优化物业管理制度，提升生活品质

一、单项选择题

1.【2013年真题】关于业主行使权利的说法，正确的是（ ）。

A.业主的权利只能通过业主大会来实现

B.业主可以委托代理人以候选人身份参加业主委员会竞选

C.业主应当执行业主大会或者业主委员会的决定

D.业主的合法权益受到侵害时，有权要求行为人停止侵害

【答案】D。

【解析】业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。

2.【2013年真题】根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的交存主体不包括（ ）。

A.住宅小区内的非住宅业主

B.住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主

C.住宅小区建设单位

D.公有住房的售房单位

【答案】C。

【解析】住宅专项维修资金的交存主体主要包括：①住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主；③涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。

3.【2013年真题】某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主每人一套；已销售但未交付住宅60套；未销售住宅60套。该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（ ）人。

A.299 B.359

C.360 D.420

【答案】B。

【解析】现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。所以业主总人数为（298+60+1）人=359人，答案选B。

4.【2012年真题】根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于（ ）个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

A.2 B.3

C.4 D.5

【答案】B。

【解析】《物业管理条例》作了例外的规定，投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

5.【2012年真题】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时补交。

A.10% B.15%

C.20% D.30%

【答案】D。

【解析】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

6.【2012年真题】公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的（ ）提取。

A.10% B.20%

C.30% D.40%

【答案】B。

【解析】售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

7.【2011年真题】业主委员会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（ ）日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A.10 B.15

C.20 D.30

【答案】B。

【解析】业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

8.【2011年真题】建设单位制定临时管理规约的时间是（ ）。

A.物业销售之前 B.物业销售之后

C.物业交付之前 D.业主入住之后

【答案】A。

【解析】《物业管理条例》规定，建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。

9.【2011年真题】前期物业服务招标投标的招标人是（ ）。(www.xing528.com)

A.业主委员会 B.房地产行政管理部门

C.建设单位 D.招标代理机构

【答案】C。

【解析】招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

10.【2011年真题】物业服务企业破产、歇业或因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后（ ）日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

A.5 B.10

C.15 D.20

【答案】C。

【解析】物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

二、多项选择题

1.【2013年真题】根据《物业管理条例》，业主大会应当履行的职责有（ ）。

A.制定管理规约 B.制定业主大会议事规则

C.选聘物业服务企业 D.签订物业服务合同

E.监督物业服务企业签订劳动合同

【答案】ABC。

【解析】业主大会的职责有：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业；⑤筹集和使用专项维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

2.【2013年真题】根据《物业管理师制度暂行规定》，申请物业管理师初始注册需提交的资料有（ ）。

A.中华人民共和国物业管理师初始注册申请表

B.资格证书

C.社会保险证明

D.与聘用单位签订的劳动合同

E.工资发放证明

【答案】ABD。

【解析】物业管理师注册应提交的材料有：①中华人民共和国物业管理师初始注册申请表；②资格证书；③与聘用单位签订的劳动合同；取得资格证书人员超过1年逾期提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明材料。

3.【2013年真题】物业管理师或者聘用单位有（ ）的情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续。

A.与新聘用单位签订劳动合同的

B.不具有完全民事行为能力的

C.注册有效期满且未延续注册的

D.与聘用单位续签劳动合同的

E.造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的

【答案】BCE。

【解析】物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回注册证：①不具有完全民事行为能力的；②申请注销注册的；③与聘用单位解除劳动关系的；④注册有效期满且未延续注册的；⑤被依法撤销注册的；⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；⑦聘用单位被吊销营业执照的；⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的；⑨聘用单位破产的；⑩应当注销注册的其他情形。

4.【2011年真题】新设立的物业服务企业向房地产主管部门申请资质时，应提交的文件有（ ）。

A.验资证明 B.企业章程

C.物业服务合同复印件 D.税务登记证

E.营业执照

【答案】ABE。

【解析】新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

5.【2011年真题】房地产主管部门应当对外借资质证书的一级物业服务企业予以（ ）的处罚。

A.警告 B.撤销资质

C.责令限期改正 D.约谈企业负责人

E.并处1万元以上3万元以下的罚款

【答案】ACE。

【解析】物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。