D-dependency的可行性分析

可行性分析主要是对政策的认同度和实践性的分析。在整个政策的实行过程中，不仅有“主导观点”的参与，还存在着许多“相关观点”的广泛参与。政策的认同度、实践性更大程度上取决于政策是否符合“相关观点”的前提/立场。在可行性分析中，需鉴别出关键的赞同者、反对者、执行者和受影响者，从他们的前提/立场出发分析各自赞同、反对、执行和受影响的理由和强度，从而判断政策的认同度和实践性。需要从政府的关键政策前提/立场出发，找出关键的目标、手段和结果链条。

在政府的前提/立场中，地方政府最关心增加可持续性财政收入（PS3）。与此同时，地方受中央政府管控，维护房地产市场稳定发展（PS1）是两者共同追求的前提/立场，因此较PS3更重要。而维护房地产市场稳定发展（PS1），直接影响住房民生的有效改善，与人民群众生活息息相关，归根结底是追求关注民生、改善民生（PS2）的前提/立场。因此，本文认为最重要的政策前提/立场应为PS2。

在实现关注民生、改善民生（PS2）的三个具体目标中，正确引导住房消费（G3）是从住房供求源头、从消费者角度出发，最能体现PS2，因此是最关键和必要的目标；征收对象（S1）决定了哪些群体受到影响，哪些群体利益受到保护，依据各手段中对关键目标（G3）影响最强、最重要而定；S1相对应的关键结果是住房市场价格稳定（R1）。综上，关注民生、改善民生（PS2）→正确引导住房消费（G3）→征收对象（S1）→住房市场价格稳定（R1），构成了关键链条。

上海市房产税政策所影响到的主要有：房地产开发商、居民投资者、投机者和刚性需求者。其中，与关键链条联系最紧密的是居民投资者、投机者和刚性需求者，他们对政策的可行性（认同度、实践性）关系重大。因此，他们对政策关键链条的看法和反应会决定政策的成败。要明白他们的观点（即“相关观点”）就要分析他们的前提/立场。

住房市场中存在很多投资者，他们买房的目的是将房子作为“商业性社会保险”。尤其在2008年金融危机后，国人更愿意购买稳定增值的房产，这也是推高房价的一个重要原因。对居民投资者来说，由于此次征收只涉及增量房，居民投资者已购买的商品房并不受影响。房产税推出后，居民投资者可以选择将房屋出租，这样不仅能够减少其税收负担，还将增加租房市场的供给。可见，居民投资者能够找到适应政策的方法，并非房产税政策的强力反对群体。(www.xing528.com)

实际上，受房产税政策影响最大的当属投机者。投机者一般拥有多套住房，借着近年来不断被推高房价，低价买进、待价而沽。房产税政策正是对投机者的控制，尤其是从政策的征收对象（S1）可知，其保护了自住需求群体。拥有大量资金投机房产的居民数量相对有限，并且其利益追求是违背房屋的根本功能和大众利益的，因此，即使反对力度大，其效果也不会持续，同时政府还可借此机会引导居民的消费观。从而，面对征收房产税，投机者将收敛，减少购入房产，不仅因“限购令”，也会因新购的房产将增加房产税负担。

刚性需求者是大多数居民所处的角色，房产税政策的出台也是为了保护刚性需求者的利益。因此，该群体将是房产税政策的最大支持者。房产税政策是通过征税的方式、引导居民消费模式、合理调节居民收入分配，挤出投资和投机者的购房需求，保护刚性需求者。有趣的是，对于新购的第一套住房，刚性需求者更偏好买面积较大的住房，这是因为房产税的免税面积是人均60平方米，对于本市居民二套房才开始征税，首套房不征税，居民考虑未来需求希望能够一次到位，降低自己的税负。尽管这可能会增加买房的资金压力，但相比从房产税中得到的实惠，刚性需求者仍旧支持该政策。

上述分析显示，在政府的关键链条PS2系统，关键的相关利益群体是居民投资者、投机者和刚性需求者。通过从他们的观点分析，最大的反对将来自投机者。居民投资者和刚性需求者会对政策的关键部分有适度的支持。因此，在政府的强制推行下，加之政策力度小、措施温和减少了社会阻力。