美国的土地规划与区域划分

为了保护好符合标准的耕地，政府一方面定期评估土地质量的变化，另一方面还成立了专门机构编制土地保护规划，划定耕地保护边界，标明优质耕地的区位及边界，利用联邦政府或州政府的警察权（police power）规定优质耕地保护区内土地的各种用途，以防止农地向高价格土地用途转移，防止城市扩展对其占用。这是美国采用最广泛、最普遍，也是最早的政策工具。

美国的土地规划又被称为“非永久性宪法”，即根据不断变化的发展趋势来定期修订。而且美国国土规划是自下而上的，地方政府的国土规划最具体、最详细，州级规划次之，到联邦这一级时，则只有政策性指导。区划和规划法规具有法律效力，通常由地方规划委员会制定，提交地方政府审议通过后实施，并在实施后根据需要修改、调整。州政府农业部门的农地保护专家一般根据城市化发展的趋势将土地划分为四个层级：第一级是已城市化的土地，第二级是正在和未来50年内将要城市化的土地，第三级是100年内可能会城市化的土地，第四级是边远乡村的土地。政府将保护的重点放在第三级和第二级，如采取把农地的开发建设权利买断，达到限制农地非农化的目的。

规划控制的具体实施有三种方式。一是地方政府在规划条例中划定农业区和城市建设区，农业区的划定一般要参考农地的区位、水热状况和生产潜力，农业区内的农地必须保持农业用途，一切建设活动将受到政府的严格限制，并在编制总体规划时，注意避免基础设施建设占用农地。二是一些州政府通过法律划定城市的发展边界或城市建设区，禁止城市建设超出法定的边界，间接保护了城市发展边界外的农地。三是一些州政府通过农业区域法，将大量连片的优质农地（包括基本农地和特种农地）依法划定为农业区域（Agricultural Zoning，AZ），区域内的所有农地只能用于农业用途，并给予农业区域内的农业生产各种政策优惠，保护农民发展农业的积极性，而且防止城市发展将农业区域兼并，避免了农地被其他住宅开发分割为零碎的区块，从而达到保护农地的目的。如《农地保护政策法》中规定的基本农地和特种农地禁止改变用途；州重要农地和地方重要农地可以有条件改变用途。规定在农业区域内，只准进行农业生产或者与农业生产有关的活动，严禁修建住宅和发展其他城市基础设施。或者对农田上建造房屋的数目进行限制。农业区划还可以与农场权利法、优惠不动产税评估和城市增长边界管理等措施相配合实施，在耕地保护上发挥综合作用。(www.xing528.com)

如密歇根州肯特县阿尔派镇（Alpine Charter Township，Kent County）农业区划管制主要是为了使该镇域范围内适宜生产各类食物和纤维的土地能够得到保持，不会被妨碍农业经营、消耗农业土地等不适宜的土地利用方式所侵蚀。设立农业区还有如下其他重要目的：①保护林地和湿地；②为土地税收评估提供基础，反映了其农业用途现状，并限制用作其他用途；③防止农业土地转化为非农业发展用地，避免不受规制和不必要的用途转化以及土地开发导致公共服务设施成本增加而给所有市民带来负担；④保护农地不受因土地价值上涨导致投机行为的影响；⑤防止农地流失；⑥防止农业生产活动与周边居民活动之间的冲突；⑦防止城市和郊区各类设施对农业区的侵占；⑧创造稳定的环境，鼓励有助于保持和提高农业生产能力的长期性改良投资；⑨减少农村地区用于非农业用途土地的消耗；⑩防止与农业活动不相符的土地利用方式侵入农业区；⑪允许有助于支持农业活动的服务和利用方式；⑫允许在农业区范围内存在有建筑密度限制的非农业建筑物，但需要明确该区域内建筑物主要用途还是用于从事农业生产活动。该镇农业区划对区域内各类被允许的土地用途、建筑物高度、建筑物占地范围和建筑密度规定、对地块细分的监管、农业区内建筑物最低建筑面积要求、附属建筑物建设标准都作了十分详细的规定。

除了农业分区外，美国许多县还尝试另一种新的土地区域划分方法，即集聚区域划分（Cluster Zoning）。根据这个方法和地役权保护法的规定，房屋都必须相邻而建，以腾出广阔的土地用于农田或空地。这种集聚建设方法的实施，可以克服在大面积的农地当中因建设独立的一栋房屋而给他人的耕作带来不便的问题。同时还可以降低房屋的造价，有利于基础设施的配套，从而减少房屋开发所带来的负面影响。节余出来的土地还可以租给相邻的农民，或用于新房屋建设，开辟新的道路或修建其他活动所需要的场所。