如何解决住宅小区文化活动缺失问题？

（1）通过实地调研，作者给出了业主和物业公司普遍反映和最期望解决的问题序列，分析了这些问题所涉及的主要相关者及其可能的诱因。调查结果显示，在住宅小区中普遍存在“社区文化活动少”问题。不仅业主注意到了这个问题，物业公司也注意到了这个问题。但他们对问题的原因解释并不相同。业主认为物业公司很少组织这项活动，而物业公司则认为业主很难被组织起来。有意思的是，普遍存在的问题并不是业主，也不是物业公司最期望解决的问题。业主最期望解决的问题分别是：①业主组织及其作用；②物业服务内容和标准；③公共部位的产权归属；④房屋质量问题。物业公司最为关切的问题是：①物业收费问题；②权益协调问题；③活动组织问题；④员工收入问题。这些问题涉及的相关者包括业主、开发商、物业公司和政府相关部门或居民委员会等。基于相对模糊产权安排之上的行为外部性以及合作和业主集体行动的潜在困难，从而导致城市物业管理问题。

（2）以物业管理相关交易为研究对象，作者考察了交易过程中所引发的物业产权和相关权益的分布状态，包括政府与开发商之间的交易、开发商与购房者（业主）之间的交易、开发商与物业公司之间的交易、物业公司与业主之间的交易以及业主之间的交易等。结果表明，在物业管理相关的主要交易（如土地交易以及开发商与购房者的交易）中，存在着产权未清晰界定现象或不完全产权状态。如土地地下权、空间权和续期权安排，专有权边界的产权安排，共有权安排等，都有待进一步清晰。

（3）基于产权和外部性的关系分析，本书认为产权尤其是未清晰界定的产权在行使过程中会产生外部性，进而引发物业管理相关者之间的冲突或纠纷。进一步认为，通过政府，或通过市场，都有可能解决外部性问题。但在具体问题的处理上，政府干预和市场方式可能分别对应着不同的效率和公平。无论是通过政府的直接干预，还是通过市场交易，只要解决了外部性问题，新的产权格局就出现了。产权与外部性之间的演进格局，随着时间的推移，或许永无休止。

（4）要抑制或消除物业产权行使过程中的外部性问题导致的物业服务纠纷，必须首先清晰物业相关交易中的产权。本书给出了具体的产权安排建议，形成了《物权法》框架下的较为完整的物业产权安排体系，包括政府与开发商之间的产权安排、开发商与购房者（业主）之间的产权安排、开发商与物业公司之间的权属安排、物业公司与业主之间的权属安排、业主相互间的权属安排、政府与物业公司之间的权属安排、政府与业主和业主组织之间的权属安排等，完善了土地的地下权、空间权和续期权安排。重点界定了购房者专有部分边界的产权、同一栋建筑物内的业主专有权和共有权、依附于建筑物的空间权、会所的产权、小区内业主的共有产权，以及车库或车位的产权等。通过对专有部分边界属性的分析，分别将它们安排为业主专有、两个或多个业主共有等产权形式；建议将会所、专设车库或车位的初始产权安排给开发商，而将人防日常的使用和维护权安排给业主。在政府与开发商之间的许可证交易中，建议改变以行政事业管理收费替代外部性补偿的做法，使许可证的价格或收费标准尽量体现行为外部性的大小和行政管理强度的大小。本书所给出的物业产权安排，为组建小规模的业主初级行动团体提供了可能。

（5）通过考察物业管理过程中主要相关者，如业主、开发商、物业公司、政府相关管理部门或居民委员会等个体或组织间的合作状态，本书认为目前合作的整体状况并不理想，但也存在特例。以武汉百步亭社区的管理为案例，本书探讨了促进物业管理主要利益相关者间合作的机制和制度安排。在对合作成本作简要分析的基础上，认为地方政府与业主合作供给物业服务是一种可期待的有效选择，当物业税收取之后，这种选择具有公平性。传统文化和道德规范无疑有益于人们之间的合作，但更深入的分析仍有待进行。党政进社区、企业家居民化和决策民主化等协作生产的制度安排和激励机制，有效地促进着物业服务相关者之间的合作。在一个小区里，业主与业主之间的合作关系属于同一个业主集体内部的关系，更多地涉及了集体行动问题。

