业主偏好差异对投票规则选择的影响

业主偏好上的差异性在投票过程中会有所反映。即使专家和他人都认为某服务项目会使所有业主有相同的正净收益，但个人的偏好会使他本人对该项目有不同于他人的价值判断。尤其当项目的服务收益不能直接用金钱衡量的时候，偏好会进一步放大或缩减服务的效用。

假定小区内有游泳池、网球场、篮球场等多项共有服务设施需要物业服务，每项服务为每一个业主提供了相同的收益，而每个业主负担相同的费用。在存在业主偏好差异时，每项服务提供给个人的相同收益仅仅是相同的收益机会。对不愿游泳的业主而言，尽管他可以去游泳，但他不会去游泳。因此，游泳池并不能给他提供现实收益。同理，对不愿打网球或打篮球的业主而言，网球场和篮球场也并不能给他提供现实收益。

现实中，业主会按照个人偏好去评价共有设施服务给他的现实受益，从而决定是否赞成对该设施的物业服务。在业主只有赞成和反对两种选择时，如果只有一项服务设施且该设施所提供的服务被大多数业主所偏好，那么，在决定是否向该设施提供物业服务时业主的投票结果会满足较高的投票规则水平m的要求。随着共有服务设施数的增大，业主偏好分散，投票结果便难以满足较高的投票规则水平m要求。

开发商通常在房屋开发阶段就同时兴建了许多不同的休闲、娱乐和运动设施，如游泳池、网球场、篮球场、广场和小公园等。不同的设施吸引了许多偏好不同的购房者。而不同偏好的购房者成为业主以后，业主的维护性偏好就会分散。在m一定时，业主偏好的分散，增大了投票的决策成本。

在许多设施已存在的情况下，采用较低的投票规则水平会有利于对设施提供及时维护，但不同偏好者要为此支付费用。而采用较高的投票规则水平时，设施维护议题难以通过，不同偏好者虽可不支付设施维护费用，但也不能及时对设施进行维护。(www.xing528.com)

当开发商将新建各类休闲、娱乐和运动设施的决策权留给后期业主时，业主偏好在设施建设与维护服务两方面达成统一，投票规则也在这两方面决策中保持一致。假定有N’个业主的偏好相同，主张兴建设施S’，则这N’个业主肯定赞成对S’进行维护。当建设决策时的投票决定规则水平m≤N’／N时，建设S’的议题被接受；在S’维护决策时，取m≤N’／N，维护S’的议题也同样被接受。

值得注意的是，投票虽是决定业主间资源分配的一种有效规则，但它也为业主的机会主义行为留有余地。单元业主享用的好处可能是居民数和居民特征的函数，也可能是单个单元在贡献和价值上的函数。在费用和收益之间如果存在比例上的差异，则意味着某些人的部分产权被置于公共领域，或被其他人享用。由多数人投票作出决定能容许多数人得到少数人的开支。例如，当选票按物业单元的价值分配、费用按户分摊时，拥有较大价值物业单元的业主就可以利用投票过程收获小价值业主的支出（Barzel et al，1990）。

多数人的寻租行为，“多数人的暴力”，在台湾地区已被发现。例如，一楼业主和其楼上业主缴纳同样的电梯费用；无论是否有车，居民都要缴纳停车场费用；等等。这些行为已经导致台湾修订了相关法规（Cheng，2002）。