如何确认土地使用权为无形资产？

（一）无形资产确认的一般条件

无形资产没有实物形态，作为无形项目，只有同时满足以下三个条件，才能将其确认为无形资产：①符合无形资产的定义；②与该无形资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业；③无形资产的成本能够可靠地计量。

（二）无形资产确认的应用

1.土地使用权确认为无形资产

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而应单独作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：

（1）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

（2）企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照一定标准在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产核算。

企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。

2.企业合并中取得的无形资产

按照企业会计准则的规定，非同一控制下的企业合并中，购买方取得的无形资产应以其在购买日的公允价值计量，而且合并中确认的无形资产并不仅限于被购买方原已确认的无形资产，只要该无形资产的公允价值能够可靠计量，购买方就应在购买日将其独立于商誉确认为一项无形资产。具体分为以下情况：(www.xing528.com)

（1）企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠计量的，则应单独确认为无形资产。

（2）企业合并中取得的无形资产本身可能是可以单独辨认的，但其计量或处置与有形的或无形的资产一并作价，在这种情况下，如果该无形资产及与其相关的资产各自的公允价值不能可靠计量，则应将该资产组独立于商誉确认为相关资产。

3.自行开发的无形资产

企业自行开发的无形资产，分为研究阶段与开发阶段。研究阶段的支出，不能资本化，而是在发生时全部计入当期损益。对于开发阶段的支出，应该满足一定的条件才能予以资本化，计入无形资产的价值，待完成后确认为企业的无形资产。这些条件包括：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图。

（3）无形资产产生经济利益的方式，应当证明其有用性。

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。