一、相关知识
资产的基本特征是预期能够为企业带来经济利益的流入，资产的账面价值应当反映其预期为企业带来的经济利益流入的金额。如果某项资产预期为企业带来的经济利益低于其账面价值，则该项资产应当按照预期能够为企业带来经济利益流入的金额进行计量，并计提相应的减值准备，确认资产减值损失。
由于采用公允价值计量模式进行计量的投资性房地产的账面余额反映其公允价值，所以不需要考虑减值问题。
采用成本计量模式进行计量的投资性房地产，在资产负债表日如果存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经过减值测试后确定减值的，应当计提减值准备。企业应按照该项投资性房地产确定的减值金额，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
（二）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，取得投资收益。对于那些由于使用而不断磨损直到报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时清理。此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”账户，按其账面余额贷记“投资性房地产”账户；按照已计提的折旧或摊销借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，原已计提减值准备的借记“投资性房地产减值准备”账户。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，按其成本贷记“投资性房地产——成本”账户，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”账户。同时结转投资性房地产累计“公允价值变动损益”。若存在原转换日计入“其他综合收益”的金额，也一并结转。
二、工作过程
（一）投资性房地产的减值
【会计工作9】2019年3月31日，顺达公司确认为投资性房地产的处于出租期间的一幢办公楼出现减值迹象，经专业机构测试确定该办公楼发生减值200 000元。假定顺达公司采用成本模式计量。
【工作指导】顺达公司的会计处理如下：
借：资产减值损失 200 000
贷：投资性房地产减值准备 200 000
（二）投资性房地产的处置
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
【会计工作10】2019年3月31日，顺达公司确认为投资性房地产的一幢办公楼租期届满，经董事会研究决定对外出售给A企业。顺达公司当日与A企业签订合同，合同交易金额为600万元，投资性房地产租金收入适用的增值税税率为9%，A企业于当日支付款项。假定该办公楼原采用成本模式计量，出售当日办公楼的账面成本为500万元，已经计提折旧100万元，不考虑此项交易的相关税费。
【工作指导】顺达公司的会计处理如下：
借：银行存款 6 540 000
贷：其他业务收入 6 000 000
应交税费——应交增值税（销项税额） 540 000
借：其他业务成本 4 000 000
投资性房地产累计折旧 1 000 000
贷：投资性房地产——办公楼 5 000 000
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
【业务工作11】2019年3月31日，顺达公司确认为投资性房地产的一幢办公楼租期届满，经董事会研究决定对外出售给A企业。顺达公司当日与A企业签订合同，合同交易金额为600万元，投资性房地产租金收入适用的增值税税率为9%，A企业于当日支付款项。假定该办公楼原采用公允价值计量模式，出售当日办公楼的账面成本为500万元，其累计公允价值变动余额为100万元（贷方），不考虑此项交易的相关税费。
【会计凭证】董事会会议纪要、不动产销售合同、银行存款到账通知。
【工作指导】顺达公司的会计处理如下：
借：银行存款 6 540 000
贷：其他业务收入 6 000 000
应交税费——应交增值税（销项税额） 540 000
借：其他业务成本 4 000 000
投资性房地产——公允价值变动 1 000 000(www.xing528.com)
贷：投资性房地产——办公楼——成本 5 000 000
同时，借：其他业务成本 1 000 000
贷：公允价值变动损溢 1 000 000
课堂训练
（一）选择题
1.企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将处置收入记入（ ）账户。
A.公允价值变动损益 B.营业外收入
C.其他业务收入 D.资本公积
2.下列各项中，不影响企业当期损益的是（ ）。
A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值
B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额
C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额
D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值
3.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量，2019年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。2019年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。2020年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业应确认的处置损益为（ ）万元。
A.42 B.40 C.44 D.38
4.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用或处置时，以下表述不正确的有（ ）。
A.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值
B.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益
C.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入资本公积
D.处置房地产时，原公允价值变动的影响应转为营业收入
E.处置房地产时，原计入资本公积部分应转为营业成本
企业出售投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入所有者权益。（ ）
（三）业务分析题
1.甲股份有限公司（以下简称甲公司）为华北地区的一家上市公司，甲公司2019年至2021年与投资性房地产有关的业务资料如下：
（1）2019年1月，甲公司购入一幢建筑物，取得的增值税专用发票上注明的价款为8 000 000元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。
（2）甲公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为36万元，采用年限平均法按年计提折旧。
（3）甲公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁，甲公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。
（4）甲公司该项房地产2019年取得租金收入为900 000元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。
（5）2021年12月，甲公司将原用于出租的建筑物收回，作为公司经营管理用固定资产处理。
要求：
（1）编制甲公司2019年1月取得该项建筑物的会计分录。
（2）计算2019年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
（3）编制甲公司2019年取得该项建筑物租金收入的会计分录。
（4）计算甲公司该项房地产2020年年末的账面价值。
（5）编制甲公司2021年收回该项建筑物的会计分录。
2.蓝天房地产公司于2019年12月31日将其一栋写字楼对外出租，并采用成本模式计量，租期为2年，每年12月31日收取租金400万元，出租时，该写字楼的成本为6 000万元，已提折旧1 000万元，已提减值准备600万元，尚可使用年限为20年，公允价值为3 600万元，蓝天房地产公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2020年12月31日该写字楼的公允价值减去处置费用后的净额为4 000万元，预计未来现金流量值为3 900万元。2021年12月31日该写字楼的公允价值减去处置费用后的净额为3 300万元，预计未来现金流量值为3 400万元。假定不考虑相关税费。
要求：编制蓝天公司上述经济业务的会计分录。
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