【摘要】：第一次业主大会召开以后，业主与开发商在物业管理服务上的合约关系结束。在业主自主抉择阶段，业主集体将依靠投票方式决定物业服务内容、服务标准以及物业费用分摊等集体决策问题。在不存在对负收益业主进行转移支付的情况下，负收益业主的总体负收益构成了业主间的财富转移成本，或称少数人所承担的损失。因此，需要选择合适的投票规则，抑制业主财富转移，降低业主集体决策成本。
第一次业主大会召开以后，业主与开发商在物业管理服务上的合约关系结束。业主委员会与物业公司的合约关系将取代开发商与物业公司的合约关系，业主公约将取代临时业主公约，物业管理服务进入业主自主抉择阶段[7]。
在业主自主抉择阶段，业主集体将依靠投票方式决定物业服务内容、服务标准以及物业费用分摊等集体决策问题。当投票规则支持业主集体净收益为正的议题时，由于业主间异质性的存在，部分业主的净收益仍有可能为负。在不存在对负收益业主进行转移支付的情况下，负收益业主的总体负收益构成了业主间的财富转移成本，或称少数人所承担的损失。
当投票决定规则水平越来越高、几乎接近于一致同意时，极少数人所承担的损失降低了，财富转移问题被有效抑制。在一致同意情况下，因为没有他人的同意便没有一个投票人能将成本强加到其他人身上，故外部成本（即财富转移量）为零，布坎南和图洛克（Buchanan et al，1962）。言下之意是，当决定规则水平取小值时，则有可能导致较大的财富转移。(www.xing528.com)
对一个物业管理区域的业主而言，业主的投资、偏好、所购房屋的位置和建筑面积等业主特征的不同形成了业主的异质性。当业主间存在异质性时，投票决策过程所伴随的财富转移成本和决策成本会在业主间呈现不均衡分布，同一服务项目会使不同的业主得到不同的物业服务价值。因此，需要选择合适的投票规则，抑制业主财富转移，降低业主集体决策成本。
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