投票规则与制度协调：优化方案

投票规则将给出程序④问题的制度化解决方法。无论业主是一致同意，还是一致反对开发商主导的物业服务，开发商主导的先期物业服务都会在一定的时间内结束，单个业主同时作为共有物业的共同所有者，必须集体承担物业服务的供给责任，物业服务进入业主集体选择的后期物业服务阶段。

第一次业主大会将作为开发商主导的物业服务结束和业主主导的物业服务开始的分界线，而投票决定规则将在这个分界线上决定着物业服务能否脱离开发商主导的先期物业服务而进入业主集体选择的后期物业服务阶段。

第一次业主大会通常由地方政府或居民委员会、开发商、物业公司和少数业主一起筹备，并成立筹备委员会。由开发商聘请的物业公司负责具体实施。一般情况下，筹备委员会或委托物业公司（或开发商）在会前要拟好需要业主集体决定的决策文本，其内容包括业主大会议事规则、业主管理公约、业主委员会成员构成、物业服务内容、服务标准，以及物业管理的其他重大事项等。业主在第一次业主大会上对上述内容进行投票表决，决定后期物业服务相关事宜。

如果筹备委员会或物业公司认真准备了文本草案，并在会前一定期限内发放给业主以征询业主意见，再依照大多数业主的建议完善决策文本，那么，在第一次业主大会上采用超多数决定规则或许能够通过^[3]。然而，需要考虑四个方面：一是先期物业服务的满意度如何；二是参与第一次业主大会的业主人数是否有较高比例；三是业主的参与意愿如何；四是业主之间是否存在良好的沟通渠道。

当全体业主对开发商主导的物业服务都不满意，期望尽快结束由开发商主导的物业服务程序时，业主集体会在几乎一致同意的状态下同意形成业主自己的组织并自主选聘物业服务公司。当全体业主对开发商主导的物业服务都满意，他们也会一致同意成立业主大会或其他业主组织并通过业主组织续聘正在提供满意服务的物业服务公司。在业主意愿高度一致时，即使取超多数或更高水平的投票决定规则，在理论上也有可能通过。原因在于业主意愿的一致性降低了业主间就决策议题讨价还价的成本。

如果业主对先期物业服务的满意度介于完全满意与完全不满意之间，则意味着业主间意愿不统一。有部分业主倾向于结束开发商主导的物业服务状态，也有部分业主持反对意见，甚或还有部分业主持无所谓态度。统一具有不同意见业主的意见要花费成本，甚至是很高的成本。当要求业主一致同意即采用m（mp）＝1的决定规则时，除了要做反对者的工作以外，还要做中间者的工作。只要存在一个业主不同意，前期工作的所有成本将沉没，议题将无法通过。因此，采用一致同意规则面临很高的成本沉没风险，并有可能失去可利用的机会（一种资源）。从本质上看，投票规则是资源的产权安排，一致同意规则是一种极端的资源产权安排。当存在共有产权的资源，而该资源必须在共有者一致同意方可利用时，其结果很可能是谁也不能利用该资源。海勒（Heller，1998）称这种现象是“对称公地（anticommon）悲剧”，布坎南（Buchanan et al，2000）则称其为“公地悲剧”（Hardin，1968）的“对称性悲剧”。投票决定规则水平m或mp越高，悲剧出现的可能性就越大。

业主入住率直接影响着参加第一次业主大会的人数以及决定规则的取值水平m。假定取m＝0．5。当小区业主的入住率λ不到50%时^[4]，即使入住的全体业主都参与投票并一致同意另聘物业公司，依然不能满足m＝0．5的底线要求。要达到m＝0．5的底线要求，入住业主需要与未入住业主联系，邀请他们参与投票。假定邀请一个未入住业主所增加的组织成本为t，则在入住率为λ情形下达到m底线要求的需增加的成本为：

入住业主的参与意愿也影响着业主集体的组织成本。当业主参与业主集体行动的意愿不强甚或存在“搭便车”想法时，业主的组织成本增大。目前，小区业主的集体行动意识普遍不强，参与意识差（张皎，2008），“多一事不如少一事”的传统观影响了业主的参与意愿，也阻碍了业主间的信息交流。很少有业主会认真研读物业公司或筹委会拟好的决策文本，并提出修改或完善意见。大多数业主仅靠会场的个人感觉和熟悉的邻居间的少量信息交流作投票抉择。另一方面，就物业管理的信息和知识（包括物业管理实施过程中可能出现的各种情况的知识）而言，业主所有的部分远远少于物业公司所有部分。如果物业公司利用信息和知识优势，在决定文本中暗设有利于物业公司的格局，或直接摆设有利于物业公司的博弈格局，对于信息和知识相对缺乏的业主来说，也不易在短期内看清其中寓意。知识和信息的缺乏进一步降低了业主的参与意愿。在入住业主参与意愿低时，业主集体行动的成本很高。(www.xing528.com)