（6）对业主集体行动的认识。对业主而言，传统习俗和生活环境塑造了其性格与行为特征。业主特征和其经济计量的结果共同影响着业主集体行动。业主可能会因“多一事不如少一事”的想法而不参与集体行动，也可能会因“搭便车”的心理而不参与集体行动。比较而言，“多一事不如少一事”比“搭便车”或“占便宜”更能解释许多业主的不参与行为。就业主集体而言，存在规模经济问题。一个居住区的规模越大，购房时购房者得到的实惠可能越多，但后期业主间达成一致意见的成本越高，业主集体实施共同管理的成本越高，业主集体行动的难度也就越大。因此，笔者建议以“栋”为单位组建业主初级行动团体，处理部分物业管理相关事务。笔者发现，开发商替业主做决定的机制（即“1人决策”机制）有可能最大化大多数业主的总收益，尤其是那些知名的开发商。从开发商、物业公司和业主组织的发展历程及其相互之间关系演变的分析中，我们可以看到，开发商和物业公司在业主组织的形成中做出了“贡献”，并且大多以主导者的身份介入了业主组织的组建过程。他们的介入是理性计算的结果，是市场引导的一种自发行为。为了更加有效且公平地组织业主集体行动，进一步的制度设计是必要的，尤其是考虑到人的自利属性和他们参与公共事务的被动态度对制度效果的可能影响。现有的制度设计未能充分体现这一认识，在鼓励业主自愿介入方面存在不足。一个理想的格局是：业主委员会能有效地处理好业主之间的关系，从而有效地代表业主集体。在这种格局下，业主委员会好似一个参与物业服务市场化交易的个体——物业服务的单个买主。显然，形成这种格局，也需要相关的制度安排和有效的激励机制。

（7）业主组织与相关制度安排。业主组织是业主集体行动的保障机构，而业主组织能否有效运作涉及一系列的制度安排。笔者考察了业主组织的相关制度安排，并从效率与公平的角度，给出了完善业主组织及其运作的制度建议，包括业主的制度确认、首次业主大会的制度安排和业主委员会的职权安排等。由此可以认为，由居民委员会组建业主组织是较好的选择；而在一定的制度约束下，由开发商主导业主组织的筹备工作会更好。在业主与业主委员会成员之间的关系处理上，没有信任便不能维系其间的关系，但仅有信任也是不够的。信任是维持关系的必要条件，而不是充分条件。需要进一步思考的问题是，被信任者是否会长期满足于信任者的信任而无需其他的实际利益（如金钱、礼品、帮忙办事等）？我们建议，通过观念改变和制度创新，在业主集体内部（相当于股份公司内部）建立类似于企业管理团队激励机制的业主委员会的激励机制。

（8）业主间的权益关系与投票规则选择。投票作为共有资源管理的一种方式，在许多共有资源的利用决策中普遍存在。然而，投票作为集体决策或行动的一种方式，又直接影响着集体中每一位成员的权益，业主之间会出现财富转移问题，从而形成业主权益的重分布。通过转移支付和提高决定规则水平都能有效抑制业主间的财富转移问题。然而，大多数物业服务项目的财富转移问题要依靠投票决定规则进行抑制。本书考察了物业服务费用按面积和按业主数分摊方式下投票过程中业主的财富转移问题与投票规则之间的关系，以及选票分配规则、投票决定规则水平与决策成本之间的关系。结果表明，提高投票决定规则水平有效抑制了业主间的财富转移，但仅在一定的区间内提高了投票决策成本。按面积计票和按业主数计票的决议形成成本，在理论上有较大差距，而在实际操作中几乎相同。当采用一致同意规则时，业主间的财富转移成本和决策成本有可能同时为零。投票决定规则的提高在一定范围内提升了业主间的讨价还价成本。当超出这个范围后，讨价还价成本又为零。业主集体规模在一定限度内增大时，业主间的讨价还价成本会升高。当业主集体规模超过一定限度后，业主间的讨价还价成本也趋于零。当物业服务项目的性质和费用分摊方式不同时，投票规则与物业投资激励之间的关系还会随着业主间的差异性而发生变化。而在业主特征、投票决定规则不同时，投票规则与物业投资激励之间的关系，会随着服务项目性质和费用分摊方式的不同也有所不同。(www.xing528.com)

