。

【解析】业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住宅专项维修资金。

《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.【2011年真题】业主需将住宅改变为经营性用房的，应当（ ）。

A.遵守法律、法规 B.遵守管理规约

C.遵守业主大会议事规则 D.经业主委员会同意

E.经有利害关系的业主同意

【答案】ABE。

【解析】业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

4.【2011年真题】在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有（ ）。

A.改变物业管理用房的用途

B.使用建筑物及其附属设施的维修资金

C.更换业主委员会成员

D.决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属

E.改建建筑物及其附属设施

【答案】BCE。

【解析】《物权法》规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会和更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。