物业管理初探：前期服务与规定

一、单项选择题

1.【2013年真题】《物业管理条例》所称的物业管理活动的基础是（ ）。

A.土地使用权出让协议 B.商品房买卖合同

C.房屋租赁合同 D.物业服务合同

【答案】D。

【解析】物业管理活动的基础是物业服务合同。

2.【2013年真题】关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是（ ）。

A.强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系

B.强调物业管理权利与财产权利相分离的原则

C.强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项

D.强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体

【答案】C。

【解析】《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在三个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项。

3.【2012年真题】物业管理的本质是提供一种（ ）。

A.及时维修 B.统一管理

C.无偿服务 D.有偿服务

【答案】D。

【解析】市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招标投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。

4.【2012年真题】关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是（ ）。

A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作

B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导

C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议

D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

【答案】B。

【解析】居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系，因此B项是错误的。

5.【2011年真题】对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经（ ）同意后，可以代行维修养护，费用由责任人承担。

A.相邻业主 B.业主大会

C.行政管理部门 D.总公司

【答案】B。

【解析】为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《物业管理条例》明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业服务企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

6.【2011年真题】物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和（ ）。(www.xing528.com)

A.政府调控 B.业主决策

C.企业决策 D.双向选择

【答案】D。

【解析】市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

二、多项选择题

1.【2013年真题】开发建设单位在物业管理活动中应当承担的义务有（ ）。

A.主持首次业主大会 B.制定临时管理规约

C.承担保修期间的物业保修责任 D.依法选聘物业服务企业

E.提供物业管理用房

【答案】BCDE。

【解析】开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招标投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

2.【2012年真题】《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了（ ）的原则。

A.物业管理权利和财产权利相对应 B.加强行政监督与管理

C.维护全体业主合法权益 D.现实性与前瞻性有机结合

E.从实际出发，实事求是

【答案】ACDE。

【解析】《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：物业管理权利和财产权利相对应的原则；维护全体业主合法权益的原则；现实性与前瞻性有机结合的原则；从实际出发，实事求是的原则。

3.【2012年真题】《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有（ ）。

A.前期物业服务合同的订立 B.管理规约的制定

C.物业服务企业的保修责任 D.物业管理用房的配置

E.物业承接验收手续和物业资料的移交

【答案】ACDE。

【解析】《物业管理条例》关于前期物业管理规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

4.【2011年真题】将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调（ ）。

A.业主在市场活动中的自主权 B.尊重和维护业主的财产权利

C.物业服务企业的社会责任 D.物业管理活动必须纳入市场秩序

E.物业管理在社会经济中的地位与作用

【答案】AD。

【解析】将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：①强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；②强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。