物业自然特征差异对投票规则选择的影响

再看业主物业自然特征上的差异性。业主物业自然特征的差异主要表现在物业的空间位置上。物业所在的层数和物业所在的平面定位（位置）决定了物业的空间位置。

情形3：某项服务使不同楼层中的业主有不同收益，但该项服务将按业主面积大小来分摊费用。该情形下，业主的期望净收益取决于其物业所在的楼层和他所购物业建筑面积的大小。

假定服务使得底层（计为第0层）到顶层（第n－1层）业主的收益Ri为线性分布，即存在：

式（11－32）中β为常数，ni＝0，1，…，n－1。

当各楼层业主的建筑面积相同时，从底层到顶层业主的净收益分布函数为：

式（11－33）中D为各楼层业主分摊的服务费用，为定值，且大于零。

令式（11－33）左边Ei＝0，得ni＝D／β。因此，当业主物业所在楼层数大于D／β时，业主在此项服务中的净收益大于零；而当业主物业所在楼层数小于D／β时，业主在此项服务中的净收益小于零。

在此情形下，虽然存在服务的总净收益∑Ei≥0，但楼层数低于D／β的业主有负的净收益。故存在净收益分布不均、D／β楼层下业主财富被转移问题。

当决定规则水平m满足m≤1－［D／β（n－1）］时，情形3被接受。

当决定规则水平m满足m＞1－［D／β（n－1）］时，情形3不被接受。

情形3被接受时，服务项目的总净收益大于零，但存在业主财富转移问题。情形3不被接受时，业主财富转移问题消失，服务项目正的总净收益也会消失。

走出决定规则取值困境的路径是改变费用分摊方式。(www.xing528.com)

改变D为定值的假定。假定服务费用分摊与收益成正比，即存在：

式（11－34）中，0＜k1＜1，为常数。将式（11－34）代入式（11－33），得：

式（11－35）表明，当0＜k1＜1时，每层业主的净收益均为正。即，当项目总净收益为正时如果服务费用分摊与收益成正比，不同楼层的所有业主都有正的净收益。此时，较高的m值也能满足。

式（11－32）解释了巴泽尔的电梯费用分摊方案。由式（11－32）知：当顶层（第三层）分摊的费用为k1β（4－1）＝3k1β时，第二层分摊的费用为k1β（3－1）＝2k1β，第一层分摊的费用为k1β（2－1）＝k1β，底层分摊的费用为k1β（1－1）＝0。故存在：在一栋四层的公寓（condo）里，底层不分摊任何费用，一层分摊二层费用的一半，分摊三层费用的1／3（Barzel et al，1990）。

情形4：某项服务使位于不同平面位置上的业主有不同的收益，但该项服务将按业主所购物业的建筑面积来分摊费用。此时，业主的净收益取决于其物业所在的平面位置和他所购物业的建筑面积的大小。

假定该服务使得位于区域A的业主人均获益为Ra，而其他区域业主人均获益Ro，存在Ra＞Ro，那么，在A区和其他区域业主的建筑面积相同时，A区业主在此服务项目上的净收益将大于其他区域业主的净收益。在A区业主人数为Qa，其他区业主数为Qo时，将有Qo个业主为Qa个业主所获得的更多收益付费。

在A区和其他区域业主的净收益均为正时，如果决定规则水平m满足：m≤Qa／（Qa＋Qo），则情形4被接受，服务项目将得到实施。如果决定规则水平m满足：m＞Qa／（Qa＋Qo），则情形4有可能被拒绝，服务项目不能实施。

情形4下的m取值也面临两难选择。当m取小值（m≤Qa／（Qa＋Qo））时，全体业主所得的服务项目总净收益大于零，但存在净收益分布不均以及A区业主征用其他业主财富问题。当m取大值（m＞Qa／（Qa＋Qo））时，全体业主所得的服务项目总净收益会小于零。

存在两种方法解决m取值难问题。一是在项目整体规划时尽量做到区域景观的均好性，以减少或消除后期区域内休闲娱乐设施、景观等服务收益的差异性，即存在：Ra→Ro或Ra＝Ro。二是按受益分摊费用。A区业主收益总量为QaRa，其他区业主收益总量为QoRo。令QaRa／（QaRa＋QoRo）＝Ka，在A区服务总成本为Cw时，A域内业主承担KaCw的费用，人均负担费用为KaCw／Qa；而其他区域的业主承担（1－KaCw）的费用，人均负担费用为（1－KaCw）／Qo。

由KaCw／Qa＝（1－KaCw）／Qo可知，当Ka＝Qa／［Cw（Qa＋Qo）］时，A区业主和其他区业主均摊服务费用。当Ka＝1时，A区业主承担全部项目费用。

两种方法的实施都保证了收益与费用分摊的一致性。因此，在任一方法实施时，无论m取大值还是取小值，项目都会被接受并实施，全体业主的服务净收益大于零，净收益分布不均以及财富转移问题不存在。