基本模型简介及应用探讨

对投资者而言，是否进行物业投资取决于投资者对物业未来价值的判断。物业服务影响着物业未来价值，投资者在投资决策时会考虑物业服务因素，包括物业服务决定的投票权分配规则和物业服务议题的决定规则。以下依据基本的投资准则给出投票决定规则、物业服务价值和物业投资之间关系的基本模型。

假定：①小区业主集体的集合为I，人数为N。②业主i在小区物业上的投资为Xi0，物业未来的价值预期为Vit。③法规、合约、集体决定均具有强制力p。④业主分摊的物业服务费用为r。假定表明：一个小区或一个物业管理区域内的N个业主形成了一个业主利益共同体I。他们要共同为物业服务相关议题作决定。通常情况下，业主就物业服务相关议题通过投票作决定之前，存在一项法定的或公认的投票权分配规则Rj和决定规则水平m或mp。决定规则水平m决定了接受一项未来可能实施的议题所要求的支持者的最少数目为n＝mN，由mN个成员所组成的集合为最小的建议获接受（或通过）联盟。决定规则m意味着只有当支持者的数目L≥mN时，议题才被接受。而强制力p意味着当支持者的数目L≥mN时，议题必须被接受，同时每一个业主必须为之支付其所分摊的费用r。

由于决定规则不仅存在于物业管理服务项目的议题决定之前，也存在于投资者的物业投资决策之前，故投资者个人在进行物业投资决策时，不仅要考虑后期物业服务对投资的影响，而且也会考虑物业服务投票规则对物业投资的影响。

图11－4描述了投票规则、物业投资决策、投票和物业服务之间的时序关系。

图11－4　规则、投资、投票和物业服务的时间序列

图11－4表明，个人投资决策（第3阶段）基于投票规则Rj和m（第1阶段）和对未来物业服务价值评估（第2阶段）之上。在个人投资成为业主集体一员之后，业主集体将通过投票方式决定将要实施的物业服务项目（第4阶段）。当L≥mN时，接受并实施所讨论的物业服务项目，业主负担物业服务费用r（第5阶段）。

就物业投资者i而言，投资与否的简单判别准则是：Vit≥Vi0。Vit是拟投资物业的未来价值，Vi0是物业购买时的价值。假定Vi0等于i对物业的投资Xi0，该准则可简单表述为：

许多因素都将影响物业未来的价值Vit。除了Xi0直接影响Vit外，是否实施以及如何实施物业服务，也将影响物业未来价值，还有其他因素也会对物业未来价值产生影响。

给出业主i投资Xi0所获的物业未来价值Vit的模型为：

式（11－37）中θi表示物业服务对i所有物业的价值贡献，因θi中包括了物业服务收益和物业服务成本，故可能产生负面影响。εi表示影响物业价值的其他因素。(www.xing528.com)

物业服务的价值贡献θi等于物业服务项目实施的收益R与物业服务项目实施的成本C之差。影响Ri和Ci的因素有：市场因素s、业主差异性d、投票规则Rj和m或mp、强制力p以及交易成本Ti。则物业服务的价值贡献量为：

将式（11－37）和式（11－38）代入式（11－36）中，可得个人投资者i的投资准则：

对于I整体而言，投资准则是：

式（11－40）中θ为所有业主的物业服务价值，X为所有业主的总投资。严格意义上讲，业主集体决定是物业服务实施的前提。没有业主集体的决定，后续的物业服务实施程序不能进行。因此，投票规则Rj和m（mp）将先于s和p对物业服务的贡献值θi产生影响。在此先考虑投票决定规则水平取特殊值时θi的变化及其对投资的影响。

当m（mp）＝1时，物业服务的每项决定都必须经过每一个业主的同意方可作出。只要有一个业主不同意，物业服务就不能实施，物业服务项目也不能被供给。此时，p支持了这种状态，s未能对θi产生影响，决定规则m使物业服务收入R为零，物业服务价值贡献量θi为零或为负。当所有业主都意识到不可能达成一致同意要求时，他们就不会为达成一致同意而支付任何成本。此时，每一个业主和业主集体所得到的物业服务价值贡献量相等，即θi＝θ＝0。如果有业主i为此付出了成本，则他所有的物业服务价值贡献量θi为负，业主集体所得的物业服务价值贡献量θ也为负。也可以认为，当物业服务交易成本T（T＝0）不存在时，物业服务的价值贡献θ为零；当物业服务交易成本T＞0时，物业服务的价值贡献θ为－T。出现这种情形的可能性（或概率）大小，在很大程度上取决于业主的异质性。业主之间的差异性d越大，上述情形出现的可能性（概率）越大。

对单个投资者i而言，如果V（Xi0，εi）≤Xi0，那么，由式（11－39）可知，投资者i在m（mp）＝1时不会投资Xi0。

就整体而言，如果∫i［V（Xi0，εi）］di－X≤0，在m（mp）＝1时，投资准则式（11－40）的要求不能满足，总投资会减少。

当m（mp）→0时，每一个业主的建议就可以被接受并被实施。如果p规定每一个物业服务建议的项目实施将由全体业主分摊费用，那么，会有许许多多的物业服务建议项目需要实施，甚至有许多只有单个人或少数人受益的项目需要实施。

假定市场有效，即s的影响为定值时，m（mp）→0意味着业主间的沟通成本很低，但项目构思和实施的总成本却很高，每一个业主将要分摊的费用将大幅提升。当不能对未来的邻居会提多少建议以及提什么建议做合理预期的情况下，潜在投资者的一个预感是物业服务费用可能太高，另一个预感是对未来的服务项目的决定拥有强权。这两个预感对投资的激励是反向的。前者对投资产生负面影响，而后者对投资产生正面激励。此时，业主会意识到如果不能不断地提出有益于自家的物业服务项目建议，就意味着自己的强权未发挥作用，而同时必须为他人所拥有的强权支付费用，甚至有可能是很高的费用。因此，业主将不断地构思有利于自己的项目建议并积极实施这个建议。这样一来，作为交易成本之一的构思成本快速上升，交易成本Ti随之大幅提高^[10]。一个业主不仅要承担很高的交易成本，要分摊自己所主张的物业服务项目的费用，而且要不断分摊由其他业主所提出的物业服务项目的实施费用。业主之间差异性d越大，每个业主所分摊的费用会越高。投资者将承担难以估量的物业服务成本。不等式（11－39）和式（11－40）均难以满足。另一方面，该情形下投资者也面临很高的物业服务风险。除了风险偏好者（或对强权有特别偏好、对占他人便宜有特别信心者）外，一般投资者会减少对这类物业的投资。

由决定规则水平的特殊值分析表明，决定规则在两种极端情形下的取值，通过影响物业服务的收益和成本包括交易成本，对物业管理的贡献值产生了负面影响，进而对物业投资产生了负面激励。