若企业（卖方兼承租人）将资产转让给其他企业（买方兼出租人），并从买方兼出租人租回该项资产，则卖方兼承租人和买方兼出租人均应按照售后租回交易的规定进行会计处理。企业应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售，并区别进行会计处理。
在标的资产的法定所有权转移给出租人并将资产租赁给承租人之前，承租人可能会先获得标的资产的法定所有权。但是，是否具有标的资产的法定所有权本身并非会计处理的决定性因素。如果承租人在资产转移给出租人之前已经取得对标的资产的控制权，则该交易属于售后租回交易。然而，如果承租人未能在资产转移给出租人之前取得对标的资产的控制权，那么即便承租人在资产转移给出租人之前先获得标的资产的法定所有权，该交易也不属于售后租回交易。
1.售后租回交易中的资产转让属于销售
卖方兼承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至卖方兼出租人的权利确认相关利得或损失。买方兼出租人根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据新租赁准则对资产出租进行会计处理。
如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，企业应当进行以下调整：
（1）销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理；
（2）销售对价高于市场价格的款项作为买方兼出租人向卖方兼承租人提供的额外融资进行会计处理。
同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入。
在进行上述调整时，企业应当按以下二者中较易确定者进行：（1）销售对价的公允价值与资产的公允价值的差异；（2）合同付款额的现值与按市场租金计算的付款额的现值的差异。
2.售后租回交易中的资产转让不属于销售
卖方兼承租人不终止确认所转让的资产，而应当将收到的现金作为金融负债，并按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理。买方兼出租人不确认被转让资产，而应当将支付的现金作为金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理。
3.售后租回交易案例
（1）售后租回交易中的资产转让不属于销售
【例3-13】甲公司（卖方兼承租人）以货币资金24 000 000元的价格向乙公司（买方兼出租人）出售一栋建筑物，交易前该建筑物的账面原值24 000 000元，累计折旧4 000 000元。与此同时，甲公司与乙公司签订了合同，取得了该建筑物18年的使用（全部剩余使用年限为40年），年租金为2 000 000元，于每年末支付，租赁期满，甲公司将以100元购买该建筑物。根据交易的条款和条件，甲公司转让建筑物不满足《企业会计准则第14号——收入》中关于销售成立的条件。假设不考虑初始直接费用和各项税费的影响。该建筑物在销售当日的公允价值为36 000 000元。编制的会计分录如下。
（1）在租赁期开始日，甲公司的处理
借：银行存款 24 000 000
贷：长期应付款 24 000 000
（2）在租赁期开始日，乙公司的处理
借：长期应收款 24 000 000
贷：银行存款 24 000 000
（2）售后租回交易中的资产转让属于销售
【例3-14】甲公司（卖方兼承租人）以货币资金40 000 000元的价格向乙公司（买方兼出租人）出售一栋建筑物，交易前该建筑物的账面原值24 000 000元，累计折旧4 000 000元。与此同时，甲公司与乙公司签订了合同，取得了该建筑物18年的使用权（全部剩余使用年限为40年），年租金为2 400 000元，于每年末支付。根据交易的条款和条件，甲公司转让建筑物符合《企业会计准则第14号——收入》中关于销售成立的条件。假设不考虑初始直接费用和各项税费的影响。该建筑物在销售当日的公允价值为36 000 000元。
由于该建筑物的销售对价并非公允价值，甲公司和乙公司分别进行了调整，以按照公允价值计量销售收益和租赁应收款。超额售价4 000 000元，即40 000 000-36 000 000=4 000 000（元）作为乙公司向甲公司提供的额外融资进行确认。
甲、乙公司均确认租赁内含年利率为4.5％。年付款额现值为29 183 980元（年付款额2 400 000，共18期，按每年4.5％进行折现），其中4 000 000元与额外融资相关，25 183 980元与租赁相关（分别对应年付款额328 948元和2 071 052元），具体计算过程如下：
年付款额现值=2 400 000×（P/A，4.5％，18）=29 183 980（元）
额外融资年付款额=4 000 000/29 183 980×2 400 000=328 948（元）
租赁相关年付款额=2 400 000-328 948=2 071 052（元）
（1）在租赁期开始日，甲公司对该交易的账务处理
第一步，按与租回获得的使用权部分占该建筑物的原账面金额的比例计算售后租回所形成的使用权资产。
使用权资产=（24 000 000-4 000 000）[1]×[25 183 980[2]÷36 000 000[3]]=13 991 100（元）
第二步，计算与转让至乙公司的权利相关的利得。
出售该建筑物的全部利得=36 000 000-20 000 000=16 000 000（元）(www.xing528.com)
其中：与该建筑物使用权相关利得=16 000 000×（25 183 980÷36 000 000）=11 192 880（元）；
与转让至乙公司的权利相关的利得=16 000 000-11 192 880=4 807 120（元）。
第三步，编制会计分录。
①与额外融资相关
借：银行存款 4 000 000
贷：长期应付款 4 000 000
②与租赁相关
借：银行存款 36 000 000
使用权资产 13 991 100
固定资产——建筑物——累计折旧 4 000 000
租赁负债——未确认融资费用 12 094 956
贷：固定资产——建筑物——原值 24 000 000
租赁负债——租赁付款额 37 278 936[4]
资产处置损益 4 807 120
后续甲公司支付的年付款额2 400 000元中2 071 052元作为租赁付款额处理；328 948元作为以下两项进行会计处理：结算金融负债4 000 000元而支付的款项和利息费用。以第1年末为例：
借：租赁负债——租赁付款额 2 071 052
长期应付款 148 948[5]
财务费用——利息费用 1 313 279[6]
贷：租赁负债——未确认融资费用 1 133 279
银行存款 2 400 000
（2）综合考虑租期占该建筑物剩余使用年限的比例等因素，乙公司将该建筑物的租赁分类为经营租赁。
在租赁期开始日，乙公司对该交易的会计处理如下：
借：固定资产——建筑物 36 000 000
长期应收款 4 000 000
贷：银行存款 40 000 000
租赁期开始日之后，乙公司将从甲公司处年收款额2 400 000元中的2 071 052元作为租赁收款额进行会计处理。从甲公司处年收款额中的其余328 948元作为以下两项进行会计处理：结算金融资产4 000 000元而收到的款项和利息收入。以第1年末为例：
借：银行存款 2 400 000
贷：租赁收入 2 071 052
财务费用——利息收入 180 000
长期应收款 148 948
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