（9）物业管理市场化的协调机制。以市场化为导向，建立开发商、物业公司与业主之间的权益关系协调机制、业主与业主之间的权益关系协调机制、业主委员会与居民委员会之间的协调机制和小区物业管理与社区管理间的整合机制等。

我们认为，开发商和业主之间的关系，本质上是一种权益关系。业主依据物业价值最大化原则考虑是否接受开发商主导的物业管理服务，开发商依据开发效益最大化原则决定是否主导或继续主导物业管理服务。因此，既有可能存在购房阶段的购房者对一致同意规则的接受，也有可能出现合约履行阶段业主对购房阶段一致同意规则的否定，还有可能出现开发商对物业费进行补贴或全免的市场化行为。

在业主与物业公司之间，建议引入物业服务弹性价格机制和物业服务招投标机制，同时给出了弹性价格的确立办法和物业服务招投标的具体办法。在物业服务合同中，有关服务与价格关系的条款，除了要约定物业管理服务内容、等级及其相应的价格以外，服务等级的实现程度和与之相应的价格变化机制不可或缺。这就要求在选定服务等级的基础上建立一个等级实现程度的评价体系，以如实反映物业集体服务的实际质量。

为解决物业服务收费难问题，我们给出了四项具体建议：一是按物业服务的实际接受程度分摊费用（公平）；二是引入物业服务弹性价格机制（公平）；三是通过招投标机制确定物业服务价格（效率）；四是授予业主委员会物业服务收费权，以清晰单个业主、业主委员会和物业公司之间的交易关系或交易的产权（效率）。解决了物业服务收费难问题，物业公司员工的收入也有望得到改善。当然，税收的优惠，以及物业公司对于服务质量的保证和形象的提升，也有助于改善物业公司的收入。

由于存在业主异质性，如业主所有的物业类别及位置的差异、业主偏好差异等，业主对物业服务的价值判断并不一致，给出业主投票规则以协调业主的集体行动是必要的，但不同的投票规则包括投票权分配规则和决定规则水平，会导致不同的业主集体行动成本。本书建议采用与业主个人经济利益成比例的原则分配选票，其暗含的意思是：在存在不同面积分布的小区里，运用统一的投票规则会出现不同的利益分配格局。为有效避免财富转移问题并使项目实施有效率，在具有不同面积分布的小区里，选用不同的选票分配规则和决定规则是必要的。

对于居民委员会与业主委员会之间的关系处理，本书主张建立一种在合适的制度或政策维系下的政府、居民委员会和业主委员会的合作机制。在确立以社区自治为基本价值取向的基础上，将居民委员会与社区内其他自治资源结合起来，组成社区自治合作系统。在这个系统中，居民委员会负责社区公益性事务，业主委员会主理与物业财产有关的事务。在以物业为中心的事务中，居民委员会只有协调权，业主委员会拥有最终决策权。在社区公益性事务中，业主委员会只有建议权，居民委员会拥有最终决策权。如果居民委员会决定实施的社区公益性事务影响了业主的权益，包括基于物业的权益，业主委员会有权向基层政府反映或通过法院、仲裁机构进行维权。通过制度明晰了居民委员会和业主委员会的权利以后，居民委员会和业主委员会之间的争执容易达成共识或通过第三方裁决。

通过对社区管理与物业管理两种体系的结构特征与参与主体面临困境的分析，我们提出了通过重塑社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位，以实现有效整合社区管理与物业管理新模式的构想。