投票权分配规则对物业投资的影响

投票权分配规则是投票规则中的一个基础性规则（Manne，1964）。常见的分配规则有一人一票制R1和每单位面积一票制R2。一人一票制是指一个业主分配一张选票的选票分配制度。业主是指凡在小区内购买了一个单元的投资者或一份房屋购买合同的签署者^[11]。每单位面积一票制是指按物业的单位面积分配选票的情形。

一般认为，一人一票制将不利于吸引投资，而按面积分配选票的制度将有利于吸引投资。因为在一人一票制情形下，无论投资多少，只要投资购买了一套单元住房就拥有了相同的投票权，所以，不存在投资激励。而在按面积分配选票情形下，投资越大，购买的面积越多，拥有的投票权重就越高，故存在投资激励。

实际上，在项目性质、费用分摊、业主特征和决定规则等影响下，投票权分配规则与投资激励之间关系有更多的表现形式。

先考虑业主投资或面积存在差异，并按面积分摊费用，采用R1的情形。

假定业主集体有两类人组成：一类是投资多者E，他们要么是购买了更多面积的物业，要么是购买了更高价值的物业，其人数占业主集体中人数的比例为Ke；另一类是投资少者F，他们要么是投资了小面积的物业，要么是投资了低价值的物业，其人数占业主集体中人数的比例为1－Ke。在投票决定规则为m时，E和F中赞成建议的人数分别是we和wf，故接受建议需满足的条件是：

假定存在一个倡导者，他（她）将邀请E和F中部分成员形成一个大于或等于mN的决策联盟M来控制I集体的决定。如果邀请成员需要花费成本的话，那么，倡导者会比较邀请E和F内成员的成本并且只会邀请满足m的最小人数。如果邀请一个集团成员比另一个集团成员有更高的收益或更低的费用分摊，那么，产生更高的收益或更低的费用分摊的集团成员将被邀请。

显然，在采用按面积分摊费用（或按价值分摊费用）的情况下，如果E和F内成员的收益和邀请成本都相同，邀请F中成员将更有吸引力（可以让面积大者分摊更多费用）。

当m＜1－Ke时，邀请者将不需要E内的任何一个成员。此时，E内成员缺少投资激励。

当m＞1－ke时，邀请者将邀请所有投资少的成员，并邀请部分投资多的成员。此时，作为一个投资少者是理性的。无论如何，F中成员都会被邀请，故F中成员没有投资激励。尽管有部分投资多的E中成员会被邀请，甚或倡导者会提出邀请补偿，但只要投资多者人数高于被邀请人数即m＜1，就存在进入竞争，竞争的结果是被邀请的投资多者的补偿额不断降低。因此，投资多者依然没有投资激励。

上述分析意味着在一人一票规则下，无论m大小如何，物业投资的激励都不存在。该结论与一般性结论相同，即在一人一票制情形下，对投资者而言，缺乏投资激励。(www.xing528.com)

接下来考察业主投资或面积存在差异，并按面积分摊费用，采用R2的情形。

因为业主集体的投资总额为：P＝KeNXe＋（1－Ke）NXf，可认为其对应的总建筑面积为Ms，故存在：投资多者每人所购面积均值为XeMs／P，投资少者每人所购面积均值为XfMs／P（假定单方售价相同）。故按面积计量的投票决定规则是：

在邀请每一位投资者成本相同的情况下，被邀请的成员数越小，邀请的总成本越低。因此，该情形下邀请者将邀请投资多的业主作为联盟M的成员，以节约总邀请成本。

不妨假定由投资多者所组成的多数联盟M会做出有利于投资多者的决定。当某住宅小区内只存在大面积单元和小面积单元两种单元形式时，如果mp＜KeNXe／P，倡导者将只会在大面积单元的投资者中选择联盟M中成员。为进入联盟M并获得有利的管理结果，投资者将投资更大的面积单元，而没有人愿意投资于小面积单元，故小面积单元的投资激励为负。如果mp＞KeNXe／P，意味着每一位大面积单元的投资者都将进入M联盟，同时有部分小面积单元的投资者也将进入联盟。对大面积单元的投资者而言，维系大面积单元投资者身份便可以进入联盟M并获得有利的管理结果，故他们没有选择更大的面积单元进行投资的激励。对小面积单元的投资者而言，此时有可能进入联盟M并获部分补偿，但仍然不能与大面积单元投资者均享管理收益。原因在于小面积单元投资者在进入联盟时也存在竞争。因此，小面积单元的投资激励依然存在问题。即：

当mp＜KeNXe／P时，E中成员将通过投入竞争进入联盟，F中没有成员进入联盟，故E中成员存在投资激励（即更大面积单元的投资会增加），而F中成员具有负面投资激励（即小面积单元的投资激励为负）。

当mp＞KeNXe／P时，E中成员都能进入联盟，F中部分成员进入联盟，故E中成员缺乏投资激励（即更大面积单元的投资无激励），而F中成员依然缺乏投资激励（即小面积单元投资激励少）。

结果表明，在业主投资或面积存在差异并按面积分摊费用前提下，按面积分配选票的制度仅在mp＜KeNXe／P时对部分大面积投资者存在投资激励，而其他情况下并不形成投资激励，甚至产生负面投资激励。因此，很难肯定在R2情形下一定会出现整体的投资激励。

在业主投资或面积存在差异并按面积分摊费用前提下，当mp＜KeNXe／P时，如果存在E中成员的投资激励小于F中成员投资的负面激励，那么，采用R1和R2都不会产生整体的投资激励。该结果意味着，在存在投资多（或面积大）和投资少（或面积小）两个利益集团（两类面积单元）时，无论采用哪一种（两种之间的）投票权分配规则，也无论投票决定规则m取何值，都不会对物业投资产生正面激励。