分析第一次业主大会的组织者和参与者的心态对选用决定规则水平m或许是有益的。介入成立小区业主大会的地方政府成员不会希望业主花很长时间去讨论决策文本以至会议迟迟不能结束，更不希望业主与物业公司之间因决策文本条款的分歧而在会间出现争执。居民委员会和政府相关部门成员希望各方在友好协商的氛围中尽快完成这项工作。对开发商来说，解决物业管理问题的最明智和最容易的方法是使业主自己承担管理责任（Reichman，1976）。因此，开发商希望尽快通过相关议题以解除自己的责任。物业公司则希望通过议题以便于其后期的工作。按常理，业主应该不希望业主大会匆忙结束。但业主甚至是多数业主，在第一次业主大会召开的这个时期，并没有很高的热情投入到会议议题中，他们也希望会议早些结束以尽快忙于自己的个人事务。参与各方的共同意愿，使第一次业主大会大多以“走过场”的方式快速结束。而作为能否接受各项议题的决定规则水平m（mp）对会议能否尽快结束将产生影响。由于业主对议题讨论的投入热情低，业主对议题的看法将主要依据自己的主观感觉，因此，业主对议题投票结果的集中度不会高。当m（mp）取高值时，议题难获通过。只有m（mp）取低值，议题通过的可能性才高，会议才会尽快结束。

在业主组织成本高的情况下，降低决定规则m（mp）水平是现实选择。修改后的物业管理条例（2008）虽然提高了业主第一次选聘物业公司时决定规则水平m，将m＝0．25提高到了m＝0．5^[5]，但仍然属于中位规则，即简单多数规则。泰勒（Taylor，1969）表明，给出一组投票者，每一个投票者以相同的概率独立表达支持某潜在的未来建议，简单多数规则是唯一的能减少社会福利自利化功能的规则。柯蒂斯（Curtis，1972）的研究表明，不考虑投票者的不确定性以及相互依靠与否，简单多数投票规则唯一最小化了失望的投票者的期望值。在业主平均入住率达50%时，通过地方政府的有效组织，普遍倾向于自主选聘物业公司的业主会投赞成票，m＝0．5的规则能以较低的成本满足。在业主入住率升高的情况下，满足m＝0．5规则会更容易一些。当m提高，达到m的最低要求就会困难，开发商主导的物业管理现状就难以改变。对于急需改变现状的决定而言，取m为低值的决定规则水平是合适的。值得注意的是，较低的投票决定规则水平虽然有利于改变开发商主导的物业服务状态，当不一定对应着最优的投票决定规则水平。丹尼和艾亚尔（Danny et al，2005）认为，在公寓类建设项目管理制度中，也许没有一个单一的、能吸引所有潜在消费者的投票规则。哈尔斯塔（Harstad，2005）认为，全面优化投票规则要考虑得者向失者的转移支付。在没有转移支付情形下，无论采取多高的决定规则，项目的选择总是有效的，但依靠特定决定规则的投入激励却没有被优化。进一步认为，决定规则水平的选择，不仅要考虑项目选择的有效性，还要考虑激励问题、外部性内部化问题，以及政治系统的其他方面，如集体强制力等，并且应该考虑通过政策许可的方式使之随价值和异质性的不同而有所变化。

开发商和业主之间的关系，本质上是一种权益关系。业主依据物业价值最大化原则考虑是否接受开发商主导的物业管理服务，开发商依据开发效益最大化原则决定是否主导或继续主导物业管理服务。因此，既有可能存在购房阶段的购房者对一致同意规则的接受，也有可能出现合约履行阶段业主对购房阶段一致同意规则的否定，还有可能出现开发商对物业费进行补贴或全免的市场化行为。

由于存在业主异质性，如业主所有的物业类别及位置的差异、业主偏好差异等，业主对物业服务的价值判断并不一致。给出业主投票规则以协调业主的集体行动是必要的。但不同的投票规则包括投票权分配规则和决定规则水平，会导致不同的业主集体行动成本。业主个人和开发商都会估算这个成本及相应的自有收益，并借此决定自己的行为。较高的决定规则水平对应着较高的组织成本，一致同意规则水平对应着极高的组织成本，并有可能引发“公地悲剧”的“对称性悲剧”。

在存在很高的组织成本情况下，降低投票决定规则水平m（mp）是一种现实的选择。较低的投票规则水平有利于改变已存在的状态。当小区入住率较低，开发商主导的物业服务较差时，较低的投票决定规则水平将有利于选择新的物业服务企业以改变原有的服务格局。

然而，较低的投票决定规则水平会增大业主间财富转移的可能性，并有可能增加业主物业服务的实际投入成本。总体上看，业主投票规则的选择要兼顾效率和公平。实际操作中，业主投票规则的选择受到了业主异质性、决策内容、服务项目性质和制度环境等众多因素的影响。对不同阶段、不同内容的物业服务决策议题，采用不同的投票规则或许是合适的。当政策法规仅规定业主组织的形成规则时，业主集体将通过业主组织自主决定物业服务的具体事务，其中的事务性投票规则或许会多元化。