小区物业和社区管理的整合机制

当前，我国正处于从经济体制改革到政治体制改革，从传统型社会向现代型社会转变的过渡时期。社会结构正发生着深刻变化，以往纵向单一的链式社会结构逐渐演变为纵横交错的网络型结构。在这种网络型社会结构形成过程中，原先政府行政一体化的领域之外，逐渐发育和发展了新的市场经济领域以及更为广泛复杂的社会生活领域。可以说，目前我国社会成员的自主性明显加强，社会结构、社会功能、人们的生活方式和社会需求、社会组织间的相互关系都日益趋于多元化。在此背景下，城市的社会生活和管理体制都发生了深刻变化，与城市居民生活密切相关社会微观层面的管理主要有两个方面：一方面伴随传统的单位办社会的功能日渐淡化，城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”，为了体现一定地域内城市居民的自治和自管，体现“大社会、小政府”的现代社会运作的基本特征，国家在城市掀起以一定居住地域范围为基本单位的社区建设运动。随着城市社区建设与管理的推广，社区委员会^[43]作为社区建设的基本组织，其功能得到了强化和激活。另一方面是传统的住房制度下租住公房的城市居民，也逐步成为拥有住宅所有权的业主，由于业主的分散性和住宅产权的多元化（住宅的个人所有、共有、公有）而引起的对物业进行专业化、社会化服务的需求，同时又适应了政府对整个社会资产（特别是固定资产）既达到良性运作又不增加政府财政负担的社会化、专业化服务的要求，市场上出现适应多方面需求的物业管理^[44]行业。随着新型物业管理行业的逐渐形成及完善，业主委员会和物业服务公司正日益成为城市社区的基本组织之一。对此，近年来国内不少学者对城市社会微观层面的管理进行深入地研究，主要可以分为两类，一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究（费孝通，2002；何艳玲，蔡禾，2005；陈伟东，2004；陆凡，武文杰，2006）；另一类主要从经济学角度对物业管理领域存在的问题进行探讨（步延胜，徐建中，2006；林凤祥，2003；丁军，2006；陈伟东等，2008）。但在实际城市生活中，社区管理与物业管理在时间上、空间上是同时运行的，但是又在参与主体、运行体系、运行目的上各不相同的两种管理。因此，要想构建和谐社区，达到和谐社会的根本目标，就必须对这两种管理方式进行探讨。

【注释】

[1]购房者在购房时，除了与开发商签订房屋销售合同以外，还与开发商签订了临时管理公约。临时管理公约明确规定了在一定期限内业主必须接受开发商选定的物业公司及其服务并为之付费。

[2]由于民众对政府存在良好的公正期待，当政府相关管理部门给出了《临时管理公约》样本后，即使开发商做过修改，购房者大多不会对此进行讨价还价，故存在很低的协商成本。而购房者与开发商签署房屋买卖合约的同时，也签署了临时业主公约，故签约成本很低。

[3]之所以强调超多数规则在于它能减少财富转移（Buchanan，1962）。

[4]宁波新城区管委会（2008）新近调查结果显示，2006年后交付的住宅小区入住率为41．4%。我们新近的调查表明，武汉市江夏、盘龙等新城区入住率平均为46．7%，小于50%。

[5]m＝0．25和m＝0．5是通过与会人数和条例规定的决定规则水平综合计算得出的。

[6]《物业管理条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。北京市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000m2一票，不足3000m2的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。

[7]当m’NXb＞（1－m’）NXs时，存在（1－m’）Xs／［m’Xb＋（1－m’）Xs］＜mp≤m’Xb／［m’Xb＋（1－m’）Xs］，出现面积大者联盟征用面积小者联盟财富的情形。当m’NXb＜（1－m’）NXs时，存在m’Xb／［m’Xb＋（1－m’）Xs］＜mp≤（1－m’）Xs／［m’Xb＋（1－m’）Xs］，面积小者联盟将征用面积大者联盟的财富。财富转移发生与否，取决于决定规则水平。

[8]当然，现实情况并非如此。现实中，在业主集体并没有就服务费用的分摊问题进行协商并就此给出承诺时，开发商选择的物业公司便已经进驻并开始提供服务，并在单个业主入住时就强行与之签订了按其房屋建筑面积分摊服务费包括服务价格的协议。这是后续物业服务收费难和物业管理纠纷多的一个原因。

[9]本章第一部分分析了该问题。尽管物业公司已经先期介入，但后期业主集体的权利还要形成，最终出现由业主选择物业公司格局。

[10]比如说，可以首先由业主委员会收集、细化和整理出物业集体服务的内容清单草案，再交由业主进行选择或补充，或交由业主大会讨论，最后由业主委员会汇集选择结果。

[11]业主委员会汇集业主选择结果后，依据业主集体意愿统一规则（如80%以上业主的选择作为业主集体共同意愿）确立物业集体服务的内容。

[12]一般情况下，企业资信、技术、商务和现场答辩等四部分的分值分别为20、30、30和20，总分值为100。

[13]参见《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第六条规定。

[14]参见《物业管理条例》（2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订），第十一条、第十二条。

