交叉点和叠合面：交汇处的视角优化

虽然我们还可以列举居民委员会和业主委员会之间更多的差别，但我们真正关心的是它们之间太多的交叉或重叠，包括差别中所蕴含的交叉和叠合。正是这些交叉和叠合，罗织了它们之间难以认清和理顺的复杂关系。从理论上讲，居民委员会管理居民事务，业主委员会管理业主事务，两者并行不悖。问题是，居民事务与物业管理事务之间存在交叉或重叠。由于交叉或叠合的存在，居民委员会和业主委员会之间已出现“剪不断、理还乱”的关系，两者间的冲突也由此产生。

第一，居民和业主的交叉与叠合。在业主是当地居民的情况下，一个人会同时拥有业主和居民两种身份，居民与业主合而为一。实际生活中，一个居住区（或社区）里的业主有可能不是该区的居民，而居民也有可能不是业主。在一个家庭里，业主通常只有一个，而居民可能多于一个。^[18]如果所有的业主及其家庭成员都是居住地的居民而没有其他人是该地的居民，那么，业主集合Y是居民集合J的子集，即Y⊂J。实际上，除了部分业主及其家庭成员以外，常有其他的居住者（如借居者、租住者等）作为该区的居民而存在，而有些业主则不是该区的居民。比如说，一个外地的置业者，在购买住房以后将其所有的住房租给他人居住，则该投资者是业主而不是该区居民，而租房者有可能是该区居民。^[19]此时，业主集合Y便不是居民集合J的子集，而是具有交集的两个不同的集合。其交集为：J∩Y＝｛x∣x∈J且x∈Y｝。

作为一个常用词，居民的概念似乎是不言自明的。《现代汉语词典》（1996年修订本）将居民定义为“固定住在某一地方的人”。这个定义仅以居住状态为依据，并没有考虑居住者的“身份”——国籍或户籍。在计划经济时期，大多数人会固定住在某一个地方，并且其户籍也会落在这个地方。由于户籍的“身份”特征，人们通常会通过户籍去核实一个人的住处。《城市居民委员会组织条例》第三条规定：居民委员会应当按照居民的居住情况并且参照公安户籍段的管辖区域设立。该规定暗含着某居住地的居民必须是在某地居住并且户籍是在某地的公民。如果某人租住此地，但其户籍不在此地，那么该人不能被认为是此地居民。于是，定义居民有两个条件：一是固定的居住地；二是户籍。新近的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第八条规定：年满十八周岁的本居住地区居民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权。该规定尽管列举了一系列无需考虑的条件，但并没有明确是否需要“户籍”。在住房市场化情况下，无论你户籍在哪里，即便是他国公民，也可以购买商品住房，从而成为该房屋的业主。在依户籍定义居民时，如果某人的户籍并不在其所购房屋的所在地，即便他们是该地的业主或居住在这里，他们也不是该地的居民。当然，如果某购房者仍生活在其购房前的户籍所在地，在他将其在他处现购的房屋租与他人居住时，该业主仅仅是新购房屋的业主，而不是新购房屋所在地的居民。可以说，居民和业主在概念上、实存上的差别和叠合^[20]，是居民委员会和业主委员会之间关系模糊的本源之一。居民和业主在概念和实存上的差异和叠合，引发了居民委员会和业主委员会之间存在着“剪不断，理还乱”的错位与叠合共存关系。

第二，社区与住宅小区的交叉与叠合。社区是一个地理概念，也是一个行政概念，更多地具有行政区划的意味。社区对应着居民委员会这个组织，居民委员会是社区居民的组织。住宅小区是一个纯地理概念，它对应着业主委员会这个组织，业主委员会是住宅小区内业主的组织。从地理区域上看，在一般情况下，社区涵盖了住宅小区。换言之，一个社区有一个或一个以上的住宅小区所组成。在大型住宅区里，也存在住宅区涵盖社区的情形，即一个大型住宅区里可能设有几个社区。社区与住宅区在地理区域上的相互涵盖，表明住宅区和社区存在着交叉或叠合。地理位置上的交叉和叠合会引发居民委员会和业主委员会职能的交叉和重叠。(www.xing528.com)

第三，事务上的交叉与叠合。居民和业主的叠合以及社区与住宅区的叠合，势必引发管理实务上的交叉和叠合。在住宅小区的管理事务上，有关物业的维护与管理问题属于物业管理事务，而小区内的行为规范或治理则难以被认定为是居民事务还是物业管理事务。为了居民的共同利益和自我治理，居民会议要讨论并制定居民公约，并由居民委员会监督执行。^[21]为了业主的共同利益，业主大会要讨论并制定管理公约。管理公约对全体业主具有约束力。当一个人既是居民又是业主时，他必须同时遵守这两个公约。虽然居民委员会的相关法规没有给出居民公约的内容，但从各地已经存在的内容看^[22]，至少在如下三个方面与业主公约的内容相同或相近。一是相邻关系约定；二是治安保卫约定；三是环境卫生约定。这些重叠的约定都给出了行为者的行为规范。但谁来监督行为者的行为呢？《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十五条规定，居民委员会具有对居民执行居民公约的监督权。然而，物业管理的相关法规包括《物业管理条例》并没有明确业主委员会或其他机构或人员具有对业主执行业主规约的监督权。实际运作中，业主委员会或者物业公司已经在主动或被动地行使这项权力。当业主委员会意识到业主的授权内含了对业主规约执行的监督权时，他们会主动行使这项权力。如果他们意识到没有得到授权或不知道是否被授权时，当有业主向他们反映另外的业主有违约行为，他们也不得不对违规行为进行劝阻或制止，否则，便有不作为的嫌疑。当然，也可以将业主的反映作为临时获得的一项来自业主的委托授权。在居民委员会和业主委员会都受理或有权制止和处置违约行为时，一个既是居民又是业主的个人的违约处置将由谁执行呢？一个既是业主又是居民的个人发现了该违约行为应向谁反映呢？事务上的交叉会引发这些问题，并有可能影响业主委员会和居民委员会之间的关系。

在一个社区或小区里，居民与业主虽有不同的属性，但同一个人往往会同时拥有这两种身份。当一个人既是居民又是业主时，居民和业主只有概念上的不同。作为业主和居民的个人会有效地自我协调业主和居民身份，他人或其他的组织没有必要去区分一个人的行为属业主行为还是属公民行为。在利益完全一致的情况下，居民和业主之间的合作是毋庸置疑的，而为了处置同一类人（合而为一）的共同利益而设立两个不同的机构似乎是多余的。对于不同的组织如居民委员会和业主委员会，当存在事务安排上的交叉时，极有可能引发权利冲突或卸责行为。如果事务的实施有利于组织者的利益，那么，权利冲突会出现。对于“出力不讨好”的事务，则可能出现推诿现象，事后卸责也是常见的事。