[15]其中“居民”是指100—700户中有选举权的人；“居民户代表”是指由每户中多个有选举权的人推举一名代表参加；“居民小组代表”是指若干居民户组成居民小组，然后由居民小组选出2—3人为该小组代表，通常情况是一个居民楼为一个居民小组。

[16]参见《中华人民共和国宪法》第一百一十一条。

[17]只要是当地居民，无论所居或所有的房屋面积大小，他们都拥有相同的投票权权重。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）第八条规定：年满十八周岁的本居住地区居民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权；但是，按照法律被剥夺政治权利的人除外。

[18]比如说，丈夫是业主，而丈夫、妻子可能都是当地居民；如果家里还有父母和成年子女，那么，家庭中的居民数会更多。当然，如果一个家庭中以不同家庭成员的名义购买了多套住房，则该家庭中的便有多个业主。

[19]按现行规定和大多数人的理解，业主指的是房屋产权证上所表明的所有权人和购房合同中的买受人。因此，即便在一个家庭内部，除了产权证上登记的产权人或合同买受人是业主以外，其他成员也不是业主，但他们可能是城市居民。与此同时，也存在少部分业主不是物业所在地居民的情况，因为他们可能居住在另外的社区。

[20]完全吻合的状态意味着“所有的居民都是业主，同时所有的业主都是居民”，换言之，除了业主之外，该居住地没有其他的居住者。就一个三口之家的业主家庭而言，业主只有一位，而居民至少有两位；当小孩年满十八周岁后，该家庭便有三位居民，一位业主。

[21]见《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十五条。

[22]本章后附有某社区的公民公约。(www.xing528.com)

[23]有关居民委员会和业主委员会关系的相关规定，目前多出现在与物业管理相关的法规文件中。除了《物业管理条例》给出了上述关系外，各地的物业管理细则大多也采用了同样的表述。近年来，有些省市已给出了居民委员会组织首次业主大会的规定。

[24]请注意，该工作并不是“配合和支持居民委员会依法开展工作”的工作。

[25]前面假定被指导和监督的内容仅限于对居民委员会依法履行职责的配合和支持方面。

[26]请注意，该工作并不是“配合和支持居民委员会依法开展工作”的工作。

[27]《中华人民共和国宪法》第一百一十一条规定：居民委员会、村民委员会同基层政权的相互关系由法律规定。

[28]见《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十七条。

[29]《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二十条规定：市、市辖区的人民政府有关部门，需要居民委员会或者它的下属委员会协助进行的工作，应当经市、市辖区的人民政府或者它的派出机关同意并统一安排。市、市辖区的人民政府的有关部门，可以对居民委员会有关的下属委员会进行业务指导。

[30]见《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（2008）、《天津市业主大会和业主委员会活动规则》（2008）和《郑州市物业管理条例》（2008）等。请注意，《物业管理条例》和《业主大会规程》中虽然给出了居民委员会对业主工作的指导意见，但没有明确甚或可以说没有考虑让居民委员会进入业主大会筹备组。《业主大会规程》第五条指出：“由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。”

[31]见《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（2008）第十三条。

[32]解释两个委员会的异同。

[33]在《物权法》颁布以后，这个规定已被修改，具体可见《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（2008）。

[34]从严格的词面意义看，“指导”不同于“领导”，但其中暗含的“领导”意味是不言而喻的。在我国，尤其在官场，“领导”都是暗含的，“仆人”和“服务者”实际上就是“领导者”。

[35]党的群众路线是：“一切为了群众，一切依靠群众，从群众中来，到群众中去。”

[36]见《北京市养犬管理规定》（2003）第二十条规定。

[37]见北京市建设委员会《关于我市2004年物业管理委员会转换为业主委员会工作有关问题的通知》。

[38]见《济南市养犬管理规定》（2006）第五条规定。

[39]见《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第六条规定。

[40]依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第六条规定，居民委员会根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，一般在一百户至七百户的范围内设立。

[41]《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”第二十条进一步规定：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

[42]居民委员会属居民的组织，业主委员会属业主的组织，前者建立在居民的社会事务参与权之上，而后者建立在业主的财产权之上，就像不同土壤中生长出的两种不同的植物。

[43]这里所说的社区委员会是在城市社区建设运动中为了体现社区自治对原来的街道办事处和居民委员会进行的重组后的新称谓，所以社区委员会实际包括原街道办事处和居民委员会。

[44]本书所涉及的物业管理沿袭了先前的、实际生活工作中的称谓，等同于《物权法》中的物业服务。